上海今年首現(xiàn)“八折”甩賣地塊
2011-03-01   作者:  來源:每日經(jīng)濟新聞
 
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    1月26日至今的一個多月時間,溫州一共出讓了11宗土地,卻全部流標。與此同時,在土地市場仍然有大量溢價成交地塊的上海,昨日(2月28日)市場成交價格似乎也首次出現(xiàn)轉(zhuǎn)折的跡象。目前住宅市場成交火熱的高橋,一開發(fā)商以約等于市場價的7.8折開始甩賣。
    中國指數(shù)研究院分析師陳延彬介紹,2月份全國總的土地出讓面積較去年同期下跌了將近43%,平均成交樓板價下跌了25%。而住宅用地的成交面積更是下跌了超過五成,樓面地價也下跌了15%。
  業(yè)內(nèi)人士分析說,由于成交土地的區(qū)位和推出供應(yīng)量的不同,土地成交樓板價和成交面積的下滑,不足以說明地價已經(jīng)在下跌,但可以說明的是開發(fā)商用于土地購買的投入正在減少。就在2月23日,萬科董秘譚華杰表示,針對此輪房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控,萬科近期將減少拿地量,以保持資金的充裕,度過行業(yè)低谷期。

  八折甩賣仍“不便宜”

  上述地塊來自上海一位土地掮客,可以同時建造聯(lián)排別墅、低密度商鋪和公寓的綜合地塊,目前周邊最高端的住宅樓盤售價已經(jīng)達到4萬元/平方米,而普通的樓盤價格是20000-23000元/平方米。
  同一區(qū)域容積率相同的一幅地塊,2009年時的成交價格就已經(jīng)高達16128元/平方米,而上述掮客出售的地塊樓板價卻不過12588元/平方米,僅相當于2009年地價的78%。
  上述土地掮客說,該項目目前已經(jīng)取得了土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等材料,而且產(chǎn)權(quán)清晰,又是凈地,接手者僅僅只需要再申請余下的兩證,就可以用土地證抵押,馬上獲取開發(fā)貸款,用于項目建設(shè)。
  但是,他在咨詢了上海六、七家開發(fā)商后,多數(shù)開發(fā)商卻紛紛表示,上述地塊價格有點高了。記者昨日也嘗試向上海其他開發(fā)商推薦上述地塊,但2月上旬還愿意高價出手買地,并創(chuàng)造出多幅高溢價地塊的上海開發(fā)商,卻大多表示地塊價格有些偏高。
  一位業(yè)內(nèi)人士說,價格高其實不是關(guān)鍵。關(guān)鍵是在持續(xù)低迷的新房成交和逐步收緊的資金壓力下,開發(fā)商已經(jīng)不會再像之前那樣揮金如土了。
  事實上,從2月初開始,不斷有開發(fā)商抱怨說,購房者的按揭貸款難以辦出,讓他們的資金無法及時到位。與此同時,市場上關(guān)于停止開發(fā)貸的風聲不斷傳來,為了確保公司有足夠的資金應(yīng)付,各家開發(fā)商紛紛通過信托借款等方式高息舉債。
  惠譽亞太企業(yè)評級團隊的董事王穎表示,在銀行信貸收緊的背景下,中小型房地產(chǎn)開發(fā)商可能將比大型開發(fā)商面臨更大的融資障礙,因而可能會陷入財務(wù)困境。
  記者昨日統(tǒng)計顯示,內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)僅今年2月進行的總價1億元以上的大宗公開并購交易案就超過15宗,且其中不少并購地塊價格不高。以昨日周大福和上實發(fā)展間的大宗土地交易案為例,青浦地塊的樓板價僅折合7218元/平方米,而周邊的獨棟別墅單價早已超過3萬元。

  土地市場開始收縮

  中國指數(shù)研究院浙江分院研究總監(jiān)曹旭東表示,溫州的土地流標并非偶然現(xiàn)象,如果不是諸如杭州等城市去年修改了土地出讓規(guī)則,要求土地購買前先 “勾地”,土地流標的現(xiàn)象還會更多。
  陳延彬給出的2月份全國土地市場最新數(shù)據(jù)也顯示,二手土地成交的冷淡和一手土地市場變冷有著非常密切的關(guān)系。根據(jù)他提供的數(shù)據(jù),全國土地市場新推出的土地較去年同期增加了18.7%,但成交面積卻下滑了43%,住宅用地推出較去年同期增長了10%,但成交量下跌五成,地價下跌了15%。
  中房信分析師朱青說,雖然尚沒有確切的數(shù)據(jù)說明土地市場已由暖轉(zhuǎn)冷。但成交市場變冷的趨向卻是可以肯定的。他認為,開發(fā)商的資金收緊,和新房市場成交量的趨淡是導致這一結(jié)果的主要原因。
  不過,上述看法并沒有被業(yè)界廣泛認同。中原地產(chǎn)研究總監(jiān)陶琦說,從中原地產(chǎn)監(jiān)測的12個城市來看,還不能得出土地市場由熱轉(zhuǎn)冷的結(jié)論。大部分開發(fā)商的資金情況仍然遠遠好于2008年,而且2月份一直是傳統(tǒng)的市場淡季。另外,各地推出的土地數(shù)量較1月份和去年12月份有比較明顯的下滑,也是原因之一。

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