樓市價(jià)格下跌日子似已不遠(yuǎn)
上市房企資金鏈繃緊、存貨驟增,分析人士認(rèn)為
    2010-08-17    作者:記者 吳黎華/北京報(bào)道    來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

  WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,截至8月15日,以證監(jiān)會(huì)行業(yè)為標(biāo)準(zhǔn),兩市已有包括“萬(wàn)保金招”四大地產(chǎn)龍頭在內(nèi)的40家上市房地產(chǎn)公司發(fā)布了2010年中期業(yè)績(jī)報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示,上市房地產(chǎn)公司庫(kù)存整體增加明顯,而現(xiàn)金流量則出現(xiàn)趨緊的跡象。分析人士認(rèn)為,樓市下半年供應(yīng)將明顯放大,年底或?qū)⒂瓉?lái)成交量放大和價(jià)格下跌的局面。

資料照片
  現(xiàn)狀 40家房企經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量-600億元

  WIND統(tǒng)計(jì)顯示,截止到2010年上半年報(bào)告期末,這40家房地產(chǎn)上市公司的平均資產(chǎn)負(fù)債率為61.13%,但在這40家上市公司中,資產(chǎn)負(fù)債率接近或達(dá)到70%的有22家,占比高達(dá)55%,四大地產(chǎn)龍頭中,保利地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)76.77%,而萬(wàn)科A、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率也分別達(dá)到了69.83%、69.85%和61.30%。
  此外,從報(bào)告期的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入凈額來(lái)看,40家地產(chǎn)公司上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-600.95億元,而去年同期則是401.36億元,相差超千億元。四大地產(chǎn)龍頭中,保利地產(chǎn)上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-233.48億元,萬(wàn)科A、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)也分別達(dá)到了-95.14億元、-45.36億元和-19.98億元。而在去年上半年,這個(gè)數(shù)字則分別是54.52億元、98.22億元、26.43億元和31.46億元。
  從報(bào)告期投資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~來(lái)看,2010年上半年,這40家上市公司投資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-30.57億元,而去年同期則僅為-8.66億元。對(duì)此,中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示,由于前期拿地較多,今年上半年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)仍然較快。廣發(fā)證券房地產(chǎn)地產(chǎn)行業(yè)分析師沈愛(ài)卿也對(duì)記者表示,雖然樓市新政4月頒布后對(duì)市場(chǎng)造成了影響,但總體上來(lái)看,今年上半年房地產(chǎn)企業(yè)的新開(kāi)工腳步并沒(méi)有因此放緩。
  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示,1至7月,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資23865億元,同比增長(zhǎng)37.2%。7月當(dāng)月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資4118億元,同比增長(zhǎng)33.0%。1至7月,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積32.43億平方米,同比增長(zhǎng)29.4%;房屋新開(kāi)工面積9.22億平方米,同比增長(zhǎng)67.7%。
  業(yè)內(nèi)人士告訴記者,上半年開(kāi)發(fā)商擴(kuò)張腳步依舊,實(shí)際上有難言之隱。一方面,2008年下半年后開(kāi)發(fā)商一直減少開(kāi)工,緩慢推盤(pán),項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)入滯緩期,至2009年底,經(jīng)歷了一年的去庫(kù)存化之后,大多數(shù)開(kāi)發(fā)商均面臨新增供應(yīng)不足的問(wèn)題,部分城市甚至無(wú)盤(pán)可賣(mài),在這種情況下,加緊開(kāi)發(fā)是必然的選擇。另一方面,隨著新政的實(shí)施,政府和監(jiān)管部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)商囤地的打擊力度也越來(lái)越大,由于前期拿地力度較大,這時(shí)候也不得不加大開(kāi)發(fā)力度。最新消息顯示,繼國(guó)土資源部將全國(guó)1457宗閑置用地詳情交付銀監(jiān)會(huì)后,監(jiān)管部門(mén)近期也向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表達(dá)了類(lèi)似意見(jiàn),希望后者能提供開(kāi)發(fā)商的名單以便監(jiān)管。

  壓力 5545億元存貨考驗(yàn)資金鏈

  WIND統(tǒng)計(jì)顯示,以上40家房地產(chǎn)上市公司今年上半年籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為625.86億元,去年同期則為-21.30億元;截止到報(bào)告期末,40家房地產(chǎn)公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額為-5.90億元,去年同期則為371.38億元。
  業(yè)內(nèi)人士分析,從現(xiàn)金流量情況來(lái)看,上半年房企主要依賴(lài)于大量的借貸保持了高速擴(kuò)張。但地產(chǎn)調(diào)控以來(lái),房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道出現(xiàn)了比較大的變化,據(jù)央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2010年第二季度,銀行開(kāi)發(fā)貸款新增量為1200億元,遠(yuǎn)低于2009年同期的3800億元。除銀行貸款外,企業(yè)債、證券市場(chǎng)融資也比較困難,而銀監(jiān)會(huì)日前發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范銀信合作理財(cái)合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》,要求銀行將之前的銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)中,所有表外資產(chǎn)在今明兩年全部轉(zhuǎn)入表內(nèi),并按150%的撥備覆蓋率計(jì)提撥備,更是使得地產(chǎn)融資雪上加霜。
  銀河證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師潘瑋告訴記者,受制于調(diào)控政策,目前房地產(chǎn)公司主要通過(guò)“合作”方式,通過(guò)讓渡一部分土地權(quán)益或在不影響控股的前提下出售一定的公司股權(quán)來(lái)獲得資金。
  開(kāi)工沒(méi)有放緩,融資愈加困難,而房屋的成交量也依然在底部震蕩,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,1至7月,全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積4.58億平方米,比去年同期增長(zhǎng)9.7%,增幅比上半年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。
  實(shí)際上,已公布的上市公司的存貨數(shù)據(jù)顯示,以上公布中報(bào)的房地產(chǎn)企業(yè),上半年存貨總量已經(jīng)達(dá)到了5545.29億元。其中,“萬(wàn)保金招”四大地產(chǎn)巨頭上半年存貨高達(dá)2845億元,同比大幅增長(zhǎng)55.3%,而在今年一季度末存貨才增長(zhǎng)一成有余。
  以萬(wàn)科A為例,中報(bào)顯示,年初公司計(jì)劃全年竣工面積為504萬(wàn)平方米,截至6月底,已完成的竣工面積為128萬(wàn)平方米,僅占全年計(jì)劃數(shù)的25.4%。這就意味著,在下半年,萬(wàn)科竣工面積將達(dá)到376萬(wàn)平方米,為上半年的近3倍。此外,盡管樓市整體成交量低迷,萬(wàn)科A仍在中報(bào)中表示,2010年的新開(kāi)工計(jì)劃已經(jīng)考慮到市場(chǎng)調(diào)整的可能性,公司暫無(wú)需考慮對(duì)新開(kāi)工計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整,開(kāi)發(fā)進(jìn)度按計(jì)劃進(jìn)行,部分年內(nèi)新增的項(xiàng)目也將在本年開(kāi)工。
  沈愛(ài)卿表示,從目前的銷(xiāo)售情況來(lái)看,房地產(chǎn)企業(yè)的庫(kù)存正在緩慢回升,而資金鏈則出現(xiàn)了趨緊的跡象,預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)將出現(xiàn)更多的促銷(xiāo)等方式來(lái)回籠資金。顧云昌則表示,目前開(kāi)發(fā)商資金鏈上“有壓力,但還不緊張”,但他預(yù)計(jì),如果銷(xiāo)量繼續(xù)下滑,再加上開(kāi)發(fā)商受到的貸款方面的限制,這種狀況將在國(guó)慶前后出現(xiàn)變化。

  后市 地產(chǎn)龍頭“口風(fēng)”齊變 樓市將迎量升價(jià)降

  業(yè)內(nèi)人士告訴記者,目前主要房地產(chǎn)商對(duì)地產(chǎn)調(diào)控政策放松的預(yù)期正在迅速消失,而地產(chǎn)商的這種政策“判斷”或?qū)?duì)其下半年的銷(xiāo)售行為產(chǎn)生重大的影響!岸唐趦(nèi)看不到政策放松的可能,未來(lái)公司將加大銷(xiāo)售力度以回籠資金!币晃簧鲜蟹科蟮膬(nèi)部人士對(duì)記者表示。
  實(shí)際上,從四大地產(chǎn)龍頭的中報(bào)來(lái)看,這種跡象也有所顯露。在對(duì)下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策及樓市的整體走向上,四大地產(chǎn)龍頭不約而同地認(rèn)為,下半年樓市供應(yīng)將出現(xiàn)較大變化。
  萬(wàn)科A認(rèn)為,大多數(shù)城市的新房存量仍然處于近年來(lái)的低位,但受成交量回落的影響,主要城市的新房庫(kù)存開(kāi)始結(jié)束自2009年市場(chǎng)回暖以來(lái)的持續(xù)下降,隨著下半年新盤(pán)上市高峰的到來(lái),預(yù)計(jì)新房可售庫(kù)存量的增加速度將有所上升。而“成交速度的下降和存貨量的上升,可能使開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨一定庫(kù)存壓力和資金壓力!北@禺a(chǎn)也表示,“2009年底開(kāi)始出現(xiàn)的供應(yīng)不足的情況,有望在今年下半年得到根本性的改善!
  對(duì)于下半年的市場(chǎng)變化,金地集團(tuán)認(rèn)為,在下半年,市場(chǎng)供應(yīng)量的上升將推動(dòng)調(diào)整繼續(xù)深化。一方面,供應(yīng)的增多會(huì)加大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),從而使買(mǎi)方擁有更多的博弈空間;另一方面,新上市的項(xiàng)目也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的需求采取更為靈活的定價(jià)策略,兩者結(jié)合,房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下滑可能將順理成章,而一個(gè)更為理性的定價(jià)將會(huì)推動(dòng)交易量恢復(fù)平穩(wěn),從而促使市場(chǎng)在新的平臺(tái)上達(dá)到均衡。
  具體到下半年的經(jīng)營(yíng)策略,金地集團(tuán)表示,將以銷(xiāo)售為先,通過(guò)更為多樣化的銷(xiāo)售渠道,更有針對(duì)性的銷(xiāo)售方案,更具靈活性的定價(jià)策略來(lái)加快公司銷(xiāo)售現(xiàn)金流的回收。招商地產(chǎn)也表示,短期內(nèi),公司擬采取措施,促進(jìn)銷(xiāo)售,積極優(yōu)化庫(kù)存結(jié)構(gòu)。
  統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,上半年超過(guò)九成的房地產(chǎn)企業(yè)未能完成今年銷(xiāo)售目標(biāo)的五成。其中,保利地產(chǎn)上半年完成銷(xiāo)售金額217.55億元,完成銷(xiāo)售計(jì)劃的43%;金地集團(tuán)上半年銷(xiāo)售額則為53.76億元,僅完成全年210億元目標(biāo)的1/4;招商地產(chǎn)上半年完成銷(xiāo)售額61億元,僅完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)的40%。盡管如此,不但沒(méi)有開(kāi)發(fā)商明確下調(diào)銷(xiāo)售目標(biāo),相反卻有房企上調(diào)銷(xiāo)售目標(biāo)。恒大地產(chǎn)宣布上調(diào)今年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)目標(biāo)至400億元,包括綠城、恒盛、龍湖等上市房企也表示將在下半年加大推盤(pán)力度。
  顧云昌表示,地產(chǎn)龍頭的示范效應(yīng)不可小覷,在供應(yīng)量加大的情況下,加上剛性需求的入場(chǎng),下半年樓市成交量有望出現(xiàn)回升。在價(jià)格方面,他表示,部分房?jī)r(jià)泡沫較大的城市房地產(chǎn)價(jià)格將繼續(xù)松動(dòng),但松動(dòng)幅度不會(huì)太大。

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