搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，上海12月以來報(bào)價(jià)較11月上漲了10%的樓盤有12個，占到上海在售樓盤的3%。與此同時(shí)，佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的最新數(shù)據(jù)顯示，上海12月（截至12月26日）商品住宅成交量達(dá)到101.36萬平方米，比11月多6萬平方米，而均價(jià)則由上月的22467元/平方米，上調(diào)至23363元/平方米。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示的上述量價(jià)齊升現(xiàn)象，是否代表房價(jià)上漲已成為上海樓市目前的整體趨勢？此前，上海對樓盤的調(diào)價(jià)行為有所限制，規(guī)定所有10月份以后開盤的樓盤，網(wǎng)上參考價(jià)都只可以下浮，不能上調(diào)，開發(fā)商又是如何繞過上述限制，實(shí)現(xiàn)漲價(jià)的呢？記者就此進(jìn)行調(diào)查。
漲價(jià)樓盤不代表整體趨勢？
中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在樓盤成交均價(jià)大幅上調(diào)后，部分樓盤出現(xiàn)了成交量的下滑，但也有一些樓盤的成交量卻不降反漲。
以仁恒怡庭為例，該樓盤12月的成交均價(jià)較11月份上調(diào)了不到3000元/平方米，但是成交量卻由11月的30套5666平方米，下降至12月的8套1677平方米。
也有樓盤出現(xiàn)了量價(jià)齊升的情況。價(jià)格上調(diào)了1000元/平方米的綠地領(lǐng)海二期，成交量比11月上漲了一倍，由11月份的11套1133平米，上升至12月份的25套2549平方米。
中房信分析師薛建雄分析上述漲價(jià)樓盤的成交數(shù)據(jù)時(shí)說，這些樓盤大多數(shù)已經(jīng)接近銷售尾聲，主力房源多已售完。在庫存貨量不多的情況下，調(diào)價(jià)就成為公司和項(xiàng)目調(diào)整布局的一種方式。
他分析說，上述調(diào)整房價(jià)的情況，都僅屬于樓盤的個別現(xiàn)象，不代表開發(fā)商的營銷策略，也不代表上海樓市的整體價(jià)格走勢。
搜房網(wǎng)最新的一份數(shù)據(jù)也顯示，目前的市場還沒迎來開發(fā)商可以輕松漲價(jià)的時(shí)機(jī)。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心截至12月24日的統(tǒng)計(jì)顯示，預(yù)計(jì)明年1月打折優(yōu)惠樓盤達(dá)160個，環(huán)比12月小幅提升2.5%，4月新政后促銷樓盤數(shù)量已連續(xù)8個月呈上漲趨勢，而其中甚至有41個樓盤是處于原本被認(rèn)為不太會降價(jià)的上海中、內(nèi)環(huán)區(qū)域。
不過，上海中原地產(chǎn)研究咨詢總監(jiān)宋惠雍認(rèn)為，上述優(yōu)惠情況并不代表上海房價(jià)近期沒有上升。他說，實(shí)際上開發(fā)商已經(jīng)預(yù)先感覺到了新一輪調(diào)控即將來到，因此搶在調(diào)控前大批量賣掉房子，給出的優(yōu)惠其實(shí)并不多，往往只是非常小的折扣。
價(jià)格限制措施或被輕松繞過
實(shí)際上，上海限制開發(fā)商漲價(jià)的部分行政干預(yù)手段，正在被開發(fā)商繞過。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》曾在今年10月報(bào)道，上海9月出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管，規(guī)范商品住房預(yù)銷售行為的通知》（以下簡稱通知）。通知第二條規(guī)定，“各區(qū)（縣）房管部門要強(qiáng)化對商品住房項(xiàng)目銷售價(jià)格和變動幅度等的指導(dǎo)和審核……房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整銷售價(jià)格超出已備案銷售方案范圍的，應(yīng)當(dāng)再次報(bào)所在區(qū)（縣）房管部門備案�！�
上海網(wǎng)上房地產(chǎn)據(jù)此也對10月以后新上市的樓盤作出價(jià)格限制。新銷售的樓盤的網(wǎng)上參考價(jià)格的符號幾乎都是“負(fù)”的，還沒有“正”的，這被房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為代表只可以降價(jià)不可以漲價(jià)。
而在搜房網(wǎng)提供給記者的上述漲價(jià)樓盤中，類似仁恒怡庭等都是今年10月份以后才上市銷售的，但報(bào)價(jià)依然較11月上浮了10%。
記者昨日以客戶身份詢問仁恒怡庭售樓處的銷售人員，為何網(wǎng)上房地產(chǎn)有價(jià)格限制，該樓盤卻依然調(diào)高了售價(jià)，得到的回答是：項(xiàng)目內(nèi)的房源既有6萬元/平方米的，也有8萬元/平方米的，只是6萬元/平方米的已經(jīng)售完，開發(fā)商并沒有調(diào)價(jià)。
上海網(wǎng)上房地產(chǎn)也顯示，該樓盤網(wǎng)上參考價(jià)格最高的在8萬元/平方米。按照上述數(shù)據(jù)，仁恒怡庭調(diào)高售價(jià)似乎并無不妥。
薛建雄說，其實(shí)對于上海網(wǎng)上房地產(chǎn)的限價(jià)措施，開發(fā)商有很多辦法可以繞過，其中一個辦法就是虛報(bào)項(xiàng)目的最高售價(jià)，而后再降價(jià)開盤，待項(xiàng)目銷售情況見好就漲價(jià)，只要價(jià)格不突破虛報(bào)的最高售價(jià)就可以，因此上述措施對限制開發(fā)商漲價(jià)作用有限。
而除了仁恒怡庭外，其他一些樓盤或原先就沒有價(jià)格限制，或是12月份新推一批房源，因此也不受網(wǎng)上房地產(chǎn)的限價(jià)措施限制。
地王連出 助推廣州樓市量價(jià)齊升
進(jìn)入12月，廣州樓市出現(xiàn)量價(jià)齊升勢頭。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上周
（12月20日~12月26日），廣州樓市成交量環(huán)比上漲6成，達(dá)到19.4萬平方米，成交均價(jià)也從在此前一周的1.08萬元/平方米上漲至1.36萬元/平方米。
據(jù)搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心最新統(tǒng)計(jì)，上周廣州市場上共計(jì)196個項(xiàng)目網(wǎng)簽1689套住宅，環(huán)比前一周的1027套飆漲64.46%；上周簽約面積達(dá)到194875平方米，環(huán)比前一周的119179平方米大漲63.51%；上周市場成交均價(jià)13666元/平方米，環(huán)比之前一周的10832元/平方米大漲26.16%。
有業(yè)內(nèi)人士指出，廣州樓市量價(jià)齊升一是因?yàn)楦叨隧?xiàng)目成交占比較大，二是在通脹預(yù)期下，不少資金涌入樓市，造成近期成交量放大。
“成交量放大，隨之而來的就是價(jià)格上漲。”廣州地產(chǎn)專家鄧浩志表示，后續(xù)調(diào)控政策可能會緊隨而來。
廣東刀客地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)董事長謝逸楓認(rèn)為，土地價(jià)格對房價(jià)的影響巨大。
今年11月下旬，廣州廣鐵南站地塊一舉拍得高達(dá)1.7萬元/平方米的單價(jià)，總成交價(jià)格達(dá)86億元，成為當(dāng)時(shí)的廣州單價(jià)地王。
地王一出，周邊樓盤應(yīng)聲而漲，周邊部分二手房賣價(jià)更是大漲50萬元不止，整體市場預(yù)期具有濃厚的看漲心態(tài)。
隨后，12月中旬，廣州白云新城三宗宅地出讓，保利地產(chǎn)以樓面地價(jià)20605元/平方米再度刷新廣州單價(jià)地王紀(jì)錄，同時(shí)這三幅地塊的樓面價(jià)均在2萬元/平方米左右。
合富輝煌首席市場分析師黎文江表示，廣州中心城區(qū)地價(jià)屢創(chuàng)新高，廣州市今年住宅用地出讓平均樓面地價(jià)己達(dá)6615元/平方米，比2009年上升了23%。
“若扣去廣州中新知識城住宅用地平均樓面地價(jià)400元~500元/平方米的定向供地特殊因素，則2010年廣州平均樓面地價(jià)上升至8623元/平方米，比2009年大漲60%。2010年廣州中心六區(qū)平均樓面地價(jià)亦上升至11723元/平方米�！彼硎�。