三大因素影響新房市場 整體降價成必然
2011-05-27   作者:  來源:和訊房產(chǎn)
 
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    據(jù)相關(guān)媒體報導(dǎo),市場中出現(xiàn)了個別樓盤大幅降價的現(xiàn)象。但是新房整體價格未見明顯下降!版溂业禺a(chǎn)”首席分析師張月認(rèn)為,雖然目前新房價格沒有整體下降,但由于多重因素影響新房市場供需,未來開發(fā)商房價下降壓力大,主要有以下三個原因。
  首先,新房二手房成交比擴大,新房成交縮水更明顯。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計,至5月份,今年商品房與二手房成交比約為 1:1.8,去年4季度這一比值為1:1.5!版溂业禺a(chǎn)”首席分析師張月認(rèn)為,在二手房成交大幅減少情況下,新房二手房成交比值擴大,可見新房成交縮水更加嚴(yán)重。今年前5個月,新房成交量為34325套(5月成交為預(yù)估值),同比去年下降了27%。從目前市場走勢來看,短期之內(nèi)新房成交量將持續(xù)走低。購房者觀望情緒濃厚,開發(fā)商銷售難度增加。
    其次,新房庫存超10萬套,消化速度慢。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計,5月22日北京市新房存量超過10萬套。這是繼1月份以來,存量房首次突破10萬套!版溂业禺a(chǎn)”首席分析師張月認(rèn)為,盡管此前新房也超過10萬庫存,但在當(dāng)前開發(fā)商推盤速度已經(jīng)明顯變慢的情況下,庫存的上升所體現(xiàn)的銷售壓力更值得注意。今年4月份至5月份,新開盤23個項目,而去年同期新開盤項目41個,但是其庫存量僅為9萬套左右,可見當(dāng)前市場消化能力弱。開發(fā)商若以高價開盤,銷售有很大難度。若要較快回籠資金必須以價換量,降價壓力大。
  第三,2011年保障性住房供應(yīng)10萬套,沖擊商品房市場。北京市計劃今年力爭竣工各類保障性住房10萬套,是近年來保障性住房竣工交用最大的規(guī)模,比去年竣工的5萬套增加了1倍。此外,北京計劃供應(yīng)的住宅用地為2550公頃,其中保障房為1330公頃,占比約為52%,這已經(jīng)是連續(xù)兩年保障住房供地超過1300套,預(yù)計未來兩年內(nèi)將會形成實質(zhì)的住房供給。未來北京市保障性住房供給將會明顯增加。在當(dāng)前限購令情況下,主要購房群體為北京當(dāng)?shù)刭彿咳巳,而保障性住房的積極入市將會使部分商品房需求轉(zhuǎn)移至保障性住房,商品房市場需求造成一定沖擊。
  從上述因素來看,北京今年開發(fā)商銷售壓力明顯增加。此外,與上海市新房市場相比,上海目前的存量房大約在5萬套左右,僅為北京市存量房50%。 此外上海新房二手房成交比大約在1:1.3左右,差距小于北京市。今年上海預(yù)計住宅供地面積為1200公頃,供給不足北京市50%!版溂业禺a(chǎn)”首席分析師張月認(rèn)為,與供給增加相對有限的上海相比,北京市新房市場出現(xiàn)了供給增加需求縮小的趨勢,在當(dāng)前嚴(yán)格調(diào)控下,房價預(yù)期強烈。預(yù)計未來北京市新房或?qū)⒙氏认陆怠?/P>

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