北京通州曾經(jīng)是過去一年房價飆升最快的區(qū)域,從均價8000多元/平方米到25000元/平方米,通州房價用一年多的時間漲了3倍。而如今,“漲價明星”正在遭遇嚴峻的考驗。
　　北京中原根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示:截至8月3日,通州區(qū)在4·15日新政后總預售項目為9個,總提供房源數(shù)量為2552套,而其中簽約量僅為264套,簽約率僅為10.3%,9成房源滯銷。新政以后單個項目銷售率最高僅為31.8%,更有4個項目接近零成交。
    從成交的房源看,大部分項目實際銷售均價全部低于開發(fā)商預期,甚至低于 30%左右。
　　本報記者查閱房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示,海棠灣嘉園項目2010年3月14日取得銷售證,準許銷售面積42519.72平方米,但是截至8月4日,簽約面積僅為12377.14平方米,銷售率僅為29.1%。與此同時,成交均價為21487/平方米,低于擬售價格22000元/平方米。6月30日拿到銷售許可證的金隅花石苑項目僅僅簽約25套,而這一批有352套房源可售。
　　亞豪機構副總經(jīng)理高姍分析,新政出臺前,在新城規(guī)劃炒作之下,通州房價已達到歷史高位,將自住需求擠壓出市。新政后投資、投機需求快速撤離導致通州區(qū)成交量重挫,住宅銷量由調(diào)控前的月銷售1800余套驟降至兩三百套,通州區(qū)的住宅銷售額在4月達到28億元的高峰后,7月僅成交4億元。
　　在銷售額重挫至調(diào)控前的1/7的同時,均價卻沒有大幅回落。7月住宅成交均價僅比調(diào)控前的4月下降了2%。高姍指出,降價有可能會引發(fā)區(qū)域樓盤競相降價的連鎖反應,不僅如此,目前市場主力購房需求以剛性自住為主,一旦房價降幅難以把控,很可能導致區(qū)域各項目間的惡性競爭。
　　而扛價不降則無法實現(xiàn)銷量上的突破,特別是近兩年通過“招拍掛”方式拿地的開發(fā)商,當時拿地的樓面價普遍超過了6000元/平方米,占用了巨額資金,并且多于2009年末2010年初開盤,開盤時間短,銷售回款量也不多,同時成本壓力也較高。
　　但高姍認為,通州房價僵局有望在今年底或明年初被打破,價格戰(zhàn)預計將由年內(nèi)首次開盤的純新盤率先打響,在資金壓力之下,年內(nèi)推盤的純新盤銷售周期短、銷量少、銷售回款不足,在今年底明年初將面臨著貸款利息、施工款的集中清償,屆時,在巨大的資金壓力下,有可能不得不選擇降價方式回籠資金以補充缺口,降低企業(yè)運營風險。但從購房者角度,在“追漲殺跌”的消費心態(tài)下,只有價格降到位才有可能實現(xiàn)銷量的回升,預計通州商品房價格將回落至2009年底的水平,整體降幅將超過20%。
　　北京中原三級市場部研究總監(jiān)張大偉指出,最近大興及房山的部分存新盤項目非常明顯的低價熱銷,影響了整個北京樓市。而作為2010年4月前最火爆的通州市場卻沒有出現(xiàn)明顯的降價現(xiàn)象。這一現(xiàn)象在最近很可能被打破。特別是一些標桿企業(yè)的降價熱銷現(xiàn)象很可能影響其他企業(yè)的銷售策略。而相比標桿企業(yè)拿地的價格,部分中小企業(yè)的成本要低很多,這將使得區(qū)域很可能出現(xiàn)明顯的商品房價格戰(zhàn)。繼二手房在新政前三個月的明顯價格調(diào)整以后,很可能從南部幾區(qū)的商品房開始率先開始第二輪降價,而降價的幅度很可能超過10%。而且將會傳導到全市。
　　一位不愿透露姓名的央企高層向本報記者表示,去年一些企業(yè)在通州拿地的樓面價已經(jīng)超過1萬/平方米,客觀上對區(qū)域價格提供了支撐。他預測郊區(qū)房價會下降,但不會降幅太大。而由于五環(huán)以內(nèi)很少有新項目供應,即使有供應價格也會很高,降價戰(zhàn)將首先會在郊區(qū)打響。