新華社發(fā)(白禹 攝)

    一系列的樓市調(diào)控措施可謂“步步緊逼”，房?jī)r(jià)是漲是跌，成為購(gòu)房人關(guān)注的焦點(diǎn)。記者在此間舉行的2011北京秋季房地產(chǎn)展示交易會(huì)上采訪發(fā)現(xiàn)，眾多開(kāi)發(fā)商打出的折扣優(yōu)惠措施，被消費(fèi)者稱為“小打小鬧”。值得注意的是外埠、外國(guó)地產(chǎn)項(xiàng)目成為展會(huì)絕對(duì)主力。業(yè)內(nèi)人士就此特別提醒，海外置業(yè)切記謹(jǐn)慎出手。

　　優(yōu)惠多力度小　看的多買的少

　　素有“北京樓市晴雨表”之稱的“北京秋季房地產(chǎn)展示交易會(huì)”近日在中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心舉行。據(jù)房展組委會(huì)介紹，本屆秋展共匯聚國(guó)內(nèi)外項(xiàng)目389個(gè)，同比去年秋季房展增長(zhǎng)25%，環(huán)比今年春季房展增長(zhǎng)10%。
　　一系列的樓市調(diào)控措施讓開(kāi)發(fā)商不得不打折促銷，據(jù)房展組委會(huì)介紹，推出優(yōu)惠折扣的樓盤數(shù)量相較今年春季房展多出一倍。
　　記者在熙熙攘攘的展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，“降”字成了本屆展會(huì)的主題，優(yōu)惠從9.5折到9.8折不等，如懷柔的天恒·半山世家、延慶的原鄉(xiāng)美利堅(jiān)、陽(yáng)光假日別墅等。除了直接打折，也有價(jià)格暗降。北京房山區(qū)的天恒·樂(lè)活城就推出2萬(wàn)元抵10萬(wàn)元活動(dòng)。另外，送裝修、送家電、送物業(yè)費(fèi)，也成為促銷手段。
　　然而，這些在樓市調(diào)控前就會(huì)出現(xiàn)的優(yōu)惠措施，被不少看房人稱為“小打小鬧”。
　　相比之下，來(lái)京推介的外埠項(xiàng)目?jī)?yōu)惠較大，海南的某些項(xiàng)目打出了9.2到9.3的折扣。引人關(guān)注的是，河北燕郊某項(xiàng)目每平方米6900元，展會(huì)期間認(rèn)購(gòu)最低可享受8.5折特惠�！皟r(jià)格倒是可以接受，但遠(yuǎn)水難解近渴�！鼻皝�(lái)看房的王阿姨表示�！　�
　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，受限購(gòu)政策的影響，加上本屆展會(huì)降價(jià)幅度較小，購(gòu)房人觀望情緒濃厚。海南博鰲金灣·圣淘沙項(xiàng)目的一位置業(yè)顧問(wèn)曲小姐說(shuō)，15日當(dāng)天接待了不下40位看房人，一番口干舌燥之后，不少人以“再了解一下”為由離開(kāi)，探行情者居多。16日上午，在國(guó)內(nèi)項(xiàng)目展區(qū)一家一家地考察，讓準(zhǔn)備結(jié)婚的楊先生和胡小姐略顯疲憊。本打算在北京四五環(huán)之間買套婚房，面對(duì)“扛著不降”的價(jià)格，他們只好“先看看再說(shuō)”。據(jù)房展組委會(huì)統(tǒng)計(jì)，房展首日觀展的人流量為29250人，低于春季房展；北京和外地項(xiàng)目合計(jì)意向成交約百余套，低于去年秋展。

　　國(guó)內(nèi)市場(chǎng)降價(jià)通道或已打開(kāi)

　　房展會(huì)打出的折扣及近兩年的國(guó)家宏觀調(diào)控讓購(gòu)房者在出手和觀望之間徘徊。房?jī)r(jià)是漲是跌，成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。
　　前來(lái)看房的韓女士，叫來(lái)幾個(gè)同事一同權(quán)衡仍然不敢出手�！翱焱诵萘�，買房錢也是養(yǎng)老錢。買之前漲心慌，買之后跌心疼。國(guó)家和北京市的調(diào)控措施到底能在多大程度上影響房?jī)r(jià)，我們也不是很了解�！彼�說(shuō)。
　　北京房地產(chǎn)展示交易會(huì)組委會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)、北京四季地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)鄭向東認(rèn)為，目前房?jī)r(jià)下降的通道已經(jīng)打開(kāi)。由于市場(chǎng)調(diào)控，在庫(kù)存不斷升高的壓力下，開(kāi)發(fā)商以優(yōu)惠吸引剛性需求群體，用價(jià)格換取成交量和資金流的回饋，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了穩(wěn)中有降的局面。宏觀調(diào)控不是短期的，且力度不會(huì)放松。
　　“相對(duì)于春展，開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)了較為明確的打折。雖然力度還不盡如人意，但促銷措施還會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)，”他說(shuō)，“不難發(fā)現(xiàn)，其實(shí)購(gòu)房人由于降價(jià)預(yù)期也出現(xiàn)了觀望情緒�，F(xiàn)在‘議價(jià)空間’已逐漸顯現(xiàn)，市場(chǎng)也逐漸回歸理性�！�
　　記者在展會(huì)國(guó)際館采訪時(shí)了解到，前來(lái)看房的人也以探行情者居多。當(dāng)被問(wèn)到在國(guó)外買房需要注意哪些問(wèn)題時(shí)，很多人一臉茫然。
　　針對(duì)這部分人群，專家提醒，在國(guó)外買房并不等于移民。一定要全面了解所在國(guó)家的政策法律，包括信貸要求、利率、回報(bào)率等。
　　鄭向東建議，在國(guó)外買房一定要注意對(duì)方的資質(zhì)，尋找的中介機(jī)構(gòu)也應(yīng)該有相應(yīng)資質(zhì)及成功案例。國(guó)外買房往往受到信息源不夠的影響，買房人切記考慮實(shí)際需求，看準(zhǔn)之后再出手。

　　“二外”地產(chǎn)成主力　海外軍團(tuán)集中亮相

　　來(lái)自房展組委會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，本屆秋展北京僅有30多個(gè)項(xiàng)目，而外埠參展企業(yè)42家，72個(gè)項(xiàng)目，海外參展單位84家，項(xiàng)目約300余個(gè)�！岸�外”地產(chǎn)成為今年秋展的絕對(duì)主力。
　　鄭向東分析說(shuō)，由于北京限購(gòu)，大量被擋在限購(gòu)范圍之外的剛性需求把目光投向了周邊及外埠地區(qū)。同時(shí)也擠壓出更多的投資和投機(jī)客群，產(chǎn)生溢出效應(yīng)，一方面向其他投資渠道轉(zhuǎn)移，一方面向商業(yè)、旅游、度假地產(chǎn)包括海外地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。　　
　　記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，來(lái)自河北、遼寧、山東、江蘇、海南等地的參展企業(yè)，因?yàn)樽匀画h(huán)境、地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)吸引了不少看房人的目光。
　　價(jià)格優(yōu)惠幅度大成為外埠參展企業(yè)的又一招牌。天津的香江公園項(xiàng)目推出“活動(dòng)期間6.8折優(yōu)惠”，均價(jià)6000多元�，F(xiàn)場(chǎng)咨詢者絡(luò)繹不絕。
　　國(guó)貿(mào)展廳二樓為國(guó)際館，開(kāi)館之后這里一直人頭攢動(dòng)。自2009年首次引入海外地產(chǎn)項(xiàng)目以來(lái)，本屆展會(huì)海外項(xiàng)目的參展數(shù)量、規(guī)模和地域范圍均創(chuàng)下歷史新高。美國(guó)紐約普天壽房產(chǎn)公司資深經(jīng)理張慧雯說(shuō)，來(lái)參展后非常驚喜，比之前的期望要好很多。從第一天開(kāi)始就一直有很多人前來(lái)咨詢�；蚓幼』蛲顿Y，中國(guó)特別是北京是一個(gè)很大的市場(chǎng)。
　　國(guó)內(nèi)展區(qū)“看客”多，國(guó)際展區(qū)也不例外。為給孩子出國(guó)留學(xué)早做準(zhǔn)備，在北京工作多年的祝女士16日上午在澳洲中正房地產(chǎn)集團(tuán)展臺(tái)內(nèi)詳細(xì)咨詢了半個(gè)多小時(shí)�！傲粢饷绹�(guó)和澳大利亞的房子兩三年了，其實(shí)也不太便宜。孩子要出國(guó)，還是有個(gè)房子比較好�！薄　�
　　北京房地產(chǎn)展示交易會(huì)組委會(huì)國(guó)際部總監(jiān)魏克非表示，出現(xiàn)海外地產(chǎn)看多中國(guó)樓市的局面，一方面是全球國(guó)際金融危機(jī)的影響，海外地產(chǎn)商紛紛尋找新興經(jīng)濟(jì)體的投資可能。另外，受到國(guó)內(nèi)調(diào)控政策影響，閑置資金增多，這也給了國(guó)外項(xiàng)目更多的機(jī)會(huì)。

　　專家：海外地產(chǎn)不會(huì)沖擊國(guó)內(nèi)市場(chǎng)

　　對(duì)于業(yè)內(nèi)擔(dān)心的海外軍團(tuán)可能造成部分國(guó)內(nèi)高端房地產(chǎn)客戶流失的現(xiàn)象，鄭向東認(rèn)為，海外軍團(tuán)不會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生沖擊�！岸�者之間不是零和游戲，而是增量游戲�！编嵪驏|說(shuō)。
　　鄭向東表示，首先，二者的市場(chǎng)定位不同。海外房產(chǎn)主要面向去國(guó)外留學(xué)、移民、商務(wù)往來(lái)人群與部分投資者，而國(guó)內(nèi)的購(gòu)房人群主要以市民與工薪階層居多。其次，海外房產(chǎn)進(jìn)入中國(guó)，并不是新鮮事物。只是由于目前的美債、歐債危機(jī)使國(guó)外房地產(chǎn)銷售不暢，價(jià)格也處在一個(gè)相對(duì)低谷的階段，當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域市場(chǎng)消化不了的眾多樓盤，急需尋找新的購(gòu)買力量，所以他們來(lái)到中國(guó)才格外受到關(guān)注。
　　另外，鄭向東說(shuō)，國(guó)內(nèi)部分城市的限購(gòu)措施使部分投資、投機(jī)者將資金轉(zhuǎn)向投資海外房產(chǎn)，再加上近年留學(xué)與移民人數(shù)增多與國(guó)外房產(chǎn)的相對(duì)便宜，使海外地產(chǎn)在我國(guó)有了一定市場(chǎng)。
　　投資海外地產(chǎn)說(shuō)明中國(guó)居民的投資視野更加開(kāi)闊，投資渠道更加多元化與國(guó)際化�！半S著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，個(gè)人在海外投資的比例和范圍會(huì)越來(lái)越大�！编嵪驏|說(shuō)。　

　　海外置業(yè)注意“中外有別”

　　記者在展會(huì)國(guó)際館采訪時(shí)了解到，前來(lái)看房的人也以探行情者居多。當(dāng)被問(wèn)到在國(guó)外買房需要注意哪些問(wèn)題時(shí)，很多人一臉茫然。
　　“相比國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商，海外地產(chǎn)商參展訴求有所不同�！编嵪驏|告訴記者，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商一般希望通過(guò)展會(huì)宣傳品牌、積累客戶、實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)或是為即將銷售的項(xiàng)目鋪路；而海外地產(chǎn)商的目的相對(duì)更為長(zhǎng)遠(yuǎn)，他們更傾向于全面宣傳所在國(guó)家和地區(qū)的各個(gè)方面的情況，通過(guò)宣傳活動(dòng)探尋中國(guó)消費(fèi)者的需求、消費(fèi)習(xí)慣，尋找潛在客戶以及尋求合適的合作伙伴。
　　對(duì)于有意海外置業(yè)的這部分人群，專家提醒，在國(guó)外買房并不等于移民，要注意“中外有別”，還要事先全面了解所在國(guó)家的政策法律，包括信貸要求、利率、回報(bào)率等。鄭向東說(shuō)，到海外置業(yè)要注意當(dāng)?shù)氐亩愂照�策、房屋維護(hù)成本等多種因素，并非每個(gè)有能力在海外置業(yè)的人都適合到當(dāng)?shù)刭I房，現(xiàn)在相當(dāng)一部分人把在海外購(gòu)房當(dāng)成單純的投資行為，缺乏實(shí)地考察就出手購(gòu)買，“并非沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)”。鄭向東提醒投資者注意，國(guó)外的房產(chǎn)不是只漲不跌，從長(zhǎng)的時(shí)間周期來(lái)看，國(guó)外房產(chǎn)的價(jià)格是有波動(dòng)的，既有上漲，也有下跌，不像國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)一直在漲，海外房產(chǎn)的投資者要有應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的心理準(zhǔn)備。
　　不少業(yè)內(nèi)人士也強(qiáng)調(diào)，一方面，與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格近幾年快速上漲不同，海外市場(chǎng)房?jī)r(jià)相對(duì)波動(dòng)幅度較小，并不適合短期投資以賺取差價(jià)；另一方面，與國(guó)內(nèi)多數(shù)城市買房后持有成本較低不同，歐美一些國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)需要每天繳納不等的持有稅，對(duì)于不是長(zhǎng)期在海外發(fā)展的人士，“這筆開(kāi)支不小”；此外，“買房不等于移民”，不是說(shuō)在海外置業(yè)就能順利到該國(guó)工作生活。
　　鄭向東表示，對(duì)海外情況不熟悉的國(guó)內(nèi)買房人如果想到海外置業(yè)，最好能通過(guò)海外的親戚、朋友或者可靠的中介機(jī)構(gòu)了解清楚當(dāng)?shù)囟愂�、移民等政策；他也提醒說(shuō)，有一些機(jī)構(gòu)從追求賣房成交出發(fā)，在宣傳中可能會(huì)存在夸大或者隱瞞的現(xiàn)象，買房人應(yīng)注意辨別。在國(guó)外買房一定要注意對(duì)方的資質(zhì)，尋找的中介機(jī)構(gòu)也應(yīng)該有相應(yīng)資質(zhì)及成功案例。國(guó)外買房往往受到信息源不夠的影響，買房人切忌考慮實(shí)際需求，看準(zhǔn)之后再出手。