開(kāi)盤(pán)即“售罄”似乎已經(jīng)成為了遙遠(yuǎn)的歷史，宏觀調(diào)控重點(diǎn)指向的住宅項(xiàng)目如此，非住宅立項(xiàng)卻被當(dāng)作住宅銷(xiāo)售的項(xiàng)目，也難逃影響。懸在這些項(xiàng)目頭上的不僅有遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作的調(diào)控“利劍”，北京市近日下發(fā)的禁止酒店類(lèi)以公寓名義切割散售的政策，也波及到了這些土地使用權(quán)限不足70年的“類(lèi)住宅項(xiàng)目”上，記者調(diào)查合生創(chuàng)展旗下的麒麟社、霄云里8號(hào)、世界村等項(xiàng)目后發(fā)現(xiàn)，其開(kāi)盤(pán)后銷(xiāo)售進(jìn)度較之以前的銷(xiāo)售速度明顯放慢。那些以“類(lèi)住宅”為產(chǎn)品線主流供應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)，未來(lái)或許將面對(duì)更大的變數(shù)。

　　“利潤(rùn)大戶”率先“降價(jià)”

　　在合生創(chuàng)展今年給華北區(qū)設(shè)定的銷(xiāo)售任務(wù)“翻兩番”的目標(biāo)之下，合生創(chuàng)展上下都明白霄云里8號(hào)的重要性，在已經(jīng)把戰(zhàn)略方向由“規(guī)�！鞭D(zhuǎn)向“利潤(rùn)率”之后，這個(gè)售價(jià)一度高達(dá)6萬(wàn)元/平方米的高檔豪宅項(xiàng)目，對(duì)于實(shí)現(xiàn)華北區(qū)銷(xiāo)售任務(wù)目標(biāo)，顯然意義非凡。然而，合生創(chuàng)展始終不愿對(duì)外直接提及或者極力規(guī)避的一個(gè)事實(shí)是，這個(gè)在合生創(chuàng)展產(chǎn)品線中居于最高端地位的項(xiàng)目，卻是一個(gè)產(chǎn)權(quán)期限不滿70年的“類(lèi)住宅”，記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目的立項(xiàng)絕大多數(shù)為50年的酒店式公寓，而目前，北京市剛剛下發(fā)文件，要求酒店立項(xiàng)項(xiàng)目不得改做住宅散售。
　　北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，按照《行政法》的相關(guān)規(guī)定，之前已經(jīng)辦理完規(guī)劃以及銷(xiāo)售手續(xù)的項(xiàng)目，其預(yù)售批準(zhǔn)手續(xù)仍然有效。盡管如此，但霄云里8號(hào)項(xiàng)目開(kāi)始變相降價(jià)促銷(xiāo)，卻已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。記者了解到，該項(xiàng)目近日給予買(mǎi)房人一次性付款68折的“超大折扣”。參照其5月4日公布的新一期開(kāi)盤(pán)均價(jià)37000元/平方米計(jì)算，此次折扣之后的實(shí)際售價(jià)也僅在27000元/平方米左右。在接受京城媒體記者采訪時(shí)，霄云里8號(hào)銷(xiāo)售代理機(jī)構(gòu)三益堂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司負(fù)責(zé)人表示，該項(xiàng)目一直以來(lái)的主要客群就是投資客，新政對(duì)這部分人的限制力度最大，拋出這樣的折扣也是為了降低門(mén)檻，盡快消化剩下的市場(chǎng)需求。不過(guò)，他始終強(qiáng)調(diào)，該項(xiàng)目目前的價(jià)格是“折扣優(yōu)惠”而非“直接降價(jià)”。

　　“類(lèi)住宅”風(fēng)光不再

　　本報(bào)在今年春節(jié)前曾對(duì)合生·世界村“類(lèi)住宅”以非住宅用地用開(kāi)發(fā)并用以作為住宅銷(xiāo)售進(jìn)行了專題報(bào)道，引起業(yè)界廣泛關(guān)注，三個(gè)月之后，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)牽頭四部門(mén)共同下發(fā)“禁酒令”，明確禁止酒店類(lèi)立項(xiàng)的商用物業(yè)切割產(chǎn)權(quán)作為住宅銷(xiāo)售，并且同時(shí)強(qiáng)調(diào)，將對(duì)商業(yè)類(lèi)項(xiàng)目的切割產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售，進(jìn)行進(jìn)一步規(guī)范。此規(guī)定甫一出臺(tái)，北京土地市場(chǎng)立刻遭遇史無(wú)前例的一日“四流拍”，更為微妙的是，這四塊土地均屬于商業(yè)或綜合類(lèi)立項(xiàng)，按照北京樓市通常的操作規(guī)則，這些土地在“禁酒令”出臺(tái)之前，都可以變相改做“類(lèi)住宅”對(duì)外銷(xiāo)售，但對(duì)這一禁令，市場(chǎng)的反應(yīng)不可謂不明顯。
　　反應(yīng)不止出現(xiàn)在一級(jí)土地市場(chǎng)。記者了解到，合生創(chuàng)展旗下的兩個(gè)類(lèi)住宅項(xiàng)目——世界村和麒麟社，其市場(chǎng)銷(xiāo)售進(jìn)度都不同程度地較先前有所放慢。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的情況顯示，合生·世界村項(xiàng)目于5月25日取得預(yù)售許可開(kāi)始對(duì)外銷(xiāo)售，截至6月8日，該網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目?jī)H有一套“已簽約”記錄，而其余可售房源中，只有30%左右的房源被顯示為“網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案”。對(duì)于“網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案”與“已簽約”的區(qū)別，北京市住建委的一位人士向記者表示，并不能將兩者完全等同，網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案可以是“確定的購(gòu)買(mǎi)意向”，也可以是“已經(jīng)繳納了首付款”，但其核心區(qū)別在于，網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案意味著銀行按揭貸款的審批尚在進(jìn)行，而未最終批準(zhǔn)。
　　“現(xiàn)在銀行對(duì)這類(lèi)物業(yè)的貸款也相對(duì)謹(jǐn)慎，而且購(gòu)買(mǎi)這些項(xiàng)目的，基本都是二套以上的購(gòu)房行為，因此，貸款的審批也存在一定的變數(shù)�！币晃徊辉妇呙�的按揭貸款律師向記者解釋。記者調(diào)查同樣情況的麒麟社后亦發(fā)現(xiàn)，情況與合生世界村類(lèi)似，在麒麟社1號(hào)樓的銷(xiāo)售記錄表上，僅有一套被顯示為“聯(lián)機(jī)備案”，其余均為可售狀態(tài)。

　　“商改住”將面臨“滅頂之災(zāi)”

　　北京四方聯(lián)達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌俜逭J(rèn)為，這些“類(lèi)住宅”項(xiàng)目，很可能成為新一輪樓市價(jià)格調(diào)整周期中的“發(fā)力點(diǎn)”所在。市場(chǎng)情況也確實(shí)從一定程度上驗(yàn)證了他的判斷。日前，在位于回龍觀首開(kāi)智慧社的售樓處，大廳里寥寥的幾個(gè)人和銷(xiāo)售表上一半多的空白，顯示著人氣的稀薄�！笆琴u(mài)得差多了，要是放在三四月，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就基本不會(huì)有剩房。”銷(xiāo)售員謝小姐告訴記者。而在智慧社的銷(xiāo)售計(jì)劃里記者看到，和70年住宅樓相鄰的，就是三棟50年產(chǎn)權(quán)的商住樓，計(jì)劃在6月中旬開(kāi)盤(pán)�！澳鷣�(lái)的真巧，開(kāi)發(fā)商剛放出了開(kāi)盤(pán)均價(jià)，每平方米15000元，而且像您這樣來(lái)得早的客戶，我可以給您做到團(tuán)購(gòu)里，折扣完也就在每平方米13000元左右�！变N(xiāo)售人員稱。
　　“早幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)因?yàn)閷?xiě)字樓租金收益、售價(jià)高，許多開(kāi)發(fā)商紛紛將取得的住宅項(xiàng)目改為商住項(xiàng)目，以70年產(chǎn)權(quán)為最大賣(mài)點(diǎn)，最典型的就是潘石屹的SOHO系列項(xiàng)目。由于規(guī)劃性質(zhì)是住宅，因而每套房子雖然作為寫(xiě)字樓來(lái)使用，但是衛(wèi)生間和廚房都需要保留，而開(kāi)發(fā)商出于減少成本的目的，項(xiàng)目雖然實(shí)際上作為寫(xiě)字樓來(lái)設(shè)計(jì)和使用，然而在許多硬件要求比如大堂、電梯等還是以住宅的規(guī)劃要求來(lái)配備，導(dǎo)致這些被擅自改做商住樓的住宅項(xiàng)目高峰期電梯根本無(wú)法使用，到2007年，住宅價(jià)格暴漲，住宅投資收益大大超過(guò)寫(xiě)字樓，出現(xiàn)了住宅寫(xiě)字樓售價(jià)和租金的倒掛，大量的項(xiàng)目又紛紛將商業(yè)性質(zhì)的土地改建為住宅(即土地性質(zhì)是商業(yè)或者公建，但開(kāi)發(fā)商將其建設(shè)成為住宅產(chǎn)品)，目前北京市場(chǎng)上打著酒店式公寓和高檔公寓旗號(hào)的，幾乎都是此類(lèi)型產(chǎn)品�！�
　　楊少峰說(shuō)，此類(lèi)項(xiàng)目往往是商業(yè)或者公建立項(xiàng)，產(chǎn)權(quán)40年至50年，由于項(xiàng)目立項(xiàng)非住宅，因此水電均需要按照商業(yè)用水和商業(yè)用電來(lái)收費(fèi)，居住成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅項(xiàng)目。而且，這些項(xiàng)目按規(guī)定不能接通燃?xì)�，所以通常以電磁爐來(lái)取代煤氣。事實(shí)上，住宅類(lèi)產(chǎn)品的規(guī)劃中對(duì)于消防的要求和寫(xiě)字樓有著較大的差別，因?yàn)樽≌�家家需要點(diǎn)火做飯，所以對(duì)每戶的通風(fēng)要求很高，寫(xiě)字樓則沒(méi)有這方面要求，所以此類(lèi)項(xiàng)目安全隱患是很大的。但是，在利益的驅(qū)使下，許多爛尾樓也紛紛改成酒店式公寓，而利用公建項(xiàng)目層高可以達(dá)到5.6米的特點(diǎn)，將一層變?yōu)槎�層的LOFT產(chǎn)品成了非常常見(jiàn)的做法。然而，無(wú)論是“商改住”還是“住改商”，由于政府在土地出讓的時(shí)候已經(jīng)明確規(guī)定了項(xiàng)目的用途，而相關(guān)法律中對(duì)于改變土地用途明確規(guī)定為違法，這些項(xiàng)目都存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)。
　　北京市住建委、市發(fā)改委、市規(guī)劃委、國(guó)土局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)酒店類(lèi)項(xiàng)目銷(xiāo)售管理有關(guān)問(wèn)題的通知》從6月1日起實(shí)施。市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋：“主要目的還是規(guī)范市場(chǎng)，否則將來(lái)到處都是住宅，原來(lái)的商業(yè)、酒店也成了住宅，城市就失去了后續(xù)活力。酒店項(xiàng)目本身是非住宅類(lèi)的，而新政主要是針對(duì)住宅類(lèi)的�！边@位負(fù)責(zé)人透露，下一步還將陸續(xù)出臺(tái)有關(guān)商業(yè)、綜合用地項(xiàng)目改住宅將被禁售的規(guī)定。楊少峰認(rèn)為，這樣一來(lái)，北京許多項(xiàng)目都將面臨巨大的難題，那些已經(jīng)在施工的項(xiàng)目將面臨進(jìn)退兩難的選擇，而已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)但尚未取得產(chǎn)權(quán)證的購(gòu)房者后續(xù)產(chǎn)權(quán)辦理將成大問(wèn)題，已經(jīng)入住的項(xiàng)目，未來(lái)的出售將變得困難。如果說(shuō)新政是讓樓市需求低迷，“商改住”禁令將立馬讓許多項(xiàng)目面臨滅頂之災(zāi)，但不管如何，作為政府，嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)是必要的，北京的新規(guī)定，將對(duì)中國(guó)樓市產(chǎn)生重大的示范效應(yīng)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)擦亮眼睛看清項(xiàng)目了。