保障房大提速、信貸閘門收緊、第三套房限購、土地稅清繳……2010年，一系列高強(qiáng)度的調(diào)控舉措讓火爆的樓市逐步回歸理性。時(shí)值年末，部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)又開始抬頭、房企天價(jià)拿地不斷創(chuàng)造新“地王”，又給樓市前景帶來變數(shù)。明年樓市走勢(shì)會(huì)如何？記者針對(duì)本輪調(diào)控的幾大焦點(diǎn)問題進(jìn)行了追蹤。
保障房“按時(shí)足量”供應(yīng)可期
加大保障房供給可謂今年調(diào)控的重中之重。按照今年580萬套、明年1000萬套的目標(biāo)，如果按時(shí)足量供應(yīng)，樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)必然發(fā)生重大變化，將逐步解決低收入與中等偏低收入群體住房難題，形成市場(chǎng)與保障“兩條腿走路”的新格局。
保障房建設(shè)進(jìn)度究竟如何？記者從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部獲悉，截至10月底，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房與棚戶區(qū)改造已經(jīng)開工520萬套，占年度開工計(jì)劃580萬套的90%，年底前將全部開工，年內(nèi)將建成60%。
記者獲悉，一些熱點(diǎn)地區(qū)如北京、江蘇等地到11月底已完成全年保障房建設(shè)任務(wù)，一些地方建設(shè)規(guī)模已超過了年初目標(biāo)。南京市房管局局長(zhǎng)郭宏定表示，今年南京開工建設(shè)的保障房達(dá)到1000萬平方米，與全市一年的商品房銷售面積相當(dāng)。
“保障房建設(shè)的長(zhǎng)效機(jī)制正在逐步形成�！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部相關(guān)人士說，加快保障房建設(shè)已經(jīng)提出了多年，但有的城市缺少熱情，欠賬很多。2010年中央對(duì)保障房建設(shè)提出了剛性要求，地方政府和相關(guān)部門正迅速行動(dòng)起來。
“可以預(yù)期，明年保障房建設(shè)力度會(huì)更大�！惫甓ㄕf，未來幾年保障房放量將起到增加住房總規(guī)模、分流市場(chǎng)購買力，逐步扭轉(zhuǎn)供不應(yīng)求的市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)發(fā)揮越來越大的作用。
土地調(diào)控將堅(jiān)持保民生導(dǎo)向
土地調(diào)控是本輪調(diào)控的另一個(gè)重點(diǎn)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年商品住宅計(jì)劃供應(yīng)面積為12.4萬公頃，比去年出讓規(guī)模增1倍。在保障房用地大增的基礎(chǔ)上，商品住宅用地并未被擠占，充分發(fā)揮了保供給的效果。
“今年堪稱土地調(diào)控年�！苯煌ㄣy行研究部唐建偉表示，提高土地出讓金首付比例、囤地清查、土地增值稅清繳、調(diào)高土地稅預(yù)收比例等措施，促使企業(yè)拿地更謹(jǐn)慎，囤地現(xiàn)象初步遏制。此外，北京、深圳多地“限地價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)”、“限地價(jià)競(jìng)面積”等出讓新模式開始試行。今后如果普及，也將對(duì)地價(jià)過快上漲起到明顯的抑制作用。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，今年的地價(jià)呈回落態(tài)勢(shì)，全國(guó)105個(gè)城市住宅用地樓面地價(jià)同比漲幅從1月份的125%，降至10月份的7%。10月105個(gè)城市平均樓面地價(jià)為1732元/平方米，環(huán)比下降29%。
尤其值得關(guān)注的是年末“地王”重現(xiàn)。11月份，杭州、廣州、武漢三個(gè)城市同日出現(xiàn)“地王”，幾十億元甚至上百億元的高總價(jià)地塊并不罕見。
華泰證券研究員張馳飛認(rèn)為，今年商業(yè)用地價(jià)格飆升是推動(dòng)部分城市土地出讓金大漲的主因。另外，地價(jià)上漲也具有延后性，是對(duì)去年房?jī)r(jià)上漲的補(bǔ)漲。而最近的“地王”幾乎都有特殊性，要么是核心地塊，要么是自然環(huán)境特別優(yōu)越的地塊，這自然會(huì)引發(fā)開發(fā)商爭(zhēng)奪。“土地放量背景下地價(jià)將會(huì)保持穩(wěn)定�！�
房產(chǎn)稅試點(diǎn)方向逐漸清晰
房產(chǎn)稅被稱為樓市調(diào)控的“核武器”，如果說保障房與土地供應(yīng)放量是改變樓市外部環(huán)境，那么房產(chǎn)稅則是調(diào)整樓市內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制。一些發(fā)達(dá)國(guó)家正是通過征收房產(chǎn)暴利稅遏制房?jī)r(jià)過快上漲。今年以來，上海、重慶、深圳將進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)的消息不斷引起關(guān)注，但到目前為止仍是“只聞樓梯響，未見人下來”。
上海房管局有關(guān)人士告訴記者，上海正按國(guó)家試點(diǎn)要求做好相關(guān)準(zhǔn)備工作，試點(diǎn)范圍是針對(duì)部分個(gè)人住房。重慶市日前出臺(tái)有關(guān)通知要求，各相關(guān)部門要積極做好征收高檔住房房產(chǎn)稅的準(zhǔn)備工作。
但是記者也聽到一些業(yè)內(nèi)人士反映，房產(chǎn)稅近期出臺(tái)的可能性不大。主要障礙在于征收技術(shù)環(huán)節(jié)短期難以對(duì)接。還有人認(rèn)為，房產(chǎn)稅對(duì)樓市的影響會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他稅費(fèi)政策，可能引起樓市劇烈波動(dòng)。
針對(duì)各種傳聞，財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康告訴記者，推進(jìn)房產(chǎn)稅改革是中央已經(jīng)明確的方向，不可能不征。“房產(chǎn)稅試點(diǎn)有可能從增量房中的高檔房開始征收，按照計(jì)劃一年之內(nèi)將開始試點(diǎn)�！�