7月7日央行正式實(shí)施年內(nèi)第三次上調(diào)利率，加息0.25個(gè)百分點(diǎn)，這也是自去年進(jìn)入加息通道后的第五次行動(dòng)。雖然本輪加息的主要目標(biāo)是為了控制CPI的不斷攀高，但還是對(duì)本就有些“虛弱”的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了些許影響。房?jī)r(jià)進(jìn)入下行通道的心理預(yù)期隨著第五次加息的執(zhí)行而逐漸加劇，業(yè)內(nèi)人士指出，在這樣的貨幣政策影響下，今年下半年樓市將極有可能提前進(jìn)入“陰跌期”。
貨幣政策升級(jí) 成樓市“命門”
在央行正式實(shí)施加息政策后兩天，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局于本月9日公布了“6月份全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲6.4%”的數(shù)據(jù)。對(duì)此，金融業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，為了控制通脹預(yù)期，為了遏制不斷開(kāi)創(chuàng)新高的CPI，下半年還會(huì)有1－2次加息。
對(duì)于頻繁加息的現(xiàn)狀，住建部政策研究中心副主任秦虹日前在接受記者采訪時(shí)表示：“貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)的影響特別大，甚至已經(jīng)超過(guò)了樓市調(diào)控政策�！睂�(duì)于這一觀點(diǎn)，房企已經(jīng)有所證實(shí)。房山某區(qū)域代表性項(xiàng)目的銷售負(fù)責(zé)人透露：“之前的一段時(shí)間項(xiàng)目每次推出新房源都會(huì)當(dāng)日售罄，但近期的這次開(kāi)盤卻并未收獲這樣的效果，估計(jì)此次新推房源需要兩個(gè)月左右的時(shí)間才能完成銷售目標(biāo)�！�
貨幣政策的執(zhí)行不僅表現(xiàn)在加息方面，近日修正并將于9月1日開(kāi)始實(shí)施的個(gè)稅新法案也將購(gòu)房者的范圍再次縮減。部分外地居民雖然能夠減輕稅負(fù)，卻也將因此甚至喪失購(gòu)房資格,預(yù)計(jì)新個(gè)稅實(shí)施后外地人的購(gòu)房需求會(huì)進(jìn)一步減少至10%以下。加之此前已經(jīng)幾乎關(guān)閉的銀行開(kāi)發(fā)貸款平臺(tái)，開(kāi)發(fā)企業(yè)或?qū)⒁驗(yàn)樨泿耪叩某掷m(xù)緊縮而不得不采取降價(jià)促銷的方式以獲得后期的資金支持，從而保證后續(xù)項(xiàng)目的運(yùn)作開(kāi)發(fā)。
融資成本上升 開(kāi)發(fā)商或?qū)⒅鲃?dòng)降價(jià)
新一輪加息政策的執(zhí)行，開(kāi)發(fā)企業(yè)融資成本也隨之大幅提高。對(duì)此，中華房商合作聯(lián)合會(huì)執(zhí)行主席賈臥龍認(rèn)為：“加息導(dǎo)致的直接后果是開(kāi)發(fā)商的融資成本將增加，資金鏈難題使得開(kāi)發(fā)商更加舉步維艱，降價(jià)促資金回籠迫在眉睫，掀起一輪降價(jià)促銷潮勢(shì)在必行�！钡袌�(chǎng)上也傳來(lái)了不同的聲音，全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長(zhǎng)陳寶存以數(shù)據(jù)進(jìn)行了反駁：“中國(guó)指數(shù)研究院7月2日發(fā)布的報(bào)告顯示，今年6月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8856元/平方米，環(huán)比5月上漲0.41%，其中75個(gè)城市價(jià)格上漲，25個(gè)城市下跌。環(huán)比漲跌幅在1%以內(nèi)的城市數(shù)量共有73個(gè)。其中6月十大城市平均價(jià)格為15829元/平方米，與5月基本持平，同比去年6月上漲2.87%。5個(gè)月來(lái)，宏觀調(diào)控的效果已經(jīng)出清，樓市降價(jià)甚至超過(guò)80%的預(yù)測(cè)，顯然是不可能出現(xiàn)的。”
對(duì)此，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副主席朱大鳴則顯得溫和了許多，“期待樓市狂風(fēng)暴雨一般地下挫，那是不現(xiàn)實(shí)，可能性很大的是陰跌。這種陰跌主要表現(xiàn)為房?jī)r(jià)的緩慢下跌，但數(shù)據(jù)上是不可能體現(xiàn)出來(lái)的。以北京為例，這種"陰跌"其實(shí)已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)出來(lái)，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截止到今年6月30日，北京全市的供應(yīng)項(xiàng)目為79個(gè)，提供的住宅套數(shù)合計(jì)為26328套，累計(jì)簽約套數(shù)為11357套，簽約率僅為43.1%，在79個(gè)項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)商普遍選擇最終成交價(jià)低于擬售價(jià)。這就說(shuō)明，樓市處于量增價(jià)跌的階段，開(kāi)發(fā)商為了防止2008年出現(xiàn)的資金鏈短缺情況，已經(jīng)開(kāi)始在回籠資金”。
持有成本上升 炒房客或?qū)⒈黄葤伿?/STRONG>
除了新入市的項(xiàng)目外，其實(shí)二手房市場(chǎng)對(duì)于加息的感覺(jué)似乎更為敏銳�！凹酉⒅苯佑绊懙牟粌H是開(kāi)發(fā)商，更是對(duì)購(gòu)房者觀望心理的加劇。同時(shí)，加息也讓許多二手房的持有成本大幅增加。一面是推遲了購(gòu)房計(jì)劃的客群，一面是因?yàn)槌钟谐杀咎岣叨鴾?zhǔn)備拋售的持有者，兩者的心態(tài)轉(zhuǎn)變，將極有可能促成二手房市場(chǎng)的價(jià)格走低。”九九房市場(chǎng)負(fù)責(zé)人接受記者采訪時(shí)表示。
事實(shí)上，二手房市場(chǎng)近期的數(shù)據(jù)已經(jīng)給出了這一觀點(diǎn)的有力證明。根據(jù)九九房后臺(tái)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月上旬，北京二手房網(wǎng)絡(luò)掛牌均價(jià)為24634元/平方米，環(huán)比6月下旬下跌0.27%。與主城區(qū)相比，以通州、大興為代表的周邊板塊二手房?jī)r(jià)格率先出現(xiàn)松動(dòng)，部分小區(qū)跌幅甚至超過(guò)10%。
二手房市場(chǎng)總是新盤的敲門磚，業(yè)內(nèi)專家預(yù)測(cè)，8、9月份將是房?jī)r(jià)下行的關(guān)鍵時(shí)期，無(wú)論是炒房客，還是開(kāi)發(fā)商，金九銀十的往日時(shí)光將極有可能在“陰跌”中悄然劃過(guò)。