樓市最嚴(yán)厲調(diào)控已超過一年，其中一條調(diào)控手段是收緊銀根，嚴(yán)格限定銀行的房屋貸款對(duì)象�，F(xiàn)行的居住房屋貸款“認(rèn)房又認(rèn)貸”，俗稱“限貸令”。即，購(gòu)房者第一次購(gòu)買嚴(yán)格意義上的第一套房屋的，即可以享受貸款七成、基準(zhǔn)利率的貸款條件。
購(gòu)房者購(gòu)買第二套房屋或者第二次貸款購(gòu)買房屋的，可以享受貸款四成、基準(zhǔn)利率上浮1.1倍的貸款條件。
購(gòu)房者購(gòu)買第三套房屋或者第三次貸款購(gòu)買房屋的，貸款將無法獲得審批。
現(xiàn)行的貸款政策與此前的貸款政策最大的不同，或者說最容易誤解的地方在于，認(rèn)貸“又認(rèn)房”，即使購(gòu)房者此前沒有任何貸款記錄，只要名下已經(jīng)有一套房屋的，那么購(gòu)買第二套房屋就需要按照第二套房的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行貸款。
因此，對(duì)于購(gòu)房者來說，在購(gòu)房之前詳細(xì)了解銀行的現(xiàn)行貸款政策是非常重要的，有助于購(gòu)房者了解自己的支付能力，合理安排購(gòu)房資金，避免在購(gòu)房過程中產(chǎn)生不必要的糾紛。
樓市最嚴(yán)厲調(diào)控已超過一年，其中一條調(diào)控手段是收緊銀根，嚴(yán)格限定銀行的房屋貸款對(duì)象。如果出售方堅(jiān)持要約定放款時(shí)間，那么也應(yīng)附注購(gòu)買方的免責(zé)條款：如因信貸額度不足等銀行政策原因?qū)е沦J款延遲發(fā)放的，購(gòu)買方不承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
貸款不成忍痛解約賠定金
【案情介紹】
王先生是上海人，在一家民營(yíng)企業(yè)管理層工作，結(jié)婚6年，與愛人和未成年的孩子居住在浦東一套60平方米不到的住房?jī)?nèi)。王先生不滿意小區(qū)對(duì)口的小學(xué)，聽說離小區(qū)步行不到15分鐘的地段有一所不錯(cuò)的小學(xué)，于是決定為孩子在那附近買一套學(xué)區(qū)房。王先生現(xiàn)居住的房子是結(jié)婚前貸款所購(gòu)，父母居住的房子寫的是父母和王先生的名字，當(dāng)時(shí)也是他貸款買的房。
最近，王先生在浦東崮山路一家中介看中一套一室一廳45.36平方米的小戶型，對(duì)口六師附小，當(dāng)天遂與賣家談妥以118萬元購(gòu)買此房，并簽定了定金協(xié)議，支付1萬元定金。一周后，雙方簽定了買賣合同并支付70萬元首付。然而在辦理貸款過程中，銀行以王先生之前貸過兩次貸款為依據(jù)，拒絕王先生第三套住房貸款。由于中介在付定之前沒有審核王先生是否具備貸款資格，此時(shí)中介給王先生出主意，比如辦離婚、換主貸人等。這讓王先生感覺非常困擾，對(duì)他來說，夫妻感情非常好，辦離婚無疑是給自己的婚姻抹上黑黑的一筆；家中也沒有可以幫他承擔(dān)貸款的其他人選，就算貸款能審批下來，他還是會(huì)在限購(gòu)范圍之內(nèi)。最后，王先生與賣方協(xié)商，無奈只能選擇損失定金1萬元，解除原來簽定的合同。
【分析】
“限貸令”是指暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款，對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社保繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款，對(duì)貸款購(gòu)買商品住房嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例和貸款利率規(guī)定；加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購(gòu)買住房。
【建議】
鑒于王先生夫婦的遭遇，及買方的貸款資格和購(gòu)房資格認(rèn)定情況具有一定復(fù)雜性，購(gòu)房者在確定購(gòu)買前，應(yīng)先確定自己是不是在限貸或限購(gòu)范圍內(nèi)，咨詢、掛牌等應(yīng)選擇一些品牌中介，在政策和市場(chǎng)瞬息萬變的時(shí)刻，最好多咨詢一下資深房產(chǎn)顧問或?qū)I(yè)律師，在簽定房屋買賣合同時(shí)更要謹(jǐn)慎，以免為自己造成法律風(fēng)險(xiǎn)，并因此帶來?yè)p失。
樓市最嚴(yán)厲調(diào)控已超過一年，其中一條調(diào)控手段是收緊銀根，嚴(yán)格限定銀行的房屋貸款對(duì)象。如果出售方堅(jiān)持要約定放款時(shí)間，那么也應(yīng)附注購(gòu)買方的免責(zé)條款：如因信貸額度不足等銀行政策原因?qū)е沦J款延遲發(fā)放的，購(gòu)買方不承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
貸不到款竟成違約“合法”理由
【案情介紹】
張先生在去年上半年與房東陳小姐簽署了一份房地產(chǎn)買賣合同，約定房屋的付款方式為部分金額的貸款，后張先生未能提供貸款所需材料導(dǎo)致貸款申請(qǐng)未能獲得通過。緊接而來的一連串樓市嚴(yán)厲調(diào)控政策，致使市場(chǎng)氛圍急轉(zhuǎn)直下。張先生對(duì)樓市未來的預(yù)期有所下降，所以不愿配合貸款申請(qǐng)工作，令房地產(chǎn)買賣合同無法繼續(xù)履行下去。
張先生與陳小姐簽署的這份房地產(chǎn)買賣合同中有一個(gè)非常重要的條款：“若購(gòu)房者的銀行貸款未獲得銀行批準(zhǔn)通過的，則本合同自動(dòng)解除，買賣雙方互不負(fù)違約責(zé)任。
”因此，在本次交易中，盡管陳小姐通過各種渠道了解到張先生即使不貸款也有支付能力，而且如果配合完全能獲得銀行貸款，但也無法追究張先生的相關(guān)責(zé)任，最后只能接受一小筆補(bǔ)償后解約了事。
【分析】
通常，一份房地產(chǎn)買賣合同中約定，若客戶貸款不足或貸款沒有通過所以現(xiàn)金不足的，那么即使客戶貸款申請(qǐng)沒有足額獲得通過或完全沒有獲得通過，買賣合同也繼續(xù)履行，客戶不能以自己付款能力不足要求解除合同。但是如果是因?yàn)樵诤灱s及履約過程中貸款政策的巨大變動(dòng)導(dǎo)致本來可以貸款變動(dòng)之后無法貸款的，則法院可能會(huì)考慮到具體情況而引用相關(guān)法律規(guī)定而免除客戶的相關(guān)責(zé)任。
而若一份房地產(chǎn)買賣合同中約定若客戶貸款不足或未通過，則買賣合同解除買賣雙方互不負(fù)違約責(zé)任的，那么在客戶發(fā)生貸款問題后可以獲得免責(zé)。這一條款對(duì)客戶比較有利，而房東需要仔細(xì)考慮一下，因?yàn)橛行⿻r(shí)候貸款是否能通過不僅取決于銀行，還取決于客戶是否配合。
【建議】
從這個(gè)案例可以充分看清買賣合同條款的重要性。購(gòu)房者與售房者一定要充分評(píng)估自己的能力與要求，仔細(xì)斟酌買賣合同條款的意思，以保證自己的利益。
房地產(chǎn)買賣合同是對(duì)買賣雙方權(quán)利義務(wù)的約定，也是最大的保護(hù)，而最近貸款問題成為房地產(chǎn)交易中的焦點(diǎn)，買賣雙方在簽署的時(shí)候一定要仔細(xì)對(duì)待貸款約定。
樓市最嚴(yán)厲調(diào)控已超過一年，其中一條調(diào)控手段是收緊銀根，嚴(yán)格限定銀行的房屋貸款對(duì)象。如果出售方堅(jiān)持要約定放款時(shí)間，那么也應(yīng)附注購(gòu)買方的免責(zé)條款：如因信貸額度不足等銀行政策原因?qū)е沦J款延遲發(fā)放的，購(gòu)買方不承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
貸款不成，傭金是否能拒付
【案情介紹】
2010年12月，馬小姐通過中介公司與錢先生成交了一套房屋，并約定在業(yè)主馬小姐收到錢先生的銀行放款當(dāng)日向中介公司支付傭金。
2011年1月2日，雙方簽定了買賣合同，并完成了后續(xù)的交易，同年2月28日，馬小姐收到錢先生貸款銀行的放款。按與中介公司的約定，馬小姐應(yīng)于銀行放款日向中介公司支付傭金，但馬小姐以實(shí)際收到銀行放款與中介向其講述的放款時(shí)間晚了約30天，而造成其另一套房屋延遲支付其上家房款而被沒收了定金為由，不付中介公司傭金。
中介公司遂向法院提起訴訟，要求馬小姐按約向中介公司支付傭金以及延期支付的違約金，馬小姐即反訴因中介公司向其介紹的銀行放款時(shí)間不實(shí)，導(dǎo)致其在另一套房屋買賣中違約，請(qǐng)求法院判令中介公司賠償其損失。最終，法院判決認(rèn)定中介方并無過錯(cuò)，支持了中介方的傭金之訴，駁回了馬小姐的反訴請(qǐng)求。
【分析】
按照《合同法》第425條：居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
馬小姐是依據(jù)合同法的上述規(guī)定向法院主張自己的反訴請(qǐng)求，那么，是否是居間人故意隱瞞呢？或提供虛假情況呢？實(shí)踐中，影響銀行抵押貸款成功到銀行實(shí)際放款的條件或時(shí)間的因素諸多。上述案例中，中介公司只是向客戶推薦了貸款銀行，并向客戶介紹貸款流程時(shí)間的大概結(jié)點(diǎn)，借貸關(guān)系的主體是購(gòu)房的下家和銀行。居間方并不存在隱瞞重要事實(shí)或提供虛假情況，故此中介公司并無過錯(cuò)。
【建議】
如果居間方承諾或者擔(dān)�？蛻羰盏劫J款的具體時(shí)間，而客戶依據(jù)居間方的承諾作出相應(yīng)的判斷最終導(dǎo)致?lián)p失的，居間方即應(yīng)當(dāng)承擔(dān)客戶的部分損失。
樓市最嚴(yán)厲調(diào)控已超過一年，其中一條調(diào)控手段是收緊銀根，嚴(yán)格限定銀行的房屋貸款對(duì)象。如果出售方堅(jiān)持要約定放款時(shí)間，那么也應(yīng)附注購(gòu)買方的免責(zé)條款：如因信貸額度不足等銀行政策原因?qū)е沦J款延遲發(fā)放的，購(gòu)買方不承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
銀行不放貸，該誰承擔(dān)責(zé)任
【案情介紹】
2011年3月，購(gòu)買方A小姐和出售方B女士簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定房屋價(jià)格為150萬元，首付款82.2萬元，出售方B女士同意購(gòu)買方A小姐通過向銀行貸款的方式支付第二期購(gòu)房款。雙方在買賣合同補(bǔ)充條款中約定：在該房地產(chǎn)所屬區(qū)域的房地產(chǎn)交易中心出具銀行所需放款材料后三個(gè)工作日內(nèi)，購(gòu)買方應(yīng)將材料原件交其貸款銀行，貸款銀行在收齊材料后20日內(nèi)將購(gòu)買方所貸款項(xiàng)支付出售方。另買賣雙方還約定購(gòu)買方如逾期未付款，違約金為未付款的日萬分之三，違約金自合同約定應(yīng)履行義務(wù)期限至第二日起算至實(shí)際履行義務(wù)之日止。
2011年5月，買賣雙方辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易過戶手續(xù)。購(gòu)買方在交易過戶后20個(gè)工作日取得該房地產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)證并按合同約定準(zhǔn)時(shí)將放款所需資料交付給銀行。但直至2011年8月，銀行才將第二筆房款劃付至出售方B女士賬戶。于是出售方B女士要求購(gòu)買方A小姐依據(jù)合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約賠償金。
【分析】
交易過戶后，銀行不放款，到底應(yīng)由誰承擔(dān)責(zé)任？
2011年，政府為控制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，進(jìn)一步收緊信貸政策。許多銀行延遲或暫停發(fā)放貸款。由此在房屋買賣中產(chǎn)生爭(zhēng)議：約定以銀行貸款方式支付房款，銀行逾期放款，是否應(yīng)由購(gòu)買方承擔(dān)責(zé)任。
房地產(chǎn)買賣合同的法律關(guān)系是建立在出售方和購(gòu)買方之間的，銀行貸款只是購(gòu)買方的一種付款方式。根據(jù)《合同法》第65條的約定，當(dāng)事人約定由第三人向債權(quán)人履行債務(wù)的，第三人不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)向債權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任。這一條款約定的是“由第三人履行的合同”。上述案例中，買賣雙方對(duì)支付第二期房款的時(shí)間及逾期付款的違約責(zé)任都做出了明確約定。即使購(gòu)買方按合同約定準(zhǔn)時(shí)向銀行交付放款所需材料，本身不存在過錯(cuò)，但只要是第三人也就是銀行沒有履行義務(wù)、遲延履行或者瑕疵履行。根據(jù)合同相對(duì)性原則，購(gòu)買方仍需要向出售方承擔(dān)違約責(zé)任。
【建議】
由于銀行政策不可控，故建議在簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》時(shí)可以約定購(gòu)買方向銀行提交放款資料的具體時(shí)間，但對(duì)于銀行貸款就避免約定明確的放款時(shí)間。如果出售方堅(jiān)持要約定放款時(shí)間，那么也應(yīng)附注購(gòu)買方的免責(zé)條款：如因信貸額度不足等銀行政策原因?qū)е沦J款延遲發(fā)放的，購(gòu)買方不承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。