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| 2010-04-19 作者:記者 王濤/北京報道 來源:經(jīng)濟參考報 |
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近日，北京推出了一系列備受期待的完善招拍掛制度新舉措，明確今后商品住宅用地出讓將不再只是“價高者得”。這被視為土地出讓招拍掛制度的重大轉(zhuǎn)變，更有人將之看作新一輪全國土地市場變革和房地產(chǎn)調(diào)控政策的開端。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新舉措的出臺有利于遏制地價非理性上漲并最終有利于整個行業(yè)的健康發(fā)展。
4月16日，北京市國土資源局副局長曾贊榮宣布，北京市將改進(jìn)目前土地出讓只是“價高者得”的方式，遵循的思路是，一、擬將投標(biāo)價款、付款進(jìn)度、開發(fā)建設(shè)周期、政策性住房建設(shè)條件、土地節(jié)約集約程度、企業(yè)資質(zhì)、業(yè)績、財務(wù)狀況以往出讓合同履約情況、參與建設(shè)的政策性住房規(guī)模、近期拿地情況和對未來商品住房銷售價格的承諾等因素作為評標(biāo)條件。二、設(shè)定合理價格區(qū)間，在社會中介機構(gòu)對區(qū)域地價和房價進(jìn)行綜合評價的基礎(chǔ)上，經(jīng)過專家論證，有關(guān)部門集體決策確定。三、進(jìn)一步弱化投標(biāo)價格因素，其所占分值由50分降低到25分，最終按照綜合條件最佳者得的原則確定土地受讓人。
“在具體的操作細(xì)節(jié)上，可能會因地塊的實際情況而略有不同。”北京市土地整理儲備中心相關(guān)負(fù)責(zé)人對《經(jīng)濟參考報》表示。
昌平區(qū)北七家工業(yè)區(qū)配套住宅項目用地是北京市16日推出的9宗地塊之一，記者在其招標(biāo)文件中看到，評標(biāo)將分兩個階段進(jìn)行。第一階段主要評估和比較投標(biāo)人的財務(wù)及資信，占30分，得分低于15分不能進(jìn)入第二階段的評標(biāo)。第二階段中，投標(biāo)價款總額占25分；項目定位、方案說明、經(jīng)營理念及開發(fā)進(jìn)度、開發(fā)周期說明占20分；企業(yè)資質(zhì)、開發(fā)業(yè)績或投資業(yè)績情況，以及通過北京市土地交易市場取得的商品住宅用地規(guī)模與經(jīng)營性用地出讓合同的履約情況占20分；綜合印象占5分。
除此之外，北京市將試點“不設(shè)評標(biāo)委員會”的招標(biāo)方式，引導(dǎo)企業(yè)理性參與土地競買；試點采用“限房價、競地價”及“限地價，競政策性住房面積”的方式，抑制地價和房價的過快增長。企業(yè)在競買時承諾的政策性住房配建面積、配建價格以及對未來商品住房的銷售均價，將在土地成交后寫入土地出讓合同，并按約定內(nèi)容嚴(yán)格執(zhí)行。
更早些時候，上海市規(guī)劃和國土資源管理局發(fā)布的出讓公告顯示，閔行區(qū)莘莊一地塊使用權(quán)招標(biāo)出讓采取公開招標(biāo)方式，按照綜合條件最佳者得的原則確定中標(biāo)人，價格將不再是競得地塊的決定性因素。
北京、上海等地的這種“改良”使得延續(xù)多年的“價高者得”的土地出讓模式發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變。此前，“價高者得”一直是土地出讓的主流原則。
眾所周知，招標(biāo)出讓是根據(jù)出讓使用權(quán)地塊開發(fā)利用的條件和要求，從價格、規(guī)劃方案、競標(biāo)人的資格、社會效益等多方面綜合考慮來決定中標(biāo)者。掛牌、拍賣出讓方式都是采用“價高者得”的原則，在房地產(chǎn)市場火爆的當(dāng)下，掛牌出讓最終就成了現(xiàn)場競價，“與拍賣沒什么區(qū)別”。加之招標(biāo)出讓比重低，現(xiàn)行招拍掛制度似乎就“只有拍賣一種形式了”，在供不應(yīng)求的情況下很容易越拍越高。因此，中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌認(rèn)為，在供不應(yīng)求的情況下，采取招標(biāo)的辦法有利于地價保持平穩(wěn)。
對于正在慢慢興起的新一輪完善招拍掛制度的嘗試，國土資源部土地利用管理司司長廖永林透露，目前國土資源部已經(jīng)組織相應(yīng)的專題研究，隨后可能會對試點進(jìn)行推廣。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓將其解讀為：對房地產(chǎn)行業(yè)更深層次的新一輪調(diào)控已經(jīng)顯現(xiàn)。“這是一個好的方向，我們可以將北京、上海等地的新舉措看作是對開發(fā)商考核體系的一次調(diào)整，這將在很大程度上轉(zhuǎn)變開發(fā)商的拿地行為，并最終有利于促進(jìn)整個行業(yè)的健康發(fā)展。尤其是將參與建設(shè)的政策性住房規(guī)模納入評標(biāo)體系等做法，對政府未來推進(jìn)保障性住房建設(shè)有較大積極意義。”她預(yù)測：“新措施的出臺一定有助于降低地價，今后地王的出現(xiàn)頻率將大大降低�！�
也有專家對相關(guān)操作細(xì)節(jié)提出建議，希望最大程度上堵塞可能的制度漏洞。比如，“如果兩家企業(yè)在其他指標(biāo)上都不相上下的話，那么地價指標(biāo)還是會成為最終決定性因素，此時與價格因素所占權(quán)重就沒有決定性作用了�！蹦暇┐髮W(xué)國土資源與旅游學(xué)系教授黃賢金提醒說。此外，專家還建議應(yīng)關(guān)注房價由市場決定與地價由評估確定之間的矛盾，在招標(biāo)過程中需杜絕尋租行為、最大程度上保證公平、公正、公開。 |
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