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2010年上半年，北京樓市風(fēng)云變化，經(jīng)歷了價(jià)格暴漲、政策調(diào)控、樓市成交量大幅下下挫等階段的變化，可謂百轉(zhuǎn)千回，7月的來臨為我們揭開了樓市下半年發(fā)展的序幕，借此承前啟后的時(shí)機(jī)，“鏈家地產(chǎn)”總結(jié)6月二手房市場的運(yùn)行狀況，預(yù)測下半年市場的發(fā)展前景：
成交量下降幅度趨緩
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”根據(jù)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)分析，6月份全市二手房商品住宅成交量為8723套，環(huán)比5月（11088套）下降幅度為21%，對比5月環(huán)比4月二手房住宅成交量下滑的61%來看，成交量下降幅度大大減少。據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月1日—7月5日全市二手房住宅成交量為1013套，同比（6月1日—6月5日）1477套下降31%
，成交量降幅趨緩。
部分商圈二手房繼續(xù)下跌10%以上
部分商圈當(dāng)前二手房價(jià)格兩個(gè)月以來變化
“鏈家地產(chǎn)”市場分析師張?jiān)抡J(rèn)為，隨著全市二手房市場逐漸運(yùn)行平穩(wěn)，整體來看，各商圈成交價(jià)格表現(xiàn)將主要分為以下三類：第一，觀望周期拉長的區(qū)域，價(jià)格繼續(xù)下探可能性大：以通州為例，張?jiān)抡J(rèn)為，新政前由于新城建設(shè)的利好刺激，加重了通州投資性購房需求的擠入，新政后，受政策調(diào)控，投資性購房大量擠出，降價(jià)出售的案例不勝枚舉，隨著房價(jià)的急速跌落，購房者對于未來房價(jià)繼續(xù)進(jìn)一步下跌的預(yù)期進(jìn)一步加重，投資者前期的過度介入，造成了該區(qū)域政策后的后繼需求乏力，購房者觀望期周期延長，所以盡管當(dāng)前區(qū)域價(jià)格連續(xù)兩個(gè)月下行，但是整體繼續(xù)下跌的趨勢卻沒有得到改觀。第二，房產(chǎn)功能性多重，由售轉(zhuǎn)租代替降價(jià)出售，房價(jià)難下跌：張?jiān)抡J(rèn)為，這類區(qū)域的特點(diǎn)是租賃市場活躍，交易市場價(jià)格下行時(shí)，轉(zhuǎn)型通過租賃既能降低業(yè)主房屋空置的風(fēng)險(xiǎn)也能帶給業(yè)主不錯(cuò)的收益，如此靈活的選擇模式增加了業(yè)主的扛價(jià)能力，很多業(yè)主認(rèn)為如果買賣價(jià)格達(dá)不到自己的心理價(jià)位，就轉(zhuǎn)入租賃市場，靜觀市場變化，造成了該區(qū)域二手房價(jià)難于下跌。第三，難于被替代的高檔樓盤價(jià)格跌幅一直不大，市場變化平穩(wěn)：以世紀(jì)城為例，張?jiān)抡J(rèn)為，由于購買高檔盤的需求者相對較為固定，且經(jīng)濟(jì)承受能力較強(qiáng)，特別是學(xué)區(qū)房的特質(zhì)決定了對于該樓盤需求的不可替代性。所以該類型樓盤受市場變化的影響較小，雖然受宏觀環(huán)境影響房價(jià)也出現(xiàn)了一定的下跌，但是跌幅較小，并且很快停跌。
下半年行情預(yù)測：
成交量：下半年二手房市場成交量的跌幅維持在20%以內(nèi)，即成交量在7000套左右
“鏈家地產(chǎn)”市場分析師張?jiān)抡J(rèn)為，隨著新政后投資性購房需求被擠出，二手房市場成交量大幅下跌，目前二手房市場成交基本上是由剛性需求以及置換性需求來推動(dòng)，投資性購房需求較少，所以成交量繼續(xù)深度下跌的可能性較少。特別指出的是，無論整體行情的好與壞，市場中都會(huì)存在相當(dāng)?shù)膭傂孕枨髞碇问袌龅恼＿\(yùn)行，所以成交量不會(huì)不斷下跌，張?jiān)抡J(rèn)為，下半年二手房市場成交量的跌幅維持在20%以內(nèi)，即約成交在7000套左右。
成交價(jià)格：區(qū)域差異性導(dǎo)致部分區(qū)域價(jià)格或?qū)⑦M(jìn)一步深度下行
部分區(qū)域尤其是政策前后房價(jià)大起大落的區(qū)域，因?yàn)榉績r(jià)變化較大，所以造成購房者觀望周期拉長以及業(yè)主扛價(jià)能力、心理預(yù)期較弱，隨著整體房價(jià)的繼續(xù)下探，這些區(qū)域的降格或?qū)⒊霈F(xiàn)明顯的下跌。
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