五一搶購潮背后一線城市回暖無期
2011-05-05   作者:張曉玲  來源:21世紀經(jīng)濟報道
 
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    在日趨嚴厲的樓市調(diào)控重壓之下,買方本應靜待樓市退燒,但五一小長假期間,久違的“搶房大戰(zhàn)”卻在廣、深兩地上演。
  五一假期首日,深圳龍崗中?党菄H開盤遭遇熱搶。次日,碧桂園位于二線城市清遠的清泉城推出300套別墅,認購者上千。如此火爆,令樓市調(diào)控失效、市場回暖之聲再起。
  上述樓盤的促銷,是市場真的回暖,還是只是房價下跌的開始?
    本報記者采訪業(yè)內(nèi)人士表示,一線城市的個別樓盤熱銷都是個別現(xiàn)象,并不能代表整個市場的真相。隨著調(diào)控的繼續(xù)深入,一線城市的樓市價格終會下降。

  廣深樓盤降價遭搶

  自限貸和限購調(diào)控以來,樓市買賣雙方處于膠著觀望狀態(tài)。5月1日起施行的“一房一價”政策本應給樓市增加更多的不確定性,但僵局被買賣雙方共同打破。
  五一前夕,深圳中海康城國際、塞納時光兩盤就已經(jīng)為熱銷做好了鋪墊。“千人團購”的廣告和9000-11000元每平米,低于同區(qū)域樓盤價格的噱頭吸引了媒體和大量買家的眼球。不出所料,4月30日,開盤當天,銷售火爆,現(xiàn)數(shù)千購房者排號搶號的場面。
  世聯(lián)地產(chǎn)高級市場研究員王軍鵬分析指出,中海推出的房源有1300多套,從限購政策和小戶型基本售罄的現(xiàn)象看來,中海的買家多以剛性需求為主。
  無獨有偶,當天廣州碧桂園鳳凰城組團推新盤也迎來近3000人的客流量,目前貨量僅剩一成左右。而海珠老城區(qū)的中海橡園國際也在開盤當天售出9成。
  在北京,4月底集中簽約的多為遠郊區(qū)低價盤,其中位于房山的長陽國際城為今年首個限價房,1000多套的房源拉低了北京的成交均價。
  上述樓盤均位于京廣深遠郊區(qū),其低價促銷并未帶動市區(qū)樓盤跟風。北京、廣州、深圳中心區(qū)房價在4月底均有小幅上漲之勢。
  有多位廣深業(yè)內(nèi)人士向記者表示,這類項目遭搶購背后,可以發(fā)現(xiàn)開發(fā)商的預期降低和剛需及投資型購買力的強勁,但市區(qū)內(nèi)熱銷樓盤仍然屈指可數(shù)。廣東中原地產(chǎn)總經(jīng)理黃韜分析:“如果不出拐點,市區(qū)內(nèi)大部分買家還是會處于觀望狀態(tài)!

  樓市尚未回暖

  在廣深兩地的搶購高潮之外,中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,上周在重點城市中,4城市成交量均環(huán)比上漲,其中北京漲幅最大,達42.67%。
  北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)也顯示,五一期間,北京市期房簽約量有所回升,達1170套,假期首天簽約數(shù)達524套。
  對此,有業(yè)內(nèi)人士樂觀預測稱,市場回暖再現(xiàn)。
  黃韜表示,個別樓盤熱銷,不足以判斷市場已經(jīng)回暖。“目前樓市仍然冷多熱少,價格穩(wěn)定。若市場再現(xiàn)2009年大部分樓盤都賣得好的景象,才能稱之為回暖!
  北京亞豪機構(gòu)總監(jiān)郭毅認為,北京成交的上升是由于4月份中的低價位樓盤開盤引起的,不能稱之為升溫。再加上目前政策的影響,購買住房后就會遭遇不能再次購買的“死結(jié)”,熱銷的出現(xiàn)是短期行為。
  中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰也認為:“從全國來看,一二個樓盤、一二個房企項目熱銷不代表樓市就一定是回暖了,降價促銷帶來的銷量上升應該也是符合邏輯的,關(guān)鍵在于銷量上升后是否價格也一并被帶動上漲,才能得出(回暖)結(jié)論!
  一線城市的回暖假象之外,樓市銷售量和價格的上升在二三線城市卻表現(xiàn)得更為明顯。
  如哈爾濱4月份商品房入網(wǎng)銷售環(huán)比增長超過9成。從3月份的1304套升至2478套,均價環(huán)比微漲0.33%。
  中國指數(shù)研究院監(jiān)測全國35個大中城市的數(shù)據(jù)顯示,4月25日至5月1日,20城市樓市成交量上漲,13城市成交量漲幅在30%以上。其中昆明、大連、三亞漲幅逾100%。南昌、長春、廈門均超50%。其5月3日發(fā)布的“百城價格指數(shù)”也顯示,4月份樓市價格漲幅居前的也為長春、鄭州、洛陽等二三線城市,漲幅在1%-2%間。
  針對二三線樓市成交猛漲的現(xiàn)象,世聯(lián)地產(chǎn)5月4日發(fā)布報告指出,局部性限購導致資本從限購城市流出,部分進入三四線城市的房地產(chǎn)市場,產(chǎn)生“擠出效應”。深圳、廣州從去年10月份限購以來,本身房價沒有下跌,反而周邊未限購的三四線城市房價出現(xiàn)大漲。
  郭毅認為,二三線城市的城市化加速,樓市會爆發(fā)式增長。
  “從目前來看,有些地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)還是處于初級階段,不會出現(xiàn)區(qū)域的泡沫化,國家也不會抑制其發(fā)展。這些城市目前的回溫是正常的合理的!
  世聯(lián)數(shù)據(jù)顯示,從去年10月份至今,惠州商品房均價上漲19%,佛山商品房均價上漲30%,東莞商品房均價上漲11%。

  一線城市房價將下行

  從2010年4月17日起至今,國十條、新國八條連續(xù)重拳出擊,但一線城市樓市價格仍不見明顯回落。
  “每一次中央出拳都很重,但有些地方政策卻變形!蓖踯婛i分析,只要市場預期沒變,目前價格還是很難控制。但是,開放商變得不如以前有信心了,而買家懂得衡量市場,變得更加理性。
  廣州、北京業(yè)內(nèi)人士都指出,調(diào)控初見成效,加之市場預期和氣氛,政策加重,銀行信貸等變量的共同作用,未來價格下降成為必然。
  “中海降價只是開始,后面應該還有其他項目繼續(xù)跟進降價的,”5月3日,深圳一開發(fā)商內(nèi)部人士對本報記者表示。
  北京中原地產(chǎn)認為,未來一階段,北京的市場供應主要以五環(huán)以外的中低價位產(chǎn)品為主,價格會下行。

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