國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月18日公布的數(shù)據(jù)顯示，8月份中國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降和持平的城市明顯增加。由于環(huán)比數(shù)據(jù)更能靈敏地反映房?jī)r(jià)的走勢(shì)，這是否意味著“房?jī)r(jià)堅(jiān)冰將破，房市拐點(diǎn)出現(xiàn)”？
房市溫度再降
無(wú)論從環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，還是從40個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格回落這一同比數(shù)據(jù)來(lái)看，過(guò)半的城市房?jī)r(jià)止?jié)q，明確反映出房市降溫的現(xiàn)狀。
為何越來(lái)越多的城市加入了價(jià)格止?jié)q的行列？“主要是政策緊縮，包括限購(gòu)限貸，同時(shí)貨幣政策也沒(méi)有出現(xiàn)松動(dòng)。”接受本報(bào)記者采訪的上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭告訴記者。
交通銀行金融研究中心高級(jí)宏觀分析師唐建偉告訴記者：“半數(shù)以上城市房?jī)r(jià)止?jié)q是房市宏觀調(diào)控的結(jié)果。如果沒(méi)有房市宏觀調(diào)控，不會(huì)有當(dāng)前的現(xiàn)象�！�
今年以來(lái)，我國(guó)房市宏觀調(diào)控一直從嚴(yán)從緊，并且相關(guān)部門加大對(duì)地方政府落實(shí)宏觀調(diào)控政策的監(jiān)督。持續(xù)收緊的調(diào)控效果正在逐步顯現(xiàn)。
從房市的需求來(lái)看，楊紅旭認(rèn)為：“需求還是持續(xù)萎縮�！蓖瑫r(shí)，他也表示房市供應(yīng)量持續(xù)增加。
市場(chǎng)上的觀望情緒依然彌漫，不僅開(kāi)發(fā)商在觀望，需求方也在觀望，入市的積極性不高。購(gòu)房需求在預(yù)期的影響下受到了一定的壓制。需求的萎縮，也離不開(kāi)限購(gòu)令這一重要舉措。供應(yīng)的增加以及需求的萎縮，共同推動(dòng)了更多的城市加入房?jī)r(jià)止?jié)q或者回落的行列。
楊紅旭說(shuō)：“開(kāi)發(fā)商的資金鏈還是很緊張，除了少數(shù)企業(yè)，大部分企業(yè)上半年資金回籠情況不是很好�！�
由此可見(jiàn)，在資金壓力下，房企“以價(jià)換量”無(wú)疑是一個(gè)明智的選擇。近來(lái)，不少房企都加大了銷售的力度，改變銷售戰(zhàn)略，以回籠更多的資金。
拐點(diǎn)基本出現(xiàn)？
在持續(xù)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由銷售量的下滑正在向房?jī)r(jià)止?jié)q前行，越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加入到降價(jià)推盤的行列，這是否就意味著房市的拐點(diǎn)已經(jīng)來(lái)臨？
楊紅旭稱，2009年二季度以來(lái)，第一次過(guò)半城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)止?jié)q，拐點(diǎn)基本出現(xiàn)。8月當(dāng)月全國(guó)房?jī)r(jià)加速降溫，按此態(tài)勢(shì)，9月或者10月，下跌城市數(shù)量將超過(guò)上漲城市。
對(duì)于拐點(diǎn)來(lái)臨的觀點(diǎn)，唐建偉基本認(rèn)可這一判斷。他告訴記者：“經(jīng)過(guò)前期銷量的下滑，現(xiàn)在房?jī)r(jià)有所松動(dòng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈還是比較緊張，如果不通過(guò)以價(jià)換量，有些房企會(huì)難以為繼�！�
市場(chǎng)預(yù)期，由于“金九銀十”歷來(lái)是房市的銷售旺季，在資金的壓力下，預(yù)計(jì)“以價(jià)換量”的房企將會(huì)增多，從而帶動(dòng)房?jī)r(jià)的繼續(xù)止?jié)q。
唐建偉說(shuō)：“8月之后，房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)小幅回落。當(dāng)然不太可能出現(xiàn)大幅下滑的局面�！睆姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，他們也不太可能大幅度的降價(jià)。
對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，楊紅旭也認(rèn)為，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅下行。
看來(lái)，市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)，雖然后期房?jī)r(jià)回落在預(yù)期中，尤其是隨著二三線城市限購(gòu)令的開(kāi)閘，房?jī)r(jià)的下行將是一大趨勢(shì)，但是由于大量剛性需求的存在，以及大量流動(dòng)資金難以獲得更好的投資去處，房?jī)r(jià)難以出現(xiàn)百姓期望中的大幅下滑局面。當(dāng)前支撐房?jī)r(jià)上漲的因素依舊存在。
從當(dāng)前數(shù)據(jù)來(lái)看，部分城市房?jī)r(jià)依然上漲，同比漲幅在5.0%以內(nèi)的城市依然是45個(gè)，亞太城市發(fā)展研究會(huì)政策研究中心主任謝逸楓認(rèn)為，這也說(shuō)明國(guó)務(wù)院樓市調(diào)控遭遇前所未有的壓力，部分二三線城市房?jī)r(jià)上漲的腳步未能夠停止。一方面是通脹高位不下的壓力和供求不平及熱錢沖擊樓市等購(gòu)買力旺盛的現(xiàn)象，部分二三線城市房?jī)r(jià)下降的動(dòng)力不大。另一方面是市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩和負(fù)利率及各大城市大規(guī)模城市建設(shè)等限購(gòu)城市的資金和購(gòu)買力轉(zhuǎn)移到未限購(gòu)城市，導(dǎo)致調(diào)控的效果大打折扣。
調(diào)控之手不能放松
“現(xiàn)在還談不上達(dá)到房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)還沒(méi)有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整，只是部分實(shí)現(xiàn)了房市宏觀調(diào)控目標(biāo)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的這個(gè)目標(biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，當(dāng)前仍需要繼續(xù)觀察�！碧平▊ジ嬖V記者：“控制住房?jī)r(jià)漲幅有一定的難度，因此政策還要堅(jiān)持�！�
楊紅旭也向記者表示，房市宏觀調(diào)控仍然不能放松。
從當(dāng)前的情況來(lái)看，市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控之手不會(huì)放松，但是出臺(tái)新的更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施的可能性也不大。保持現(xiàn)有政策的連續(xù)性，繼續(xù)限貸限購(gòu)，加大政策的執(zhí)行力，將是今后數(shù)月房市宏觀調(diào)控的重心。
隨著臺(tái)州等個(gè)別二三線城市推出限購(gòu)令后，其他地方政府依然“按兵不動(dòng)”，限購(gòu)令是否如期展開(kāi)，成為當(dāng)前房市最為關(guān)注的事情。
唐建偉預(yù)計(jì)，二三線城市限購(gòu)令仍將會(huì)陸續(xù)出臺(tái)，特別是房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的二三線城市，面臨進(jìn)一步的壓力。
