本輪調控后，房價是漲是跌？開發(fā)商是死是活？短期內，關鍵只在資金鏈。當下地產商還有哪些渠道找錢？能撐多久？
開發(fā)貸，能貸多少是多少
開發(fā)貸尚未全面停貸，但貸款難度又增加了幾個級數。建設銀行從事開發(fā)貸的人士向南方周末記者表示，建行總行的要求是今年“開發(fā)貸款余額不能有新增的量”。
2月23日，廣州大銀行家投資顧問公司董事總經理黃家榮發(fā)了篇新博客，標題為“銀行全面停止給地產商發(fā)放開發(fā)貸款”。該文提到，數家銀行領導表示今年內將不會給地產商發(fā)放貸款。接著他在微博聲稱“還要再爆獨家猛料”。
不過，盡管他向南方周末記者強調愿意對文章的真實性負責，但卻拒絕透露消息來源。
一石激起千層浪，廣州一位中小型地產公司負責人聽到這一消息，反應相當激動，馬上致電銀行去核實這一消息。銀行給他的答復是“并未全面停止”，只是貸款的難度又增加了幾個級數。
銀行貸款的風吹草動，都牽動著開發(fā)商的神經。因為很多開發(fā)商的資金一半以上來自銀行。盡管今年年初地產業(yè)界的共識是大型開發(fā)商的資金可以維持半年，但隨著加息、銀行存款準備金率上調、限購令的推行等政策調控，就算地產商去年“不差錢”，今年也不敢松懈。
停止開發(fā)貸就像一個“狼來了”的故事，但這個故事并不是從未發(fā)生過——早在1994年至1999年，長達五年的基本停止開發(fā)貸，地產商與銀行幾乎變成了陌生人；而2008年的開發(fā)貸暫停，也讓部分地產商痛不欲生，幾近斷氣；去年8月，農業(yè)銀行公開承認曾暫停開發(fā)貸款一個星期，讓整個業(yè)界也為之震動。
那現(xiàn)在是否會在較長時間內停止發(fā)放開發(fā)貸？一位大型地產商副總裁的判斷是“不可能”。他說，“如果開發(fā)貸停一年，那會導致災難般的調整。對誰都沒好處。”
這種判斷部分得到了銀行方面的印證。建設銀行從事開發(fā)貸的人士向南方周末記者表示，建行總行的要求是今年“開發(fā)貸款余額不能有新增的量”，也就是到2011年底，記錄在總行“開發(fā)貸”這一項的數字必須小于或等于去年底的量。“這是去年年末，為今年做計劃時，總行就已經定下來的事情�！苯ㄐ腥耸空f，至于建行各省分行的具體安排，則較為靈活處理，只要保證總行的余額不增加就行。
央行數據顯示，2010年地產開發(fā)貸款新增1647億元，年末余額同比增長24.7%，比上年末低79.5個百分點。如果各家銀行今年內都控制開發(fā)貸不再新增，那么給地產商的開發(fā)貸款增速會繼續(xù)回落，甚至可能負增長。
新增的貸款可能性很小，那還了舊的貸款，還能繼續(xù)再借錢嗎？“很懸。”另一國有銀行人士回應，除了保證像保利地產這種大國企的地產商，其他的則要看“綜合貢獻度”——就是支付給銀行基準利率的利息之余，付給銀行的額外費用。例如，倘若地產商支付給銀行的利息是500萬，此外又支付銀行500萬的“財務顧問費”等費用，那么費用與利息的比率是100%，綜合貢獻度也就等于100%。“總之是價高者得，誰給銀行的錢多，那么就給誰續(xù)貸�！�
這樣一來，地產商都不敢“涉險”還貸了。據上述銀行人士了解，有些地產商貸款期限是三年，而他們即使賣了房子并回籠資金了，也不提前還款給銀行，因為擔心還了就很難再借到錢了。他們也情愿跟銀行協(xié)商，多支付一些費用。
“有些發(fā)了瘋似的地產商要求貸款延期�！鄙鲜鲢y行人士稱，地產商貸款主要是拿地，一旦缺錢就沒辦法繼續(xù)在地產市場玩下去，即使要承擔利率上浮、費用增加，也要將期限延長。現(xiàn)在地產商要求延期的都在一年以上。
“現(xiàn)在不是企業(yè)欠銀行的錢，而是銀行欠企業(yè)的錢�！币晃还煞葜沏y行負責人向記者表示，因為銀行與企業(yè)簽了授信合同，但現(xiàn)在根本沒錢放貸給他們。“雖然開發(fā)貸可以賺取更多的利潤，但信貸額度收緊，連大企業(yè)客戶都無法放貸，更別提讓我們要管地產商的生死了�！�
央行數據顯示，1月份我國人民幣貸款增加1.04萬億，同比少增3182億。而銀行業(yè)內人士都說，在這些新增貸款中，大的國有銀行放出的貸款占比很少，大多數是股份制銀行和城市商業(yè)銀行放出的。
信托當紅
一些房地產信托發(fā)放量大的信托公司開始調整。廣東粵財信托內部人士向南方周末記者表示，該公司最近都沒有再做新的房地產信托，估計今年這一塊業(yè)務也不會很多�！皳臅壬媳O(jiān)管紅線，所以今年要保守一點�！�
當按揭貸款和開發(fā)貸這兩條銀行的輸血主渠道被相繼收緊，而過去盛行的銀信合作戲法也被監(jiān)管層識破(銀信合作是指銀行將貸款債權賣給信托公司，信托公司做成理財產品通過銀行賣給投資者。這種做法是將貸款挪出了銀行的資產負債表，因此銀行雖讓出了部分利潤給信托公司，但騰挪出新的貸款額度來。去年8月起，監(jiān)管部門要求，兩年內將這些銀信合作理財產品轉入到銀行的資產負債表內，也就掐斷了這一戲法存在的根源)，開發(fā)商不得不尋找新的資金來源。
信托便成為了新的主角。
重慶信托的業(yè)務人士告訴南方周末記者，銀行信貸資金緊張，反而對于信托公司是一個好機會——現(xiàn)在信托公司議價能力增強了，還可以像選美一樣來挑選為哪家地產商發(fā)行信托產品。“信托公司都在儲備項目，畢竟房地產信托是我們今年主要的利潤來源�！睋榻B，房地產信托產品的年利率不斷攀升，從去年初的7%左右，到現(xiàn)在已經是15%—20%。例如，近日臥龍地產發(fā)起總額為1.75億元、期限為14個月的債權信托，資金占用費的年利率為15%。
用益信托工作室的統(tǒng)計數據顯示，2010年，信托業(yè)共發(fā)行了1921億的房地產信托項目，同比增長328%，房地產信托的發(fā)行規(guī)模占集合類信托規(guī)模的比重由2009年的34%提升至2010年的51%。而今年1月以來，公告信托融資的A股上市房地產企業(yè)至少6家，累計募資逾35億。
監(jiān)管層開始盯上了信托，2010年底，中國銀監(jiān)會頒布《關于信托公司房地產信托業(yè)務風險提示的通知》，要求各信托公司立即進行業(yè)務合規(guī)性風險自查，以控制房地產信托業(yè)的增長規(guī)模。其中最重要的監(jiān)管指標是“資本金是否充足”，以及“房地產信托在總的規(guī)模中占比是否過高”。
一些房地產信托發(fā)行量太大的信托公司開始調整。廣東粵財信托內部人士向南方周末記者表示，該公司最近都沒有再做新的房地產信托，估計今年這一塊業(yè)務也不會很多�！爸饕蚴侨ツ曜隽撕芏喾康禺a信托，擔心會踩上監(jiān)管紅線，所以今年要保守一點�！�
發(fā)債雙刃劍
畢竟發(fā)行債券是一把雙刃劍：雖然可以讓地產商緩解資金之渴，但假如市場在該還債時還不回暖，就會把自己逼進死胡同。
發(fā)債或許是地產商即將看到的另一道“資金曙光”。據媒體報道，符合條件的房地產企業(yè)公司在內地發(fā)債可能會放行。部分地產和投行人士向南方周末記者表示，他們均對此有所風聞，但均不知曉具體要求和時間安排如何。
事實上，在海外有融資渠道的地產商已經“先行一步”發(fā)行債券了。在2011年剛過去的兩個月里，碧桂園、恒大地產、合生創(chuàng)展等諸多地產商，先后進行了債券融資。其中，碧桂園發(fā)行9億美元(約59.4億元人民幣)的優(yōu)先票據，每年利息11.125%；恒大地產發(fā)行55.5億3年期及37億5年期以美元結算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%，兩筆共計融資92.5億元。
綜合各家地產商所發(fā)行的債券年利率，最低的為7%，最高的為14%。這些融資成本比在內地發(fā)行信托產品的成本要低，因為房地產信托的融資成本年利率均在15%以上。
在2月初，蘇格蘭皇家銀行發(fā)布報告稱，今年以來中國房地產在離岸的債務融資金額已達280億人民幣，相當于去年全年的四成。該機構認為，這反映出主要發(fā)展商對房地產市場仍有信心，并預期未來房地產商的債務融資將更頻繁密集。
“市場對中國房地產債券的需求強勁�！闭猩套C券(香港)投資銀行部董事總經理溫天納向記者表示，目前內地的地產商所發(fā)行的債券年利率沖破了10%，這對投資者具有很強的吸引力，“不排除有海外的對沖基金購買了這些債券”�！安贿^，地產商愿意承擔這么高的利息成本，也反映出他們的資金壓力不小�！睖靥旒{說，如果債券利率再漲上去，反而要更小心些了，這表明地產商想冒更大的風險。
今年以來，評級機構標準普爾將恒盛地產、佳兆業(yè)及人和商業(yè)三家公司的評級展望由穩(wěn)定調整為負面，因為它們進行激進的債務融資支持擴張。標準普爾也預計，債券發(fā)行也可能將削弱恒大地產及碧桂園的信用評級。
標普信用分析師符蓓曾在受訪時表示，地產商繼續(xù)以如此高的頻率發(fā)債，未來債務到期時間將過于集中在短短幾個月內。屆時房地產或資本市場不佳，則部分發(fā)債企業(yè)將出現(xiàn)財務困難——畢竟發(fā)行債券是一把雙刃劍：雖然可以讓地產商緩解資金之渴，但假如市場在該還債時還不回暖，也可能反給自己帶來更大的麻煩。