日前，華業(yè)地產(chǎn)旗下的旗艦樓盤通州華業(yè)東方玫瑰，降價促銷后獲得預期市場效果，但《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，該樓盤降價后，毛利率仍高達近59%。

　　降價樓盤毛利仍高

　　在房地產(chǎn)調(diào)控的強壓下，北京通州樓市的樓盤簽約率也一路探底。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的統(tǒng)計數(shù)據(jù)曾顯示，2010年10月至2011年7月12日期間，北京通州合計上市住宅房源達8525套，但同期簽約套數(shù)為1887套，簽約率僅22%，遠低于全市超過40%的簽約率。
　　不過，在此期間開盤的華業(yè)地產(chǎn)旗下通州樓盤華業(yè)東方玫瑰，銷售表現(xiàn)卻不錯。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，于4月24日拿到預售證并隨后開盤的華業(yè)東方玫瑰，一次性推出A4、A5、A6、A7、A9五棟樓，共計1478套房源，截至10月18日，已成交589套，整體簽約率約40%。除去A5的精裝修樓盤，其余四棟預售均價在20000元/平方米以下的毛坯房的簽約率達46%。
　　湘財證券對華業(yè)東方玫瑰所作的一份調(diào)研報告進一步指出，華業(yè)東方玫瑰A4住宅樓，因開盤前蓄客情況較好,且戶型以中小戶型為主,導致開盤兩日簽約率便沖至近48%,A6、A7和A9住宅樓的簽約率分別約33.03%、18.81%和67.87%。
　　湘財證券在報告中認為，華業(yè)東方玫瑰能獲得預期銷售成績，緣于8月份以來,華業(yè)東方玫瑰加大優(yōu)惠促銷力度,推出了8.1折、最低14500元/平方米的特價房營銷。
　　不過 《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，華業(yè)東方玫瑰雖然采取了降價促銷，但利潤率仍然可觀。截至10月18日，華業(yè)東方玫瑰已成交的589套房源，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上顯示的成交均價為15693元/平方米，而湘財證券的研究報告指出，華業(yè)東方玫瑰樓面價約3465元/平方米，建安成本約3000元/平方米 （含利息費用），除去土地增值稅外的總成本為6465元/平方米。粗略計算下來，除土地增值稅外的華業(yè)東方玫瑰毛利率高達近59%。
　　一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時說，通州樓市自2009年后進入快速發(fā)展期，在此背景下，樓盤定價普遍出現(xiàn)非理性過高。而該樓盤8月推出的降價促銷，幅度僅在10%左右，并未對高房價下的利潤空間造成太大壓縮，所以出現(xiàn)降價后毛利率仍較高。這位業(yè)內(nèi)人士進一步指出，在地產(chǎn)調(diào)控背景下，市場上絕大多數(shù)樓盤仍存在降價空間，只是開發(fā)商面臨的資金壓力大小的問題。

　　精裝房截至目前零成交

　　雖然華業(yè)東方玫瑰逆市取得良好業(yè)績，但北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，該樓盤4月27日開盤的A5精裝修房，共計198套房源，截至10月18日仍無成交紀錄。
　　一位正準備在該樓盤A7樓買房的業(yè)主向 《每日經(jīng)濟新聞》介紹說，該樓盤配套并不完善，如周邊公交系統(tǒng)不發(fā)達，離地鐵也較遠；樓盤周邊的學校、醫(yī)院、超市、銀行等配套皆不令人滿意。不過鑒于目前該樓盤毛坯房的預售均價在15000元/平方米，已比之前下降了近10%，所以準備此時出手購買，而該樓盤A5住宅樓精裝修的房源，預售均價高達24000元/平方米，在這個地段實在太高。這位業(yè)主認為，如果以24000元/平方米在華業(yè)東方玫瑰買一套精裝修房，還不如到北京四環(huán)邊上買房，位置及相應(yīng)配套都要好很多。
　　對于這位準業(yè)主的觀點，上述業(yè)內(nèi)人士也表示贊同，精裝修策略并非適合于所有的樓盤，尤其在目前加強版限購令強壓之下，北京樓市回歸剛需消費時代，大量投機投資需求被抑制。在剛需消費時代，鑒于剛需消費能力的特點，致使單價在20000元/平方米以下的房源，憑借價格優(yōu)勢，成交量有所上升。而精裝修因成本上升，從而推高售價，致使定價可能偏離剛需購房者需求，華業(yè)東方玫瑰A5精裝修住宅樓的滯銷，24000元/平方米的定價，遠高于目前該區(qū)域購房者的承受能力。