目前，降價風(fēng)潮正逐漸蔓延。無論是在限購執(zhí)行嚴(yán)格的一線城市開發(fā)商采取的以價換量，還是在東北地區(qū)出現(xiàn)的變相集資式的團(tuán)購買房，“降價”都是其中的關(guān)鍵詞。由于樓市調(diào)控不放松的態(tài)勢非常明顯，資金緊張的開發(fā)商不得不選擇各種可能快速回籠資金的模式。根據(jù)調(diào)查，記者發(fā)現(xiàn)，業(yè)內(nèi)外觀望已久的樓市“拐點”已經(jīng)到來，降價在進(jìn)入9月后呈現(xiàn)快速蔓延的趨勢。然而開發(fā)商面臨的前景并不樂觀，以價換量的做法在吸引為數(shù)不多的有資格入市的剛性需求入場后市場將進(jìn)入停滯期，2012年樓市“寒冬”或仍將持續(xù)。
“房地產(chǎn)的冬天遠(yuǎn)沒有到來，現(xiàn)在的降價只是開始�！痹谏献C報記者深入東北地區(qū)調(diào)查樓市時，哈爾濱一位政府部門的人士表示。
在東北，房價下降的氣氛已經(jīng)越來越濃。房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是地方性非上市中小房企，融資渠道受阻，開始籌劃“委婉”降價。而“團(tuán)購”成為其變相降價的主要做法，其團(tuán)購價格甚至低于市場價40％�！敖ɡ习傩召I得起的房子”成為開發(fā)商給降價找到的最好廣告語。
不過，令人擔(dān)憂的是，東北二、三線城市盛行的團(tuán)購風(fēng)潮并非簡單的促銷。開發(fā)商在沒有預(yù)售權(quán)的時候就開始收取高達(dá)房款總額50％的“定金”，從而使這種銷售頗有些像變相集資。專家提醒，在樓市調(diào)整期，一紙定金合同無法保障購房人對房屋的真正使用權(quán)，一旦開發(fā)商將集資款項挪作他用，導(dǎo)致無法按時交房，購房人要承擔(dān)很大的損失。
團(tuán)購房比市場價低40％
“不知道為什么，長春最近的團(tuán)購項目一下子多了起來，真像雨后春筍一樣。”中國房產(chǎn)信息集團(tuán)長春分公司高層透露。根據(jù)記者的實地調(diào)查，東北區(qū)域大量區(qū)域性房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張，因為銀行貸款十分困難，開發(fā)商正通過“團(tuán)購”這種新做法變相集資。
根據(jù)記者拿到的一份長春市團(tuán)購項目清單，長春目前約有26個在售或擬售項目存在團(tuán)購現(xiàn)象，涉及凈月、二道、經(jīng)開、寬城等多個區(qū)域，團(tuán)購面積占總銷售面積的比例在20％—70％。團(tuán)購對象有凈月管委會、寬城區(qū)政府、經(jīng)開區(qū)政府等政府機構(gòu)，也有東北師大等高等院校，另外還有面向個人的團(tuán)購項目。從開盤時間上看，這些項目有自2008年開盤的早期團(tuán)購項目，但更多的是從2010年以來，房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)控期，開發(fā)商通過團(tuán)購來緩解開發(fā)前期資金壓力。
“我們學(xué)校就有團(tuán)購，經(jīng)常有某個部門通知老師們，有團(tuán)購項目了，需要買房子的老師可以去填表。價格比市場價便宜�！遍L春東北師大一位講師告訴記者�！伴L春團(tuán)購的項目太多了，你開車從吉林大學(xué)南校區(qū)一直往南開，好多項目都是團(tuán)購房�！奔执髮W(xué)文學(xué)院一位教授告訴記者。
確實，從價格上看，團(tuán)購價格與公開銷售價格的巨大差異體現(xiàn)了團(tuán)購的優(yōu)勢所在。邑和天下城和新星宇是長春經(jīng)開(600215,股吧)區(qū)兩個在今年6、7月分別開盤的商品房項目。根據(jù)記者了解，兩個樓盤的實際開盤價格是6700元/平方米和6100元/平方米，但在開盤前，針對團(tuán)購人士，開發(fā)商開出的價格大約是3600元/平方米。團(tuán)購對象均為個人。
長春26個團(tuán)購項目基本上公開銷售價格都在6000元/平方米—8000元/平方米，但團(tuán)購價格多在3000元/平方米—5000元/平方米。團(tuán)購價格較市場價平均下降約40％。其中部分直接提供給政府部門的團(tuán)購房源，其價格只相當(dāng)于市場價的30％不到。
開發(fā)商為什么會在近期集中選擇采取團(tuán)購策略？一位業(yè)內(nèi)人士透露，房地產(chǎn)調(diào)控帶來的資金緊張是這一現(xiàn)象產(chǎn)生的重要原因。部分二、三線城市出現(xiàn)的團(tuán)購是一種變相降價，也是一種變相集資。“對于全國性品牌房企來說，其資金抗壓能力還是比小企業(yè)強，現(xiàn)在無論是資本市場還是銀行，對中小房地產(chǎn)企業(yè)幾乎已經(jīng)是大門緊閉，小企業(yè)只好選擇這種變相集資的方式籌措資金�！惫枮I一位前房地局官員表示。
開發(fā)商通過團(tuán)購尋找銷售突破口，這種做法已經(jīng)開始在東北的三、四線城市蔓延。根據(jù)上證報調(diào)查，除長春外，哈爾濱等城市也開始出現(xiàn)大量的團(tuán)購項目。從團(tuán)購房源的開發(fā)主體上看，目前長春采取團(tuán)購的多是地方非上市企業(yè)，保利、萬科、恒大這樣的上市房企均沒有參與團(tuán)購。因為團(tuán)購價格一旦上網(wǎng)公示，其大幅降價的輿論壓力就會很大。但降價對非上市的地方企業(yè)影響就會小一些。
另外，業(yè)內(nèi)人士介紹，因為團(tuán)購價格從銷售到登記備案還有一個很長的周期，所以目前團(tuán)購價格對當(dāng)?shù)厣唐贩烤鶅r的影響還沒有體現(xiàn)出來，估計明年這種影響體現(xiàn)得就會比較明顯。
團(tuán)購背景繁雜 違規(guī)亂象叢生
“我們龍湖因為想進(jìn)長春市場，對長春做過深入的市場調(diào)查，發(fā)現(xiàn)長春單位團(tuán)購房的現(xiàn)象很普遍，這其實擾亂了正常的商品房市場秩序，所以龍湖對進(jìn)入長春一直很謹(jǐn)慎�！饼埡禺a(chǎn)集團(tuán)某人士向記者介紹。
其實，如果團(tuán)購是一種合規(guī)的降價，在房地產(chǎn)調(diào)控的今天，其積極意義也許更大。不過，因為開發(fā)商的團(tuán)購做法非�！盎ㄉ凇�，其風(fēng)險已經(jīng)漸漸顯現(xiàn)出來。
據(jù)了解，在長春等地，很多開發(fā)商是在拿地之前就開始招募團(tuán)購對象，并收取房價全款50％的定金。此時，開發(fā)商與購房者簽訂的只是一個簡單的購房定金合同。拿到資金后，開發(fā)商將這筆錢用于土地購置，并啟動開發(fā)。在獲得預(yù)售許可后，開發(fā)商與團(tuán)購者簽訂正式的購房合同，并收取余款。
恒利七彩陽光是長春寬城區(qū)一個團(tuán)購項目，團(tuán)購比例占總房源的20％左右。團(tuán)購價格在3000元/平方米左右，團(tuán)購對象為個人。資料顯示，開發(fā)商吉林省恒利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在去年3月以7700萬元的價格取得了位于寬城區(qū)一塊占地面積170982平方米的商住用地。建筑面積34萬平方米。土地年限只有50年。
但是，根據(jù)知情人士的透露，吉林恒利早在2009年底就開始發(fā)布團(tuán)購信息。于2010年初團(tuán)購結(jié)束后購得土地�！昂芏嚅_發(fā)商都是這樣的，先和地方政府達(dá)成拿地意向，然后通過團(tuán)購募集部分資金，用于拿地。”上述業(yè)內(nèi)人士介紹。
團(tuán)購后的七彩陽光項目展現(xiàn)出的騰挪本領(lǐng)更大。根據(jù)搜房網(wǎng)名為“長春恒利七彩陽光”的微博介紹，恒利七彩陽光項目的總占地面積變?yōu)?0萬平方米，總建筑面積達(dá)到100萬平方米。開發(fā)商的總投資額高達(dá)30億元。其首期17萬平方米土地項目更名為英倫小鎮(zhèn)，預(yù)計10月中旬開盤。
“最近剛好有個開發(fā)商向我咨詢，市場價3000多的地段，他搞個團(tuán)購賣2000多，能操作不？我告訴他操作是可以的，先搞到地再說�！遍L春一位房地產(chǎn)咨詢業(yè)人士向記者透露，在長春，一些地方性的小企業(yè)，靠著政府資源搞定地塊，然后通過團(tuán)購集資再買地建房，這種做法絕非個案。
這種尚未開工就賣房的模式在一些南方城市也已經(jīng)出現(xiàn)。有媒體報道，浙江義烏國際文化中心07、08地塊在8月11日創(chuàng)下全國單宗住宅市場最高價，被義烏市現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以72.19億元拿下。然而，僅10天后，該地塊以“現(xiàn)代城”為名，宣布于8月22日開始銷售。從操作手法上看，該項目同樣是和購房者簽訂一份收款證明，注明購房者所買房號、戶型。大約一年多后簽署正式購房合同。
團(tuán)購的另一個背景是政府部門的變相集資建房�！坝袝r候，開發(fā)商和某些政府部門、高校企業(yè)等在拿地之初就談好團(tuán)購價格。然后和招拍掛部門達(dá)成一致，把項目以低價指定出讓給該企業(yè)。對團(tuán)購單位來說，和以前的單位自建房相比，這樣做不涉及土地性質(zhì)的變更，也節(jié)省了對購房人幾年內(nèi)不得出售等產(chǎn)權(quán)限制，直接就是商品房銷售，因此很受單位歡迎�！睒I(yè)內(nèi)人士稱。
而根據(jù)記者了解，在26個團(tuán)購項目中，凡是指定團(tuán)購給政府機關(guān)的項目，其團(tuán)購價格都較市場價更低，最典型的高新區(qū)某項目，別墅價格在13000元/平方米左右，團(tuán)購價格只有2800元/平方米，團(tuán)購對象即為高新區(qū)政府工作人員。
投資團(tuán)購房風(fēng)險或大于收益
一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前長春參與團(tuán)購項目的個人購房者，多是投資性質(zhì)�！胺凑們r不高，相比周邊便宜那么多，投資者自認(rèn)為升值空間較大�！�
不過，在目前的大環(huán)境下，團(tuán)購商品房的風(fēng)險正逐漸加大。專家提醒，團(tuán)購房源從銷售流程上就存在違規(guī)，一旦開發(fā)商資金斷裂無法按期交房，購房人的權(quán)利其實沒有法律保障。
德恒律師事務(wù)所某合伙人向記者介紹，從目前長春的團(tuán)購做法看，最大的風(fēng)險是開發(fā)商拿地風(fēng)險和資金挪用。一旦開發(fā)商集資后沒有順利獲得土地，或者在開工后出現(xiàn)資金緊張，或挪用了集資款項，交房日期就沒有保障。對于團(tuán)購者來說，首付50％后簽訂的一紙定金合同，根本沒辦法保證購房人對房屋擁有的產(chǎn)權(quán)。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%。上述法律人士稱，開發(fā)商需要一定比例的自有資金，并只能用于該房地產(chǎn)項目的開發(fā)，不得挪用。這種規(guī)定旨在有效防止因資金問題而導(dǎo)致房地產(chǎn)項目“爛尾”。但如果開發(fā)商通過團(tuán)購集資的方式獲得土地出讓金或填補項目資本金，就有“空手套白狼”的嫌疑。而開發(fā)商從購房者手中獲得的資金其性質(zhì)類似借貸，只不過這種借貸沒有任何抵押物和擔(dān)保，完全憑借開發(fā)商的信譽。一旦開發(fā)商這方有變，出資人權(quán)益就無法得到保障。去年4月，長春凈月某地王項目就因為在招拍掛環(huán)節(jié)沒有達(dá)成一致，導(dǎo)致意向開發(fā)商因為有強勁競爭對手出現(xiàn)，在241輪競價后，以7億元高價拿地。但后期，開發(fā)商意識到土地成本過高，只能選擇退地。更為復(fù)雜的是，因為開發(fā)商在拿地之前已經(jīng)收取了部分團(tuán)購單位的團(tuán)購資金，這部分資金也被卷入土地出讓金中，地方政府在是否同意開發(fā)商退地，以便返還團(tuán)購參與者出資這一問題上左右為難。
