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新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺近3個月來,新華社記者分赴各地采訪時發(fā)現(xiàn),與一線城市樓市“價跌量縮”相比,二線城市的降價效果似乎并不明顯,有的房價略有降低,還有的不降反升,更有一些城市房價雖然“低迷”,卻與調(diào)控政策并無直接關(guān)聯(lián),而是另有“隱情”。
有專家稱,成交量的明顯萎縮說明投機(jī)性需求正在離場,加上今年5.6億平方米的新增住宅供給量,2010年下半年一線核心城市房價下跌幾成定局。
成都大連青島:樓市“虛火”略降溫
數(shù)據(jù)顯示,6月份成都主城區(qū)商品住宅成交4811套,環(huán)比下跌了21.1％。7月8日,新華社記者來到成都新近開盤的“保利·金香檳”售樓部,銷售員李洋說,購房可以享受“2萬元誠信金抵4萬元房款,按揭優(yōu)惠1％,一次性5％”等優(yōu)惠,房價在7000元／平方米左右�！伴_盤價比預(yù)期價格至少降了1000多元�！�
成都是獲批國家級綜合配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū)的省會城市,與一線城市的境遇類似,土地流拍、成交下滑、價滯量跌,成為調(diào)控以來成都樓市的關(guān)鍵詞。
5月21日,在成都市調(diào)控以來首次主城區(qū)土地拍賣中,六宗土地有兩宗因無人出價而流拍。數(shù)據(jù)顯示,4月份起住宅用地成交均價從高位回落,5月份環(huán)比下跌近49％,6月份跌幅回落。
進(jìn)入6月,大連樓市多個樓盤出現(xiàn)“個位數(shù)成交”,萬科(000002,股吧)多個項(xiàng)目推出了全款打折優(yōu)惠。青島作為最早出臺地方調(diào)控細(xì)則的城市之一,6月份住宅成交下跌幅度達(dá)到52％,當(dāng)月下旬多個項(xiàng)目以低于周邊二手房千元的價位開盤。
中國社科院研究員馬光遠(yuǎn)說,部分二線城市,如大連、青島等地,近年樓市泡沫堆積,萬元樓盤層出不窮。
“由于區(qū)位、環(huán)境等優(yōu)勢,成都、大連等城市購房需求依然旺盛,中長期房價仍然看漲�！睎|北財經(jīng)大學(xué)教授肖興志說,目前不高的成交量可能為后市積蓄更大的需求。
“需要關(guān)注的是,已有泡沫的二線城市房價尚未切實(shí)下跌,交易卻在回暖。”馬光遠(yuǎn)說。
調(diào)查發(fā)現(xiàn),有的二線城市,個別銀行開始暗地放寬房貸標(biāo)準(zhǔn),一些投資者仍能以零首付買數(shù)十套房子,這些都應(yīng)是下一步調(diào)控的重點(diǎn)所在。
沈陽呼和浩特:房價漲勢強(qiáng)勁
“房價怎么越調(diào)越漲？”在沈陽市民劉立強(qiáng)看來,一些調(diào)控政策似乎是“摁下葫蘆起了瓢”,一線城市下去了,二線城市又起來了。7月初,沈陽市核心區(qū)域的部分樓盤已直逼萬元大關(guān)。
作為東北的中心城市,沈陽樓市一向波瀾不驚。然而2009年進(jìn)入了“快速上升通道”。當(dāng)年1月,遼寧省贏得2013年全運(yùn)會承辦權(quán),沈陽市成為主會場,全年商品房均價漲幅達(dá)14％。
今年5月,沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)獲批國家級綜合配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū)。5月,商品房合同備案均價同比上漲37％,環(huán)比上漲近7％;上市量創(chuàng)歷史新高,達(dá)160萬平方米,交易面積同比增長29％。恒大地產(chǎn)在全國多個城市統(tǒng)一降價之際,在沈陽樓盤卻每平方米漲了100多元。
“概念板塊增溫和投資性購房增加,是量增價漲的重要推手�！鄙蜿柦ㄖ髮W(xué)教授范翰章說,沈陽地鐵周邊、全運(yùn)村附近是近期房價上漲較快的區(qū)域。
此外,據(jù)測算,目前沈陽投資性購房比例接近30％,而一年前僅為10％左右。同時,沈陽也成為開發(fā)商的投資熱土,全國房地產(chǎn)綜合實(shí)力排名前30名開發(fā)企業(yè),七成以上已在沈陽投資。
調(diào)控政策實(shí)施以來,呼和浩特樓市呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢。5月,市區(qū)新建商品房銷售平均價格為4713元／平方米,同比增長20.17％,環(huán)比增長4.99％。例如,錦繡城小高層住宅,4月初起價為4800元／平方米,如今起價即為5300元／平方米,戶型好的漲至5600元／平方米。
“呼和浩特市區(qū)住房,10％到20％被外地人購買,這也刺激了當(dāng)?shù)氐姆績r上漲。”內(nèi)蒙古財經(jīng)學(xué)院教授梁榮認(rèn)為,投資、投機(jī)等因素對二線城市樓市的拉動不可小視。
“從沈陽、呼和浩特等二線城市看,房價漲速明顯超過當(dāng)?shù)鼐用袷杖朐鏊?房價收入比在擴(kuò)大,表明投資需求增長迅速。”世界華人不動產(chǎn)學(xué)會會長李明說,遏制投資、投機(jī)需求是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的核心目標(biāo)。要達(dá)到此目標(biāo),地方政府還需出臺細(xì)則,落實(shí)調(diào)控政策,嚴(yán)格控制房價過快上漲。
長沙重慶:“價格洼地”有隱情
一直準(zhǔn)備買房的湖南長沙市民范青發(fā)現(xiàn),調(diào)控近3個月,很多新老樓盤價格基本上“濤聲依舊”:宣傳起價每平方米5000多元送1000元裝修,到實(shí)地一看,“裸房價”基本還在調(diào)控前的位置。
7月初,新華社記者走訪長沙一些房產(chǎn)中介了解到,目前主城區(qū)房價約為5000元／平方米,與4月初相差無幾。長沙樓市對調(diào)控的反應(yīng)似乎并不敏感,顯示出異乎尋常的平靜,“房價洼地”成為外界對當(dāng)?shù)胤績r的基本判斷。
新華社記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),所謂“房價洼地”,與“回報地”“定向房”有很大關(guān)系。大約2007年以前一個時期,長沙市大量采用土地回報方式,刺激民間資金進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),“回報地”開發(fā)使長沙住宅供應(yīng)量長期居高不下。2008年起,長沙又在全國率先推行了經(jīng)適房貨幣補(bǔ)貼,一年解決了1.2萬戶低收入家庭住房問題。此外,還有相當(dāng)一部分公職單位與開發(fā)商合作,進(jìn)行“定向房”開發(fā),向本單位人員提供大量低于市場價格的“定向房”。
與長沙類似的還有重慶、長春等城市。“非市場化住房供應(yīng)多,是這些城市的共同點(diǎn)�！敝袊≌芯繒睍L顧云昌說,重慶年內(nèi)啟動的公租面積高達(dá)1000萬平米,重慶今年保障性住房、棚戶區(qū)改造、中小套型商品房三類用地占今年全市城市住房供地總量的76％。
調(diào)查顯示,本輪樓市調(diào)控以來,有相當(dāng)規(guī)模的資金開始流向二、三線城市的樓市,這將成為未來房價上漲的重要推手。而同時,部分二線城市認(rèn)為,與北京、上海等一線城市比,當(dāng)?shù)胤績r不高,調(diào)控應(yīng)該因地制宜,不要一刀切,也為將來房價走高預(yù)留了政策空間。
專家認(rèn)為,盡管二線城市房價仍未到“發(fā)燒”地步,但不能忽視投資投機(jī)需求增加、房價上漲較快等問題。二線城市對樓市調(diào)控不能置身事外。
馬光遠(yuǎn)指出,樓市調(diào)控是要抑制投機(jī),保障居民基本住房需求,在這一基本點(diǎn)上沒有一、二線城市之分�！爱�(dāng)前,應(yīng)傳遞一個明確的信號,樓市調(diào)控是長期政策,各地要切實(shí)落實(shí)好中央調(diào)控措施,預(yù)防和遏制樓市泡沫產(chǎn)生或增大。”
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