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繼影響一線城市后，限購(gòu)對(duì)二三線城市的作用逐漸凸顯。記者近日了解到，年初以來的限購(gòu)政策對(duì)二三線城市已經(jīng)形成較大沖擊，成交持續(xù)受到影響；而被“腰斬”的一部分購(gòu)買力并未消失，而是向三四城市外溢。
限購(gòu)沖擊二三線城市
南寧市住房限購(gòu)令自3月實(shí)施至今已有三個(gè)多月。為評(píng)估實(shí)施效果，南寧住房保障和房產(chǎn)管理局從3月29日起在其政務(wù)網(wǎng)站上發(fā)放調(diào)查問卷征集社會(huì)意見，2個(gè)月內(nèi)共收到有效問卷1160份。結(jié)果顯示，限購(gòu)令對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)消費(fèi)影響明顯，受限購(gòu)令制約的受調(diào)查者中，有超半數(shù)放棄了購(gòu)房計(jì)劃。
調(diào)查顯示，限購(gòu)令對(duì)樓市消費(fèi)影響明顯。不符合限購(gòu)令規(guī)定條件的受調(diào)查者中，表示限購(gòu)期間暫不考慮購(gòu)房的比例超過一半，達(dá)53%；另有28%表示將購(gòu)買商鋪、寫字樓等不屬于限購(gòu)范圍的非住宅商品房，19%表示將到未實(shí)行限購(gòu)的地方購(gòu)房。即便是符合限購(gòu)條件的購(gòu)房者，也有49%的人決定不買房，1/3的人選擇“看看再說”，只有18%的人有買房意向。
限購(gòu)對(duì)長(zhǎng)春市的影響已經(jīng)不僅僅體現(xiàn)在消費(fèi)者購(gòu)房意向上，而是實(shí)實(shí)在在地體現(xiàn)在成交上。以5月20日長(zhǎng)春版限購(gòu)令細(xì)則出臺(tái)為分水嶺，長(zhǎng)春商品房成交明顯下降。據(jù)長(zhǎng)春房地產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)計(jì)算，5月23日-5月29日一周時(shí)間內(nèi)，長(zhǎng)春市新增商品住宅成交面積和套數(shù)環(huán)比分別下降70%和54%%。商品住宅成交75777平方米，環(huán)比下降70%；成交819套，環(huán)比下降54%。
“成交量出現(xiàn)萎縮的情況是必然的，從調(diào)控的角度來講，也是政府希望出現(xiàn)的結(jié)果。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，量跌是價(jià)跌的前提。限購(gòu)令之后商品房回歸到它的本質(zhì)屬性——居住，雖然它具有投資功能，但是更多的還是以滿足以消費(fèi)性需求為主導(dǎo)的市場(chǎng)需要�！遍L(zhǎng)春工程學(xué)院房地產(chǎn)專業(yè)講師吉林說。
購(gòu)買力向三四線城市外溢
然而，二三線城市限購(gòu)政策的落實(shí)，并沒有起到“抽刀斷水”的作用，反而使得一部分購(gòu)買力被擠壓向三四線城市。
不久前，吉林省吉林市18家開發(fā)企業(yè)集體到省會(huì)長(zhǎng)春市賣房，宣揚(yáng)的兩大賣點(diǎn)一是“山水宜居”，二是“不限購(gòu)”，吸引了上萬長(zhǎng)春市民參觀。一些市民表示，“與長(zhǎng)春這樣的省會(huì)城市比，吉林房?jī)r(jià)低、升值空間更大”。
吉林市是吉林省第二大城市，高鐵開通后，距省會(huì)長(zhǎng)春僅半小時(shí)車程。目前吉林房?jī)r(jià)比長(zhǎng)春市要低2000-3000元/平方米。吉林市筑石房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)吳悅春表示，長(zhǎng)春人到吉林買房已經(jīng)形成了一個(gè)不小的客戶群體，“吉林本市房地產(chǎn)市場(chǎng)以剛性需求為主，而長(zhǎng)春人到吉林買房主要是為了投資”。
一些有遠(yuǎn)見的開發(fā)商早已預(yù)見到這一點(diǎn)并提前在三四線城市布局。近日恒大集團(tuán)宣布，5月份銷售額77.8億元人民幣，5月新開盤7個(gè)項(xiàng)目，其中6個(gè)位于三線城市，新盤全月合計(jì)銷售25.2億元。僅以吉林為例，恒大在吉林省內(nèi)的觸角不僅伸向長(zhǎng)春、吉林等二三線城市，從去年9月開始就已伸至吉林的通化、遼源等四線城市。
某三線城市的政府官員曾向記者表示，由于調(diào)控政策在一線城市和中心城市執(zhí)行嚴(yán)格，一些有實(shí)力的大型開發(fā)企業(yè)開始轉(zhuǎn)向三四線城市開辟新戰(zhàn)場(chǎng)，當(dāng)?shù)匾o緊抓住這次機(jī)遇，做好承接工作，全力以赴迎接房地產(chǎn)業(yè)的這一輪戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。
謹(jǐn)防房地產(chǎn)泡沫向小城市轉(zhuǎn)移
隨著房地產(chǎn)投資重心的轉(zhuǎn)移，近期一些三四線城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了短期內(nèi)快速上漲的勢(shì)頭。據(jù)記者了解，吉林省一個(gè)旅游縣，今年房?jī)r(jià)比去年上漲七八百元。在湖南，岳陽、湘潭、株洲等城市房?jī)r(jià)已經(jīng)位列全國(guó)漲幅榜的前列。二三線的限購(gòu)令竟然意外成為周邊三四線城市的短期利好。這一現(xiàn)象已經(jīng)引起相關(guān)部門的重視。近日，有消息稱，限購(gòu)令可能再次擴(kuò)容，對(duì)象是此前一直并未卷入房?jī)r(jià)上漲與房地產(chǎn)過熱的旋渦的三四線城市。
種種跡象表明，國(guó)家對(duì)一線城市限購(gòu)后，房?jī)r(jià)暴漲的三四線城市也已受到中央的關(guān)注。
此前，國(guó)土部向各省國(guó)土部門下發(fā)了《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)異常交易地塊上報(bào)制度有關(guān)問題的函》，要求各縣級(jí)國(guó)土部門對(duì)2011年以來的成交地塊進(jìn)行清理，對(duì)漏報(bào)的地塊應(yīng)在6月30日前補(bǔ)充上報(bào)。
中央政府已經(jīng)在考慮，對(duì)房?jī)r(jià)上漲壓力較大、漲幅較快而當(dāng)?shù)刭?gòu)房支付能力不足的中小型城市有選擇地推廣限購(gòu)政策，而已經(jīng)納入重點(diǎn)監(jiān)控視野的這些城市的房地產(chǎn)各項(xiàng)數(shù)據(jù)情況的變化，將成為決策的依據(jù)所在。
據(jù)了解，房產(chǎn)限購(gòu)令的實(shí)施范圍很可能會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大，最主要的就是防止投資資金涌向三四線城市。不是所有的中小城市一刀切，而是有步驟、有選擇地考慮，第一步可能陸續(xù)從受到大型熱點(diǎn)城市樓市影響較大，房?jī)r(jià)上漲壓力較大、本地居民住房支付能力較低的城市展開。
湖南幾位業(yè)內(nèi)專家介紹，如果限購(gòu)令再次擴(kuò)容，且上述湖南省內(nèi)城市增幅依然全國(guó)靠前，進(jìn)入限購(gòu)名單的可能性相當(dāng)大。
湖南省不動(dòng)產(chǎn)商會(huì)秘書長(zhǎng)李詠表示，限購(gòu)令擴(kuò)容實(shí)施很簡(jiǎn)單，往名單里加就是了，“如果上述城市依然保持強(qiáng)勁增速，難保不會(huì)引來特別關(guān)注”。
另據(jù)中南大學(xué)教授王林介紹，限購(gòu)令欲擴(kuò)至三四線城市，是為了控制泡沫流向，“但目前全面性的限購(gòu)可能性不大，政府的擴(kuò)容表態(tài)更大可能是放出風(fēng)聲，試探市場(chǎng)反應(yīng)”。上述人士認(rèn)為，即使是在湖南的株洲、湘潭出臺(tái)限購(gòu)令，也只能讓增速放緩，“跟長(zhǎng)沙一樣”。