國(guó)慶長(zhǎng)假尚未結(jié)束，10月7日晚，上海市政府搶時(shí)間出臺(tái)了樓市二次調(diào)控細(xì)則。
據(jù)悉，細(xì)則除出臺(tái)在滬只得購買一套住房的“限購令”之外，還將對(duì)房產(chǎn)價(jià)明顯高于周邊的樓盤加強(qiáng)土地增值稅的征收。而官方則還明確表示，接下來將抓緊做好房產(chǎn)稅征收的試點(diǎn)工作。
“調(diào)控力度相當(dāng)大。從土地供應(yīng)到房產(chǎn)交易都涉及到了�！币拙又袊�(guó)綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，細(xì)則規(guī)定了從短期到長(zhǎng)期的措施。而房產(chǎn)稅更是重量級(jí)的措施，必將對(duì)上海樓市產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。
有關(guān)房產(chǎn)稅的問題，上海官方媒體東方網(wǎng)10月6日披露了一條消息：上海近期將出臺(tái)房產(chǎn)稅征收實(shí)施細(xì)則，而滬房產(chǎn)稅的征收稅率預(yù)計(jì)為0.3%-0.4%。
對(duì)此，上海規(guī)土局相關(guān)人士10月7日向記者透露，對(duì)首批試點(diǎn)房產(chǎn)稅的城市，各地在稅種制定和稅率的執(zhí)行上，可能會(huì)有一定的自主空間，不排除從重征收，“具體什么時(shí)候出臺(tái)還不能確定，關(guān)鍵還要看二次調(diào)控后市場(chǎng)的反應(yīng)，而重要的參考依據(jù)是房?jī)r(jià)�！�
據(jù)知情人士透露，目前房產(chǎn)稅主要有上海、重慶、國(guó)稅總局三種不同的模式，政府將采取哪種方式還沒有確定。專家指出，限購令等細(xì)則在短期將對(duì)滬樓市產(chǎn)生作用，但房產(chǎn)稅的出臺(tái)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。
滬版利劍
9月份房地產(chǎn)市場(chǎng)的反彈，逼迫上海再出利劍調(diào)控樓市。
10月7日晚，上海市政府批轉(zhuǎn)了市住房保障房屋管理局等五部門《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加快推進(jìn)住房保障工作的若干意見》，意見共十二條。
內(nèi)容包括：在一定時(shí)期內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)，暫定上海市及外省市居民家庭只能在上海市新購一套商品住房（含二手存量住房）。細(xì)則中稱，上海將全力推進(jìn)以保障性住房為主的大型居住社區(qū)建設(shè)，今后5年新增保障性住房100萬套。
上海的調(diào)控細(xì)則還加強(qiáng)了對(duì)開發(fā)商的監(jiān)管，上海市政府將加強(qiáng)土地增值稅征管，按不同的銷售價(jià)格確定土地增值稅預(yù)征率，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。
而對(duì)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，則實(shí)行了不同區(qū)間的價(jià)格管理。如樓盤銷售均價(jià)低于項(xiàng)目所在區(qū)域上一年度新建商品住房平均價(jià)格的，預(yù)征率為2%；高于但不超過1倍的，預(yù)征率為3.5%；超過1倍的，預(yù)征率為5%。
“‘限購令’從購買方抑制了投資客的炒房行為，而對(duì)樓盤價(jià)格監(jiān)管和土地增值稅管理，則無疑是指向開發(fā)商的漲價(jià)行為的�！敝袊�(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟指出，這些措施都將對(duì)抑制上海房?jī)r(jià)產(chǎn)生重要影響。
而此次調(diào)控中還亮出了另一個(gè)重磅炸彈：房產(chǎn)稅。上海細(xì)則中明確表示，將發(fā)揮稅收在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的作用，上海將按照國(guó)家加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的工作要求，積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。
被擱置了一段時(shí)間的房產(chǎn)稅，再次成為9月29日二次調(diào)控政策后各方關(guān)注的焦點(diǎn)。
“近期出臺(tái)的可能性是存在的，但什么時(shí)候出，還要看時(shí)機(jī)。”上海社會(huì)科學(xué)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任張鴻銘向記者表示。
“根據(jù)中央最新的房產(chǎn)調(diào)控政策，滬房產(chǎn)稅的方案將再次做出一些修改�！鄙鲜鲆�(guī)土局相關(guān)人士稱。
上海住房保障局一位經(jīng)濟(jì)師告訴記者，上海市政府和房管部門將對(duì)房?jī)r(jià)嚴(yán)密監(jiān)測(cè)，如果房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭不減，估計(jì)年底年前就會(huì)出臺(tái)；而房?jī)r(jià)如能保持穩(wěn)定，則預(yù)計(jì)在明年3月前后出臺(tái)。
房產(chǎn)稅或從重征收
出臺(tái)房產(chǎn)稅除了時(shí)機(jī)的選擇，還有力度的考量。
就房產(chǎn)稅對(duì)樓市的影響，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成在接受記者采訪時(shí)表示：“限購令”和對(duì)開發(fā)商的價(jià)格監(jiān)管措施也許在短期內(nèi)作用明顯，但長(zhǎng)期看影響更遠(yuǎn)的是房產(chǎn)稅。
對(duì)近日媒體所稱滬房產(chǎn)稅將實(shí)行0.3%—0.4%的稅率，有專家指出，若稅率過低將無法達(dá)到預(yù)期效果。
尹伯成指出，投資客是助漲房?jī)r(jià)的重要因素，房產(chǎn)稅的出臺(tái)就是要控制住這個(gè)上漲的重要因素。
“我了解到的情況是，滬政府的主張是，房產(chǎn)稅如果要實(shí)行，稅率就不會(huì)太低�！币晃簧虾Ｊ姓稍儗＜蚁蛴浾咄嘎叮醒胂Ｍ麕讉�(gè)試點(diǎn)城市實(shí)行房產(chǎn)稅后，明年能夠在全國(guó)推廣，但這與房產(chǎn)稅的征收方式有很大關(guān)系。而在征收稅種和征收范圍、稅率上，采取什么樣的方式上，幾個(gè)試點(diǎn)城市還不能達(dá)成一致意見。
據(jù)上述專家透露，目前房產(chǎn)稅主要有三種不同的模式：除重慶的房產(chǎn)特別消費(fèi)稅和上海的住房環(huán)節(jié)保有稅外，還有國(guó)稅總局提出的恢復(fù)原有的房產(chǎn)稅方案。由于上海和重慶的房產(chǎn)稅方案都涉及到新稅種的問題，在立法上需要一段時(shí)間。此外，重慶和上海的方案中是對(duì)二套以上住房進(jìn)行征稅，對(duì)住房信息的調(diào)查、征收標(biāo)準(zhǔn)的界定有一定困難。
就房產(chǎn)稅的方案問題，陳晟在接受記者采訪時(shí)透露，由于上海、重慶的方案不一定能在全國(guó)快速推廣，但中央希望明年房產(chǎn)稅能盡快推廣，因此國(guó)稅總局提出了自己的方案：恢復(fù)原有房產(chǎn)稅，這樣在立法和征收范圍上無需重新界定，便可以快速在全國(guó)推廣。
“上海究竟會(huì)采取哪一種模式，現(xiàn)在還沒有明確�，F(xiàn)在還有官員提出，先在幾個(gè)試點(diǎn)城市按自己的方案試行各自的房產(chǎn)稅，看一下效果，再就全國(guó)方案進(jìn)行研究。”陳晟表示。
幕后推手
迫使上海政府出臺(tái)調(diào)控細(xì)則并積極推進(jìn)房產(chǎn)稅的因素不是別的，正是房地產(chǎn)市場(chǎng)的再度瘋狂苗頭。
“政府方面表示房產(chǎn)稅的出臺(tái)快慢與房?jī)r(jià)有很大關(guān)系，說明這次的調(diào)控政府是真下決心了。而房?jī)r(jià)再次上漲和地王重出江湖的雙重因素，加速了本次調(diào)控的出臺(tái)和升級(jí)加碼。”中原地產(chǎn)董事程澐指出。
近期的市場(chǎng)已經(jīng)使政府不得不再次出手。在經(jīng)歷了幾個(gè)月的市場(chǎng)調(diào)整和觀望期后，除個(gè)別城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下降外，其他城市不但未出現(xiàn)大規(guī)模的降價(jià)促銷，而且8月起無論是土地市場(chǎng)還是住宅市場(chǎng)都迎來了一波強(qiáng)勁的反彈。
易居中國(guó)10月2日公布的最新數(shù)據(jù)顯示，上海9月商品住宅成交量為108萬平方米，超過今年4月時(shí)103萬平方米的紀(jì)錄，成為全年新高。
在成交量攀升的時(shí)候，9月份上海房?jī)r(jià)也開始出現(xiàn)反彈，上海嘉定、寶山一些樓盤甚至又出現(xiàn)了排隊(duì)買高價(jià)房號(hào)的現(xiàn)象。投資客也認(rèn)為滬房?jī)r(jià)已經(jīng)“見底”，活躍在上海、杭州的一些高檔樓盤的售樓處，又開始活躍在不同的售樓處。
“二手房、高檔房的價(jià)格也出現(xiàn)大幅跳水，9月成交量比8月漲了近四成。二手房?jī)r(jià)格上漲的速度也明顯比8月快�！泵缆�(lián)物業(yè)總經(jīng)理丁偉表示。
土地市場(chǎng)也開始升溫，“地王”9月底再次出現(xiàn)在上海灘。
9月29日雅戈?duì)栔脴I(yè)以33.93億奪得上海普陀區(qū)長(zhǎng)風(fēng)8號(hào)東地塊，2.59萬元/平方米的樓板價(jià)刷新了去年中海地產(chǎn)在該區(qū)域保持的2.2萬元/平方米的樓板價(jià)紀(jì)錄，成為長(zhǎng)風(fēng)新地王。