城市觀點論壇成都行研討會綜述
“這次調(diào)控是要把房地產(chǎn)的癌癥治好”
    2010-04-09    作者:記者 洛濤/成都報道    來源:經(jīng)濟(jì)參考報

    經(jīng)歷房價急升的2009年后,中央出臺了一系列房地產(chǎn)的調(diào)控政策以遏制房價“過快上漲”。但各種政策出臺已有數(shù)月,各地城市的房價仍舊高歌猛進(jìn),刷新歷史記錄。近日在城市觀點論壇成都行研討會上,為何政策提出后屢屢得不到顯著效果,如何保證政策落實,成為研討會討論的熱點。金科地產(chǎn)副總裁李戰(zhàn)洪在本次論壇上戲謔:“每次調(diào)控后,房價都像壓縮彈簧一樣,事后反彈到另一個新高度”,的確值得反思。

  二三線城市房價將穩(wěn)步上漲

  “高房價在成都一再被蝸居一族聲討,但成都出現(xiàn)單價破四萬的樓盤和北京四環(huán)以內(nèi)房價普遍達(dá)四萬的樓盤不一樣!背啥忌虉蠓慨a(chǎn)部主任蔡軍在研討會上表示,3月底,成都有一個樓盤譽(yù)峰,單價破四萬,這在成都房產(chǎn)界是一個轟動性的新聞,但四萬元里面含了1.6萬元的裝修。成都目前房價上了四萬的主要是高層電梯公寓,一戶帶一個游泳池。蔡軍認(rèn)為,這個報道有一點誤導(dǎo)成都市場了,實際上成都市場現(xiàn)在的價格7000元左右。
  洲聯(lián)集團(tuán)規(guī)劃景觀公司副總經(jīng)理胡之平表示,二三線城市將來的房價一定是穩(wěn)步上漲。根據(jù)中原地產(chǎn)報告,2009年十大標(biāo)桿房企在一線城市的土地儲備共計4100萬平方米,在其他城市土地儲備量達(dá)到了17479萬平方米,二三線城市占土地儲備比重高達(dá)81%。其中,綠城的二線城市土地儲備所占自身總儲備的比重最高,達(dá)到95%。而行業(yè)老大萬科,去年新獲項目44個,規(guī)劃建面約1036萬平方米,其中二三線城市占比超90%,今年新增項目八個,全部都在二三線城市,其中六個在珠三角的佛山、中山等地。而《2010年中國房地產(chǎn)企業(yè)第一季度銷售TOP20排行榜》也顯示,在一線城市房價泡沫越來越明顯的情況下,二三線城市的已經(jīng)成為大型房企的重要戰(zhàn)場。
  中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,從去年10月份開始,隨著傳統(tǒng)供應(yīng)旺季的來臨,全國各地的城市土地市場開始分化。報告指出,由于土地市場表現(xiàn)過熱,上海、北京、深圳、廣州等城市從10月份開始紛紛縮減土地供應(yīng)。據(jù)悉,直到去年12月底,廣州亞運城項目推出后,才突破了2009年2.5平方公里的計劃土地供應(yīng)量。由于受到供應(yīng)的影響,一線城市成交量呈現(xiàn)下降的趨勢,但以南京、天津、成都為代表的二三線城市,不僅完成了全年的土地儲備計劃,同時城市土地成交量不斷上升。

  高端住宅房價愈演愈烈

  “盡管官方數(shù)據(jù)顯示,土地價格在房價當(dāng)中的占比是23%,但是地價成本的上升是不可否認(rèn)的事實,北京每平方米的土地交易價格已經(jīng)達(dá)到一萬元,今年兩會之后又出了幾個地王,所以今年一季度的交易價格會更高!鼻迦A大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士杜麗虹在論壇上表示,流動性推動地價的上漲和投資人對高端住宅的旺盛需求,吸引了越帶越多的企業(yè)向高端化轉(zhuǎn)型。目前地價和房價都呈現(xiàn)上漲趨勢,高端住宅價格的波動性開始加劇。“世界各國的經(jīng)驗都表明,高端住宅相對于普通住宅,價格都有更明顯的波動性,因此在經(jīng)濟(jì)低谷當(dāng)中,高端住宅受到的沖擊也必然更大!倍披惡绫硎,如果選擇了更多的高端項目,會提高利潤率,但是高端品牌對資本金會有更大的占有額,擴(kuò)張速度會更慢。
  針對目前越來越多的開發(fā)商在保證一定擴(kuò)張規(guī)模的時候,更多的是選擇利潤高但是周轉(zhuǎn)率低的高端項目來開發(fā),杜麗虹依舊持警示性的意見“高端化的步伐越快,整體的財務(wù)杠桿就越低,如果不保證當(dāng)前的財務(wù)結(jié)構(gòu),那就意味著會達(dá)到25%的超速擴(kuò)張,而且高端項目擴(kuò)張越快,高端的比重越高,潛在的風(fēng)險就越大!睂Υ,四川置信集團(tuán)董事長唐名璉則表示,無論是進(jìn)入高端市場或者是大眾化市場,無論是短期也好長期也好,對房地產(chǎn)企業(yè)來說,本能就是追求利潤最大化。

  好市場也有“癌癥”

  “中國住房房價一直呈上升態(tài)勢,這一次是高房價引發(fā)的新一輪調(diào)控”,建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林認(rèn)為,市場雖好,但問題不少,房價漲幅太快是這次調(diào)控的最主要原因之一。“我問一些開發(fā)商盈利及虧損情況,他們只告訴我一句話,我沒有賠只有賺,只有賺多少的問題,”因此,王玨林認(rèn)為,一個好的市場并不等于一個健康的市場,高房價帶來的后果是泡沫和最終失去的市場。
  王玨林的基本判斷是,更多的消費者已經(jīng)遠(yuǎn)離了房地產(chǎn)市場,過去很多家庭想買房想看房,想做房的夢,現(xiàn)在不想做了,也沒辦法看了,因為價格太高了,大家都接受不了。對于目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展個調(diào)控,王玨林認(rèn)為:“我國的房地產(chǎn)市場目前還處于初級發(fā)展階段,市場還不全面,還不完善,還在建立和完善之中。因為對市場中的房價政府干預(yù)不了,從來也沒有干預(yù)。但是政府調(diào)整市場的手段只有三樣:土地、經(jīng)營、稅收的規(guī)劃,用這種手段調(diào)控是屬于按照市場的規(guī)律來調(diào)整,并沒有違背市場的規(guī)律!痹谕醌k林看來,這一次的調(diào)控的重點一個是增加土地供應(yīng)量,一個是解決市場的問題。面對目前越調(diào)控房價越漲的尷尬,王玨林坦言,更多是因為之前很多政策執(zhí)行不到位使然!艾F(xiàn)在大家觀望的還是政策繼續(xù),所以市場看政策,政府看政策,消費者都在看政策的變化,所以保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性非常重要!蓖醌k林認(rèn)為,只有政策執(zhí)行到位,而且用各種措施來解決市場供應(yīng)的問題,相信房價不會越來越高,會平穩(wěn)發(fā)展。王玨林為解決政策效果歸結(jié)為三個關(guān)鍵點,“一是要有政策,政策要配套,不管是部門的還是地方的,都按照國務(wù)院的要求來出臺政策。第二要執(zhí)行力到位,就是說話要算數(shù),不能說了不算。第三,市場的供應(yīng)量要增大。”盡管房地產(chǎn)問題似乎不少,但王玨林堅稱,“房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位不會轉(zhuǎn)變,現(xiàn)在的發(fā)展階段,房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)市場對于拉動鋼鐵、建材、家居等產(chǎn)業(yè)舉足輕重,對于金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要,這次調(diào)控是要把房地產(chǎn)的癌癥治好,保持房地產(chǎn)健康穩(wěn)定地發(fā)展”。

  政策將趨正常化

  “2010年的宏觀政策有一個非常重要的基調(diào),就是從2009年的非常時期的非常政策,要平穩(wěn)地過渡到正常時期的正常政策,這里有一個正;倪^程!眹鴦(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長、中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松在觀點城市論壇成都行上表示,2009年的政策出現(xiàn)了幾個“異常之處”,導(dǎo)致市場的巨大變化的和超常規(guī)發(fā)展。巴曙松認(rèn)為第一的異常之處是地方政府投融資平臺帶動了城市化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。第二是9.59萬億的信貸高速增長。第三則是房地產(chǎn)出乎意料的大幅上漲。而恰巧是這三塊在應(yīng)對09年金融危機(jī)里面,都發(fā)揮了巨大的積極作用。巴曙松在談到信貸“正常化”的時候表示,今年第一季度很可能就是緊縮最強(qiáng)的季度,如果二季度超越的話,有可能會延續(xù)到三季度。
  談到房地產(chǎn)市場“正;钡娜蝿(wù),巴曙松稱,希望今年開發(fā)商可以擺正心態(tài),應(yīng)重點把握一下城鎮(zhèn)化機(jī)遇。中央目前在加大對城鎮(zhèn)化的部署力度,“到底中國這樣一個土地稀缺的地方,該走大城市的道路,還是小城市的道路,走哪一個路徑比較好?現(xiàn)在看來在領(lǐng)導(dǎo)方向有一個初步的確定,就是以大帶小。或者說大城市工作小城市生活,這個模式的可能性最大!痹谡劶俺擎(zhèn)化的模式時,巴曙松如是表示!霸诔擎(zhèn)化過程中對房地產(chǎn)影響方面有幾個方面值得關(guān)注,第一城市化的路徑是怎么布局的,第二區(qū)域發(fā)展格局,第三取決于戶籍制度試點的進(jìn)展!卑褪锼蓺w結(jié)了開發(fā)商在城鎮(zhèn)化加速進(jìn)程中應(yīng)該留意的問題。巴曙松認(rèn)為,目前有許多開發(fā)商已經(jīng)嗅到在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中二三線城市的開發(fā)潛力,繼而涌入小城市掘金。

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