連續(xù)三輪房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致樓市漸入低谷，內(nèi)地開(kāi)發(fā)商“嗷嗷待哺”，外資房地產(chǎn)企業(yè)乘虛而入，抄底內(nèi)地樓市的步伐正在加速。
這種現(xiàn)狀已經(jīng)引起央行官員關(guān)注。人行沈陽(yáng)分行行長(zhǎng)王順參在最新一期央行主管雜志《中國(guó)金融》上撰文，建議加強(qiáng)對(duì)外資過(guò)度流入房地產(chǎn)行業(yè)的管理。
在此前的2月17日，中國(guó)國(guó)家外匯管理局也稱，近年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)外資流入增速較快，外資流入對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的影響需密切關(guān)注。
一方面是內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)融資受困，急需補(bǔ)充項(xiàng)目運(yùn)作資金；另一方面是外資房地產(chǎn)企業(yè)依然看好內(nèi)地樓市前景，共同的利益需求讓雙方一拍即合，外資開(kāi)發(fā)商通過(guò)股權(quán)收購(gòu)而曲線進(jìn)入內(nèi)地樓市的案例明顯增多。
不過(guò)，一些實(shí)力雄厚的大型外資房地產(chǎn)企業(yè)更愿意直接拿地開(kāi)發(fā)，投資動(dòng)輒數(shù)十億元，項(xiàng)目?jī)?nèi)容涵蓋了住宅、商業(yè)及養(yǎng)老地產(chǎn)等多個(gè)領(lǐng)域。
外資房企頻頻現(xiàn)身
3月2日，廣州市國(guó)際投資促進(jìn)中心部長(zhǎng)謝曉輝在一個(gè)公開(kāi)會(huì)議上透露，廣州三舊改造地塊受到外資熱捧，來(lái)自香港、新加坡等地的資本正在積極接觸三舊地塊，不少三舊地塊的合作初步意向已經(jīng)達(dá)成。
根據(jù)日前官方公布的數(shù)據(jù)，廣州十個(gè)區(qū)的三舊改造地塊合計(jì)8950宗，用地面積為434.2平方公里，屬下的從化市和增城市三舊改造地塊合計(jì)1105宗，用地面積為105平方公里。
刀客地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)謝逸楓向表示，這些地塊成為眾多資本爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)，更是外資房地產(chǎn)企業(yè)眼中的“香餑餑”。謝曉輝說(shuō)，目前在洽談的這些外資主要以港資和新加坡資本為主。
早在2月21日，新加坡嘉德置地已宣布，公司新增位于廣州市番禺區(qū)石樓鎮(zhèn)一占地面積約50萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，該項(xiàng)目將成為凱德置地集團(tuán)在華開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中總建筑面積最大的一個(gè)。
嘉德置地近日甚至對(duì)外聲稱，計(jì)劃未來(lái)三至五年投資約人民幣100億元于中國(guó)內(nèi)地，除了將旗下商場(chǎng)數(shù)量翻倍至100家外，也將積極拓展廉價(jià)住宅，預(yù)期平均售價(jià)較市場(chǎng)低約20%，每年最少供應(yīng)1萬(wàn)套。
以“低價(jià)吸納”著稱的港資房地產(chǎn)企業(yè)，大力度地加碼內(nèi)地樓市的趨勢(shì)更為明顯。1月5日，嘉里建設(shè)聯(lián)合體以13.6億元競(jìng)得遼寧營(yíng)口地塊。兩個(gè)月前，嘉里集團(tuán)剛剛以4.81億元摘得福州商業(yè)地塊；1月7日，九龍倉(cāng)就以29.1億元競(jìng)得蘇州吳中兩宗地。而一個(gè)月前，九龍倉(cāng)在一周時(shí)間內(nèi)斥資20億元分別在江蘇常州、湖北武漢拿地。
與部分外資房企直接拿地進(jìn)入內(nèi)地樓市不同，一些外資企業(yè)更多選擇股權(quán)合作的方式，曲線抄底內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，這種操作方式顯然更具可操作性。
2月25日，香港新灃集團(tuán)宣布將攜手日本最大的商業(yè)地產(chǎn)商三菱地所合營(yíng)開(kāi)發(fā)沈陽(yáng)購(gòu)物中心尚柏奧萊，轉(zhuǎn)讓旗下Premier
Ever的37.5%股權(quán)以獲得流動(dòng)資金，減輕開(kāi)發(fā)資金壓力。而三菱地所也以此曲線進(jìn)軍沈陽(yáng)；同在2月份，愛(ài)爾蘭最大房地產(chǎn)公司財(cái)富控股（Treasury
Holdings）在上海再下一城，將淮海中路的淮海商城收入囊中，交易價(jià)格5.75億元人民幣。
樓市調(diào)控帶來(lái)低吸機(jī)會(huì)
上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所提供的最新市場(chǎng)情況顯示，在最近的一周內(nèi)，上海產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)上房地產(chǎn)業(yè)的成交金額超過(guò)億元，新掛牌房地產(chǎn)項(xiàng)目的金額也居于首位。值得注意的動(dòng)向是，外資開(kāi)始大手筆收購(gòu)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)。
實(shí)際上，更多外資房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入內(nèi)地的計(jì)劃仍在醞釀中。2月28日，星摩爾(StarMall)集團(tuán)中國(guó)區(qū)市場(chǎng)主管諧妮婭女士（Ksenia
Kochegarova）接受媒體采訪時(shí)表示，星摩爾集團(tuán)目前正在為其下一個(gè)在中國(guó)的購(gòu)物中心進(jìn)行選址，加大對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的投入。
香港南豐地產(chǎn)董事總經(jīng)理蔡宏興近日接受媒體采訪時(shí)也透露，繼2007年與匯豐籌組房地產(chǎn)基金后，集團(tuán)為加大內(nèi)地發(fā)展力度正考慮“加碼”，成立另一個(gè)房地產(chǎn)基金投資內(nèi)地。
謝逸楓認(rèn)為，在空前嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)后，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道已變得越來(lái)越狹窄。同時(shí)，信貸、IPO、發(fā)債、信托從去年開(kāi)始一概從嚴(yán)，加上連續(xù)性的加息和存款準(zhǔn)備金率提高，令很多開(kāi)發(fā)商的資金鏈極度收緊，一些資金實(shí)力薄弱的內(nèi)地房地產(chǎn)公司希望尋求股權(quán)合作開(kāi)發(fā)。
另一個(gè)原因是，土地市場(chǎng)經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)調(diào)控之后出現(xiàn)向下調(diào)整機(jī)會(huì)�；幽昕偛门塑姳硎荆骸爸辽佻F(xiàn)在我們可以看到，土地的成交價(jià)格比高峰時(shí)大幅下降，幅度甚至達(dá)到40%�！�
正略鈞策管理咨詢顧問(wèn)康桄瑀則向本報(bào)表示，公司從去年底重點(diǎn)研究了港資、臺(tái)資和新加坡房地產(chǎn)企業(yè)的動(dòng)向，這些企業(yè)對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)判相對(duì)較遠(yuǎn)，不太在意短期的波動(dòng)和調(diào)控，認(rèn)為中長(zhǎng)期向上趨勢(shì)未變。
世邦魏理仕研究報(bào)告稱，從外資機(jī)構(gòu)投資的物業(yè)類型來(lái)看，綜合、商辦類物業(yè)，尤其是生息物業(yè)受到機(jī)構(gòu)投資者的青睞，綜合、商辦類成交金額占比達(dá)92%，這與住宅價(jià)格居高不下和調(diào)控政策頻出有一定的關(guān)系。
康桄瑀認(rèn)為，在國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和大宗商品價(jià)格影響下，去年很多外資房地產(chǎn)企業(yè)都高調(diào)宣布進(jìn)軍內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)，希望通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)穩(wěn)定的收益，來(lái)對(duì)抗經(jīng)濟(jì)周期和行業(yè)周期的波動(dòng)，而選擇股權(quán)合作更容易操作一些。
可以確定的是，自2009年年末開(kāi)始，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策不斷出臺(tái)，整個(gè)2010年全年的內(nèi)地樓市都被籠罩在層層陰霾之下，而調(diào)控在今年仍然繼續(xù)。但內(nèi)地的土地價(jià)格仍相對(duì)比較便宜，房?jī)r(jià)整體依然保持上漲，外資地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)地樓市相當(dāng)看好。
中國(guó)國(guó)家外匯管理局2月17日稱，近年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)外資流入增速較快，外資流入對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的影響需密切關(guān)注。但上述外資流入為外商直接來(lái)華投資，而非熱錢(qián)。外管局又指出，尚未發(fā)現(xiàn)國(guó)際“金融大鱷”或熱錢(qián)“大炒家”大規(guī)模進(jìn)入的狀況。