京郊樓市價(jià)格跳水 已成買方市場(chǎng)
2011-09-27   作者:陸昀  來源:中華工商時(shí)報(bào)
 
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    因此前購買的商品房項(xiàng)目降價(jià),位于北京通州區(qū)的京貿(mào)國(guó)際城業(yè)主在“中秋”期間圍堵售樓處向開發(fā)商討要差價(jià),因發(fā)生沖突兩名“維權(quán)”業(yè)主被刑事拘留,近來引發(fā)人們對(duì)房?jī)r(jià)走向的高度關(guān)注。而在樓市買賣雙方持久僵持之際,繼此事件之后,通州一些樓盤相繼出現(xiàn)價(jià)格跳水,昌平區(qū)也接連出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅回落,北京郊區(qū)樓市泛起一波降價(jià)漣漪。
  京貿(mào)國(guó)際城此前最高曾售價(jià)每平方米26800元,后降至每平方米19800元,近日即將推出的樓盤價(jià)格再次下跌為每平方米15000元左右。讓人關(guān)切的是,京貿(mào)國(guó)際城并非個(gè)案,最近通州區(qū)的華業(yè)東方玫瑰、珠江拉維等項(xiàng)目也紛紛跳水,明顯降價(jià),潤(rùn)楓領(lǐng)尚推出的特價(jià)更明顯沖擊通州區(qū)域的市場(chǎng)均價(jià),影響著開發(fā)商的心理。
  北京中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,在限購執(zhí)行后的3月和4月,通州商品房住宅月簽約分別為156套及170套。7月份僅簽約231套,按照這個(gè)消耗速度,目前通州1.5萬套左右的商品房住宅庫存需要消耗5-7年。通州市場(chǎng)已經(jīng)到了大降價(jià)的邊緣,通州將是全北京最可能從點(diǎn)到面降價(jià)的區(qū)域。
  據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),截至9月21日,今年通州區(qū)新建商品住宅成交量為2854套,同比下降55%。在價(jià)格上,9月通州區(qū)新房成交均價(jià)為17073元/平方米,同比去年同期下降6%,環(huán)比下降12%。存量房市場(chǎng),截至9月21日,今年通州區(qū)存量房成交量為5395套,同比下降43%;成交均價(jià)方面,9月通州區(qū)二手住宅成交均價(jià)為14129元/平方米,同比去年同期下跌了7.5%,環(huán)比8月下降4%。這表明,通州區(qū)的房?jī)r(jià)在北京已率先進(jìn)入下降通道,并呈現(xiàn)出明顯的下滑態(tài)勢(shì)。
  就在通州的房地產(chǎn)市場(chǎng)因率先降價(jià)而成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)之際,昌平的房?jī)r(jià)在9月份也開始出現(xiàn)全面回落,成為繼通州之后北京又一個(gè)房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅回落的區(qū)縣之一。
  據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),截至9月21日,今年昌平區(qū)新建商品住宅成交量為3107套,同比下降30%;價(jià)格方面,9月昌平區(qū)新房成交均價(jià)為19921元/平方米,環(huán)比上月下降4%。存量房市場(chǎng),截至9月21日,今年昌平區(qū)存量房成交量為11600套,同比下降45%;成交均價(jià)方面,9月昌平區(qū)二手住宅成交均價(jià)為11523元/平方米,同比去年同期下跌了22%,環(huán)比8月下降24%。
  這僅僅是開始。
  北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)最新數(shù)據(jù)顯示,至9月25日,北京商品房住宅庫存達(dá)到了113125套,創(chuàng)造了2009年6月24日以后的庫存最高點(diǎn)。在積壓的住宅庫存中,大興、通州、昌平、順義、房山5個(gè)區(qū)縣的住宅庫存積壓增加就達(dá)到了1.7萬套,占到了全市新增加庫存積壓的86.4%,5個(gè)郊區(qū)的庫存占比也首次達(dá)到了全市住宅庫存的五成以上。而大興、通州、昌平、順義、房山,五個(gè)區(qū)縣供應(yīng)的土地供應(yīng)量則在最近三年占到了全市住宅土地供應(yīng)量的68.1%。
  不可忽視的是限購后需求銳減,最近萬科發(fā)布的調(diào)查報(bào)告顯示,在嚴(yán)格的限購政策下,北京現(xiàn)在只有3%的家庭有資格、有能力、有意愿買房。這一家庭總量大概在20萬戶左右。而在限購執(zhí)行接近7個(gè)月來,北京樓市已經(jīng)購房的家庭達(dá)到了(46156商品房住宅+57130二手房住宅)超過10萬戶。目前還活躍的購房需求只有10萬戶左右。而目前的商品房庫存總量已經(jīng)高達(dá)11萬套,再加上最近一年潛在供應(yīng)量北京可能高達(dá)2000萬平方米,提供住宅可能高達(dá)15萬套。在市場(chǎng)限購不放松的情況下,北京樓市已經(jīng)明顯的過度到完全的買方市場(chǎng)中。
  5月份之后昌平新房供應(yīng)的增加以及均價(jià)的回落,給該區(qū)域大量的二手房源很大的降價(jià)壓力。偉業(yè)我愛我家反映,雖然該區(qū)域二手房掛牌價(jià)并未出現(xiàn)明顯回落,但是9月份的成交均價(jià)回落非常明顯,購房者對(duì)150萬左右中小戶型房源需求量的增加,將進(jìn)一步加大的房屋總價(jià)在200萬元以上中大戶型房源的降價(jià)壓力。四季度昌平仍會(huì)有大量新盤開盤入市,項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈,新房成交均價(jià)還將進(jìn)一步回落,新房市場(chǎng)低總價(jià)房源供應(yīng)的大量增加,將會(huì)進(jìn)一步增大昌平二手住宅的降價(jià)壓力,四季度昌平的房?jī)r(jià)還將進(jìn)一步回落。
  限購后,北京商品房庫存突破2萬套,近九成積壓在郊區(qū)。北京中原的分析人士預(yù)期,在調(diào)控政策不放松的影響下,北京樓市還會(huì)呈現(xiàn)連鎖反應(yīng),通州市場(chǎng)均價(jià)很可能回到1.5萬每平方米的區(qū)間,而這個(gè)價(jià)格很難說就是市場(chǎng)的底部。目前市場(chǎng)已經(jīng)處于下行通道,大部分項(xiàng)目繼續(xù)降價(jià)的可能性非常大,特別是部分郊區(qū),下調(diào)的幅度甚至?xí)^10%-20%。

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