上海10月7日出臺樓市調(diào)控細(xì)則（又稱“滬十二條”）,其中的“限購令”最受關(guān)注,這一臨時(shí)性的政策中,規(guī)定上海及外省市居民在上海每戶家庭限購1套房。
但市場人士認(rèn)為“限購令”是在壓制暫時(shí)需求,而不會消滅需求,抑制房價(jià)效果有待市場檢驗(yàn)。而房產(chǎn)稅這只還沒有落地的“靴子”又被認(rèn)為是“紙老虎”。
“限購令”見效需緩沖期
以十一黃金周前后上海樓市的成交量來看,目前國家二次調(diào)控的政策似乎還沒有發(fā)揮出威力。
根據(jù)佑威房地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù),今年十一黃金周,上海新房的成交量為20.7萬平方米,為去年同期的2.25倍,10月7日,長假最后一天,上海新房的成交量更是高達(dá)8.6萬平方米,占據(jù)整個(gè)黃金周成交量的四成,均價(jià)19160元/平方米,環(huán)比去年同期大漲33.8%。無論成交量還是成交均價(jià),均為近五年的最高點(diǎn)。
另外來自美聯(lián)物業(yè)市場部的數(shù)據(jù)顯示,10月4日至10月7日共成交2131套商品房,日均成交量約為533套,其中1938套為新房,日均新房成交套數(shù)約為485套。
有關(guān)專家直言,國慶前有很多購房人集中完成交易,所以新政效應(yīng)最快也得下個(gè)月方能顯現(xiàn)�！靶抡雠_買賣雙方都有一個(gè)相互消化的過程,一個(gè)月之后交易量應(yīng)會出現(xiàn)顯著變化�！�
上海房管局一官員告訴中國證券報(bào)記者:“現(xiàn)在市場心態(tài)浮躁,希望政策立竿見影,這不現(xiàn)實(shí),需要一定的緩沖期�！�
上海樓市細(xì)則出臺后,確實(shí)有一些購房者表示先觀望一段時(shí)間。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)的一位負(fù)責(zé)人介紹,很多房東在得知新政出臺后,心態(tài)有了微妙變化,愿意和看房者議價(jià)。
房產(chǎn)稅并非為降房價(jià)
北京、深圳、上海、廈門等城市推出了不同版本的“限購令”,此前的一系列樓市調(diào)控難以真正撼動房價(jià),反而讓樓市更加撲朔迷離。在這種背景下,“限購令”被寄予了厚望,但和其他許多調(diào)控政策不同,各大城市的限購令都有一個(gè)定語:“暫時(shí)”。
這傳遞出微妙的市場信息。上海市房管局等8部門9日對“滬十二條”進(jìn)行解讀指出,上海“限購令”何時(shí)結(jié)束將由新政后的市場供需狀況、房地產(chǎn)市場價(jià)格是否控制住為條件,尚無明確期限。
全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟上海輪值主席、上海乘星行行銷服務(wù)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李驍接受中國證券報(bào)采訪時(shí)表示,“限購令”出臺,對房地產(chǎn)調(diào)控而言,現(xiàn)階段恐怕治標(biāo)不治本。
“以北京每個(gè)家庭限購一套的'限購令’為例,出臺至今,北京的房價(jià)并沒有下降,理由其實(shí)很簡單,需求可以被壓制,但不可能被消滅,如果不著力于改善供求關(guān)系,調(diào)控預(yù)期,一旦限購政策放開,原來的需求如潮水般出現(xiàn),市場只能報(bào)復(fù)性的反彈�！崩铗敳⒉豢春谩跋拶徚睢�,原因是無法打消市場的預(yù)期。
如果此輪調(diào)控不理想,政府還有一張“王牌”:房產(chǎn)稅。之前輿論驚呼老虎來了,最近似乎發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅是“紙老虎”。目前上海市已建立房屋狀況信息中心,為征收房產(chǎn)稅鋪路,上海有開征房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)條件,一旦國家政策明確,可加快推進(jìn)。業(yè)內(nèi)人士稱,房產(chǎn)稅將先“部分征收”,三套房以上征收的方案出臺的可能性比較大。上海房管局一官員對中國證券報(bào)記者表示,上�？隙ㄊ恰霸圏c(diǎn)征收房產(chǎn)稅的城市”,先試點(diǎn)再推廣全國,但征收房產(chǎn)稅不是為了降低房價(jià)。
房產(chǎn)稅或?qū)⑼聘咦饨?/P>
復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰認(rèn)為:“現(xiàn)在大家對房產(chǎn)稅的期望值有些高過頭了,對房產(chǎn)稅的效果也有些夸張。實(shí)際上房產(chǎn)稅開征達(dá)不到那么大的作用,在很多征收房產(chǎn)稅的國家里,照樣有房地產(chǎn)泡沫。在短期之內(nèi),可能對房價(jià)上漲有一定的抑制作用,但長期來看,一些投資客可能還是會囤房�！�
“把房產(chǎn)稅當(dāng)救命稻草無法拯救樓市。”上海乘星行行銷服務(wù)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李驍直言。李驍認(rèn)為,從政府宣傳的角度看,出臺房產(chǎn)稅的兩大作用:調(diào)控樓市和調(diào)節(jié)居民收入。對于“調(diào)控樓市”,所產(chǎn)生的影響是暫時(shí)的,雖然增加持有者的成本,但不可能從終端的產(chǎn)品上讓其價(jià)格下降,不足以調(diào)控市場降溫。以2004年增加交易稅為例,其增加的成本可達(dá)總房價(jià)的8%-12%,但房價(jià)依然上漲。
“參考國際物業(yè)稅0.8%-1.2%的標(biāo)準(zhǔn),房產(chǎn)稅征收0.3%-0.4%當(dāng)屬合理,100萬價(jià)值的房產(chǎn)每年增加3000-4000元的成本,但該部分的成本極容易轉(zhuǎn)嫁至租金上�！崩铗斦J(rèn)為,房產(chǎn)稅出臺,將大幅度推高房屋租金。
李驍說,如果說房產(chǎn)稅不能調(diào)控房價(jià),其另一功能調(diào)節(jié)收入可以實(shí)現(xiàn),稅收用來解決保障性住房的建設(shè)資金。
也有人認(rèn)為,目前抑制需求的調(diào)控政策是在為增加供給爭取時(shí)間,先把需求壓住,再增加保障房的供給。在李驍看來,這個(gè)說法有待商榷,首先保障房在2009年資金寬裕的情況下都沒有完成建設(shè)計(jì)劃,今年政府非常重視,目前也僅完成計(jì)劃的70%,其供給量需要數(shù)年才能在市場發(fā)揮作用。
有專家認(rèn)為,僅有房產(chǎn)稅是不夠的,還應(yīng)該增加房屋閑置稅,以法國為例,如果房屋空置一年,征收10%的稅收,逼迫投資客退出房地產(chǎn)市場。進(jìn)一步健全稅收制度,將房產(chǎn)稅用于公共服務(wù),用于保障民生,才能真正有效果。
10日,上海市市長韓正在市長國際企業(yè)家咨詢會新聞發(fā)布會上表示,在上海,房價(jià)太高是個(gè)不爭的事實(shí),房地產(chǎn)領(lǐng)域過度的投資和投機(jī),已經(jīng)嚴(yán)重扭曲了房地產(chǎn)基本的居住功能,損害了人民群眾的利益。他表示,上海堅(jiān)決貫徹中央的宏觀調(diào)控決策,針對上海房地產(chǎn)市場的特殊情況,采取更有針對性的調(diào)控措施。