房產(chǎn)稅短期內(nèi)全面“開征難”
三大問題待破解
    2010-06-18    作者:記者 李倩倩 李美娟/南昌報道    來源:經(jīng)濟參考報

    年初以來,繼物業(yè)稅“實轉(zhuǎn)”無望后,包括重慶開征特別住房消費稅、上海開征住房保有稅等消息頻傳,將房產(chǎn)稅推到了風口浪尖。近日,國務(wù)院正式批準并公布了《2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》,首次從中央層面明確將“逐步推進房產(chǎn)稅改革”。記者在南昌等地采訪了解到,房產(chǎn)稅實際征收仍面臨實施細則不完善以及技術(shù)層面和操作層面的諸多難題,短期內(nèi)全面開征的可能性不大。
  由于房產(chǎn)稅征收客觀上確實存在房產(chǎn)登記系統(tǒng)尚未整合和交易數(shù)據(jù)信息尚未互聯(lián)互通的問題,包括房屋登記系統(tǒng)和房屋信息共享平臺都沒有建立,房產(chǎn)、銀行、稅務(wù)、公安等系統(tǒng)的信息無法共享;同時,有關(guān)開征房產(chǎn)稅的制度規(guī)范如房產(chǎn)稅征收條例尚未出臺,征稅對象、范圍和稅率還沒有確定;此外,費用如何繳納、不繳納的如何處罰,相關(guān)的制度環(huán)境也不成熟,因此完全推出還需要一定的時間;亟◤娬J為首先將由相關(guān)部門出臺指導性文件,隨后才會逐步公布實施細則。江西省住建廳房地產(chǎn)處邵繼濤認為,考慮到制度層面和操作層面的因素,短期內(nèi)大規(guī)模開征房產(chǎn)稅的可能性較小。
  總體來看,開征房產(chǎn)稅主要面臨以下三大問題:
  一是房產(chǎn)登記信息不完整。針對已有的關(guān)于房產(chǎn)稅征收的不同“版本”,無論是對二套以上和別墅征收,還是將每戶家庭名下一定房產(chǎn)面積為起征點,還是對第三套房開始征收,都需要房管、銀行、稅務(wù)等相關(guān)部門在信息和數(shù)據(jù)互聯(lián)互通的基礎(chǔ)上,統(tǒng)一執(zhí)行標準,并相互監(jiān)督,避免“流于形式”開征房產(chǎn)稅。南昌市房管局信息中心副主任沈?qū)W農(nóng)認為,房地產(chǎn)市場的信息化建設(shè)遠遠滯后于房地產(chǎn)市場自身的發(fā)展速度,大量基礎(chǔ)性工作沒有落實,全國聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)信息共享平臺沒有建立,地域性太強、信息割據(jù)嚴重影響了宏觀決策和政策調(diào)控的有效性。
  以南昌市為例,南昌市房管局下屬的交易系統(tǒng)——房地產(chǎn)信息網(wǎng)只有南昌市五大城區(qū)的房屋交易信息,也即在南昌市所轄郊區(qū)縣南昌縣買了房子,然后到南昌市區(qū)買房,南昌市房屋交易系統(tǒng)只能查詢到此人在南昌市的房產(chǎn)情況,外地無法查詢,仍以首套房辦理相關(guān)手續(xù);銀行實行的二套房認定標準是基于全國銀行征信系統(tǒng),并沒有與房產(chǎn)系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng),購房人的房產(chǎn)信息銀行無從得知。若要以家庭為單位,弄清楚幾套屬名雖不同的房屋是一家人所購,則還涉及公安戶籍系統(tǒng),但是目前三方數(shù)據(jù)和信息并沒有實現(xiàn)共享。
  對此,沈?qū)W農(nóng)建議加大資金和技術(shù)投入,由一個職能部門牽頭,多部門參與進來,將公安、房管、稅務(wù)以及銀行的信息打通,并且同步更新,出臺的具體措施實施起來有可操作性,才能把好的政策兌現(xiàn)。
  二是實際征收時房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額如何確定。包括:納稅主體是個人還是家庭;不同年限、不同類型房屋的稅基、稅率如何確定,是“新老劃斷”僅對新增住房,還是“一刀切”對所有房產(chǎn)均征收房產(chǎn)稅;按面積征收還是房產(chǎn)總價征收,若按房產(chǎn)總價,是以房產(chǎn)原值還是市場評估價來定。
  1986年頒布的《房產(chǎn)稅暫行條例》,將房產(chǎn)稅的征稅稅基定為,對于經(jīng)營房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納;對租用房產(chǎn),以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。
  張東祥認為,考慮到調(diào)整后的房產(chǎn)稅涉及非經(jīng)營性房產(chǎn),作為持有環(huán)節(jié)的稅收,沿用過去按房產(chǎn)原值扣除一定比例征收,不能反映房屋價值的變化,還是應(yīng)當按市場評估價作為征稅依據(jù),而這又涉及房產(chǎn)價值評估。他建議政府不要單幢去評估房價或出租價,而應(yīng)大面積地“批量”評估。同時,他建議,要恢復(fù)征收住宅房產(chǎn)稅可從北京、上海、深圳、杭州等部分房價漲幅過快、社會反響強烈的城市開始試點,畢竟這些城市的房地產(chǎn)信息化程度相對高、實行起來相對容易,下一步再在全國逐步展開。
  三是稅收以何種方式征管。由于調(diào)整后的房產(chǎn)稅涉及的個人非經(jīng)營性房產(chǎn)屬于私有財產(chǎn),涉及范圍廣,實際征收起來難度較大。胡小林研究員認為,持有環(huán)節(jié)征稅環(huán)境還不成熟。在我國,個人所得稅是一個成熟稅種,年收入12萬元以上實行主動申報制,但是從目前來看,靠個人申報征收效果并不好,F(xiàn)在開征持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅也同樣面臨這樣的問題。在相應(yīng)的懲戒機制缺乏的情況下,實際征收情況很可能不盡如人意。事實上,我國《房產(chǎn)稅暫行條例》的實際情況是,地方政府對居民出租住房的征收仍十分少,另一方面,居民也很少主動申報和繳納。
  目前來看,房產(chǎn)稅稅費繳納可采取以下幾種方式,一是由稅務(wù)部門直接向個人征繳,這在我國還沒有先例,加上需要付出巨大的行政成本,操作性不大;二是參照個人所得稅征收方式,由單位財務(wù)部門代扣代繳,但是這種方式下部分自由職業(yè)者和不在冊的人員擁有多套房產(chǎn)但不用征收房產(chǎn)稅;三是參照物業(yè)費、取暖費,由居委會、物業(yè)公司代收;四是個人主動向稅收部門申報并上繳。在我國現(xiàn)行的個人征信系統(tǒng)和稅收征管體制下,后三種方式存在大量漏繳漏征的可能。
  此外,如果不以評估價而以市場交易價格作為納稅依據(jù),同時簡化為在交易環(huán)節(jié)一次征收,操作起來可行性較強,但卻再次增加了交易環(huán)節(jié)的稅收,賣主也容易將稅收轉(zhuǎn)嫁給買方。

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