“9.29”樓市新政實施兩個月，卻依然難以撼動剛需支撐下的北京房價。記者從北京市房地產交易管理網了解到，11月以來扎堆領取預售證的新盤大部分是為了12月執(zhí)行的規(guī)避預售資金監(jiān)管新政，扎堆領證使11月的京城樓市淡季不淡。在競爭壓力下，本月開盤的首邑溪谷、中糧萬科長陽半島、金隅花石匠等項目，均采取了“不漲價”策略，在樓市調控背景下保持了高成交量。尤其是上周六開盤的首邑溪谷一期新品，推出800多套認購率超九成，上演了“準日光盤”的熱銷奇跡。
開發(fā)商為避資金監(jiān)管扎堆搶開盤
按照市住建委《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法》及11月4日發(fā)布的《關于加強我市商品房預售方案管理的通知》，12月1日起，北京將對新提出預售許可申請的項目進行預售資金監(jiān)管。出于規(guī)避新規(guī)的目的，開發(fā)商在11月集中推盤。根據北京市房地產交易管理網的顯示，從11月全市取得預售證的期房住宅項目合計達到43個，提供房源總套數達到12732套，環(huán)比10月項目數量和房源套數分別上漲186%及157%，創(chuàng)下年內當月開盤量的新高。同時，在12月的前4天，包括瑞雪春堂、芭蕾雨悅都等13個項目已獲得預售許可，相當于2009年12月前20天的總預售量。由于截至目前已經預售公示的項目都是房地產開發(fā)企業(yè)11月內便向建委申請預售許可的，井噴的供應量制造出了“鉑金十一”。
預售資金監(jiān)管辦法發(fā)布之初，SOHO中國董事長潘石屹表示，由于監(jiān)管辦法從12月1日開始實施，對房地產商來說，資金壓力不會來得很突然，因為12月1日前拿到預售證的這部分資金是不受到監(jiān)管的，所以12月1日之前，開發(fā)商會抓緊時間拿預售許可證，監(jiān)管辦法的實施對開發(fā)商資金的影響不會立竿見影，這個壓力大約會在半年之后凸顯出來。
低總價、近地鐵、高品質樓盤受青睞
“由于層高達到4.8米，經過分隔后可以當兩層使用，折合單價也就在14000元左右，比黃村區(qū)域的其他新盤合算。”在上周六的首邑溪谷開盤現場，購房人李軍說。北京市房地產交易管理網數據顯示，首邑溪谷本次推出的1號、5號、6號、10號住宅樓，售價在每平方米26000元至27000元之間，與10月中旬開盤的同類型2、3號樓價格持平。
大興黃村在售商品房均價在每平方米17000元至22000元，首邑溪谷折合后單價在本區(qū)域內相對較低。在很多項目購房者寥寥無幾的背景下，該項目開盤卻引來上千組客戶排隊。
項目負責人表示，開發(fā)商原本計劃推出約450套房源，但由于意向客戶高達4000組，因此臨時加推了兩棟樓，房源總套數為800多套，開盤當天成交率超九成。據悉，首邑溪谷項目主要以首次置業(yè)，剛需性客戶為主，一半以上的客戶都在26歲到35歲之間，而基于項目主打戶型為38至68平方米、4.8米層高等特點所形成的低總價，是吸引年輕人購房的主要原因——總價120萬元、首付三四十萬元就能買到一套上下層兩居室，而南五環(huán)外地鐵沿線的其他樓盤，這個價格卻很難換回一套90平方米以下的兩居室。
除價格因素外，項目所具備的高品質也是吸引買房人的重要原因。“考察過這個區(qū)域好多樓盤了，比較來比較去，這兒的小區(qū)環(huán)境及品質是我最看重的”。另一位購房人孫先生對記者說。據了解，首邑溪谷開發(fā)商斥巨資打造了以溪流花谷為主題園體系，處處營造花園美景。同時聘請綠城物業(yè)作為項目的物業(yè)管理公司，保證了樓盤的后期品質的維護。
開發(fā)商加速“以價換量”或成趨勢
據了解，三度“日光”的中糧萬科長陽半島項目四期定于本月中旬開盤，其中靠近地鐵的樓棟定價約為每平方米14000元，比8月底和10月初的成交價每平方米低出1000多元。
“在北京全面執(zhí)行預售資金監(jiān)管后，開發(fā)商為求資金快速回流，平價、甚至比前期降價開盤將成為常態(tài)�！北本┲性A北區(qū)董事李文杰認為，從長遠看，預售資金監(jiān)管將使得開發(fā)商為了盡快獲得資金，提高資金周轉率，采取以價換量，從而縮短開發(fā)周期，一定程度上也增加市場供應。
“一些新盤的積極舉動很可能會帶動區(qū)域內其他樓盤的效仿。”李文杰認為，開發(fā)商態(tài)度的不同很可能會導致市場兩極分化，特別是在首套房最低首付提至30%后，針對剛需購房人的樓盤只有通過低總價讓渡一部分利潤，才有可能贏得市場成交。
公開信息顯示，上述14個項目除兩個項目是海淀、朝陽的五環(huán)外項目，其余11個均為通州、昌平、順義甚至延慶的樓盤。北京中原統(tǒng)計，14個項目合計供應均價為15634元/平方米，相比11月份的23629元/平方米下調近8000元/平方米。
但業(yè)內人士認為，這并不能說明北京房價出現了下降。熒燦地產總經理顧辰天表示，位于通州的K2清水灣新開的樓座竟然將預售價定在了2.8萬以上，環(huán)比之前在售的項目2.5萬均價來說還上漲了3000元，“如果去掉擬售均價最低的延慶樓盤，其他項目的預售均價約為1.9萬元/平方米，這意味著北京五環(huán)以外的住宅新增量擬售均價已逼近2萬元/平方米�！�