調(diào)控政策連加碼 多個城市房價(jià)松動
專家認(rèn)為,樓市調(diào)整“大戲”將提前上演
    2010-02-09    作者:記者 李佳鵬 彭勇 葉鋒 報(bào)道    來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

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  一路高歌猛進(jìn)的房價(jià)正在顯露疲態(tài),記者近日在北京、上海、深圳等地采訪發(fā)現(xiàn),在一系列調(diào)控政策的綜合作用下,樓市成交量出現(xiàn)了明顯的下跌,北京、上海、深圳等多個城市房價(jià)也出現(xiàn)了松動,部分區(qū)域甚至出現(xiàn)了負(fù)增長。專家認(rèn)為,調(diào)控政策的不斷加碼將使樓市調(diào)整“大戲”提前上演。

  聚焦 1 調(diào)控政策密集出臺
 
    2009年樓市的熱度超乎尋常,尤其是像北京、上海這樣的一線大城市,火爆程度令人驚奇,快速上漲的房價(jià)、大量的投機(jī)性消費(fèi),引發(fā)了關(guān)于樓市泡沫的爭論,也引起了政府的高度關(guān)注。
  去年末,政府調(diào)控力度明顯加大,“國四條”之后,新一輪政策調(diào)控拉開了序幕,有關(guān)土地調(diào)控、稅費(fèi)調(diào)整、信貸金融、市場監(jiān)管的政策紛紛登場。
  2010年樓市一開局更是顯露出明顯的緊縮態(tài)勢。1月10日,房地產(chǎn)市場迎來了國家對其調(diào)控的最強(qiáng)音——國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。該通知涉及五大方面、十一項(xiàng)條款,內(nèi)容直指高房價(jià),被稱為“國11條”。
  隨后,央行宣布從1月18日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn),此舉標(biāo)志著金融監(jiān)管力度明顯加強(qiáng),分析人士指出,此次收緊銀根與流動性過剩、房地產(chǎn)市場過熱不無關(guān)系。
  繼央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率之后,有關(guān)房貸優(yōu)惠的政策成為了人們關(guān)注的熱點(diǎn),政府再次明確,二套房貸實(shí)現(xiàn)無差別的首付四成的政策。近日,中行已經(jīng)停止了個人房貸7折優(yōu)惠的政策。這也充分顯示了銀行系統(tǒng)對房地產(chǎn)信貸政策的嚴(yán)格監(jiān)管。
  此外,市場監(jiān)管力度明顯加強(qiáng)。打擊囤地、嚴(yán)控開發(fā)企業(yè)拿地資格、打擊捂盤惜售等相關(guān)細(xì)節(jié)不斷出臺且執(zhí)行力度明顯加強(qiáng)。近日,2009年聞名京城的順義“地王”被無償收回,開發(fā)商也因此損失了兩億元的保證金。1月底國土資源部又提出了清理整頓“小產(chǎn)權(quán)房”的要求,相關(guān)的監(jiān)控力度明顯加強(qiáng)。
  亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時說,在“國四條”出臺之后,政府已經(jīng)明確了調(diào)控思路。即加大中低價(jià)商品房供應(yīng)、加強(qiáng)市場監(jiān)控力度、嚴(yán)厲打擊投機(jī)行為,大力增加保障性住房建設(shè)供應(yīng),這幾項(xiàng)核心內(nèi)容直接對應(yīng)當(dāng)前樓市過熱的現(xiàn)狀。政府這樣的調(diào)控思路,是非常明確和清晰的。從后續(xù)出臺的具體政策來看,均是圍繞這四個核心內(nèi)容來展開的,調(diào)控的力度在不斷加大。
  業(yè)內(nèi)人士指出,隨著各地方有關(guān)樓市調(diào)控政策的陸續(xù)出臺,將形成從中央到地方的立體調(diào)控體系,這將對持續(xù)“高燒”的樓市起到立竿見影的退燒作用。

  聚焦 2 京滬深等城市房價(jià)松動

  記者發(fā)現(xiàn),在一系列調(diào)控政策的綜合作用下,樓市成交量已出現(xiàn)了明顯的下跌,北京、上海、深圳等多個城市房價(jià)也出現(xiàn)了滯漲,甚至負(fù)增長的情況。
  在中原地產(chǎn)監(jiān)測的9個城市中,成都、杭州兩地成交量在去年12月沖高之后,今年1月大幅下跌,達(dá)到8成左右;京、滬兩地成交環(huán)比降幅約5成;廣州、天津、重慶三市降幅約為2至3成。
  “去年12月份的時候,我一天能接待10多個客戶,可是最近一段時間一天最多也只能接待兩三個,有的時候連一個都接待不了!21世紀(jì)不動產(chǎn)北京安信瑞德加盟店紫芳園的經(jīng)紀(jì)人小劉向記者抱怨市場冷得太快,“上個月我們店的客戶量比前一個月下降了一半多,房價(jià)也略有下降!
  記者了解到,繼去年12月份北京亦莊區(qū)域二手房成交均價(jià)出現(xiàn)負(fù)增長之后,今年1月份類似的情況已傳染到北京更多的區(qū)域。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)對北京300個二手房成交活躍樓盤的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示:1月份,北京有21.2%的樓盤二手房成交均價(jià)出現(xiàn)不同程度的負(fù)增長,另有超過兩成的樓盤成交均價(jià)出現(xiàn)滯漲。
  另據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示,1月開盤的項(xiàng)目中有多個項(xiàng)目出現(xiàn)了價(jià)格停止上漲的現(xiàn)象,如明悅灣、朝陽首府等,有的項(xiàng)目還出現(xiàn)了價(jià)格回調(diào)的現(xiàn)象,如位于大興亦莊開發(fā)區(qū)的金色·漫香林項(xiàng)目,1月開盤均價(jià)為19500元/平方米,比上期開盤價(jià)格下降了1000元/平方米。
  經(jīng)紀(jì)人小劉告訴記者,就在一周前他接待了一個客戶,想買紫芳園二區(qū)的房子,當(dāng)時一套60多平方米的房子業(yè)主報(bào)價(jià)122萬。后來幫購房者將價(jià)格談到了120萬,“合下來才不到20000元/平方米啊,結(jié)果購房者還嫌貴,不要了。這在一個月前簡直難以想象。”
  記者發(fā)現(xiàn),類似于小劉這樣的情況,目前市場上相當(dāng)普遍!坝捎趯κ袌龅呐袛嗖幻骼剩F(xiàn)在即便業(yè)主肯降個一兩萬,許多購房者也不愿意買了,他們的心理價(jià)位越來越低!倍辔环慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這樣對記者說。
  北京出現(xiàn)的情況并非個案,上海、深圳房價(jià)也出現(xiàn)了疲態(tài),不僅可議價(jià)的房源比例擴(kuò)大,幅度也在加大。
  21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域數(shù)據(jù)監(jiān)測中心對門店的調(diào)查顯示,買家觀望情緒濃重,業(yè)主報(bào)價(jià)也出現(xiàn)明顯分化,可分為三類:約兩成有明顯議價(jià)空間,代表板塊有楊浦區(qū)鞍山新村板塊;約三成小幅上漲,主要集中在外環(huán)沿線的浦東張江等板塊;其余五成基本延續(xù)前期水平,高端住宅密集的中心城區(qū)各板塊還表現(xiàn)出一定的抗跌性?傮w而言,市場的可議價(jià)房源比例呈擴(kuò)大態(tài)勢,幅度也在加大。
  位于上海西藏南路的黃浦區(qū)眾鑫城是溫州投資客近年來較青睞的一個樓盤,目前每平方米均價(jià)已達(dá)3萬多元。上海易居臣信西藏南路門店負(fù)責(zé)人介紹,1月份以來,門店代理較多的眾鑫城6號樓中,有近4成投資客已將手中房源掛牌,尤其是手上有多套房源的投資客,幾乎都會選擇先賣出一兩套以求“落袋為安”。許多業(yè)主比以前更有誠意,常說“只要有客戶看中就馬上成交”。
  和京滬房價(jià)出現(xiàn)松動的跡象相同,深圳二手房價(jià)格也出現(xiàn)一定幅度的回調(diào)。中原地產(chǎn)發(fā)布的領(lǐng)先指數(shù)顯示,今年1月中原(深圳)領(lǐng)先指數(shù)為311.7點(diǎn),全市六區(qū)175個樣本樓盤成交均價(jià)為17422元/平方米,環(huán)比前一個月微幅下滑0.30%。深圳中原三級市場成交系統(tǒng)也顯示,1月深圳樣本樓盤成交均價(jià)為17422元/平方米,比2009年12月微幅下滑51元/平方米。

  聚焦 3 調(diào)整“大戲”將提前上演

  分析人士指出,去年年底一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺,今年1月18日開始提高銀行存款準(zhǔn)備金率,再加上各地陸續(xù)召開“兩會”,房地產(chǎn)首當(dāng)其沖成為調(diào)控的主要對象。房地產(chǎn)市場觀望者不斷增多,成交價(jià)格出現(xiàn)小幅波動,隨著調(diào)控政策的不斷發(fā)力,樓市調(diào)整“大戲”將提前上演。
  深圳綜合開發(fā)院旅游與房地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為,現(xiàn)在已出的調(diào)控政策對市場產(chǎn)生了影響,而且下一步應(yīng)該還有新的政策調(diào)控措施,經(jīng)歷了一季度的“僵持”后,樓市將受接下來的政策調(diào)控影響而在二季度發(fā)生變化。
  “誰都沒想到今年一開始,就有那么多調(diào)控政策出臺。目前北京等城市二手房市場已經(jīng)出現(xiàn)房源滯銷、房價(jià)滯漲的情況,3月份以前好轉(zhuǎn)的可能性不大。二手房市場的波動肯定會對一手房市場造成沖擊!21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師孟奇告訴記者,從以往的規(guī)律看,樓市調(diào)整總是從二手房市場開始,大概二至三個月后就會波及新房市場。
  孟奇以北京為例說,如果二手房按照現(xiàn)在的情況繼續(xù)下去,價(jià)格下滑將不可避免,從而帶動新房房價(jià)下滑,影響整個北京樓市。不過,他同時強(qiáng)調(diào)還得看兩個關(guān)鍵因素——土地和貨幣。
  孟奇分析說,以往土地政策相對寬松,但此次大龍地產(chǎn)土地被收回事件已經(jīng)給市場一個信號,今年的土地政策將真正嚴(yán)格落實(shí),逼著開發(fā)商加快土地開發(fā)速度,增加市場供應(yīng)量,抑制房價(jià)。
  “從目前的情況看,對于老項(xiàng)目去年已經(jīng)賺夠了錢,他們大可以適當(dāng)放緩開發(fā)進(jìn)度,甚至捂盤來等待市場回暖。而新項(xiàng)目方面會比較難受,尤其是去年高價(jià)拿地的開發(fā)商,如果房價(jià)繼續(xù)走低,那他們只能選擇低開高走的路線,從而直接拉低房價(jià)!
  另外,今年的貨幣政策是繼續(xù)寬松還是趨緊,也將直接影響未來樓市走向。寬松的貨幣政策可以為市場提供更多的信貸,加速市場回暖。趨緊則會迫使一部分開發(fā)商“低價(jià)快出”,以緩解資金壓力。“從目前的情況看,趨緊的可能性會更大些!泵掀嫜a(bǔ)充說。
  高姍指出,2月份,恰逢農(nóng)歷新年、元宵節(jié)等節(jié)假日,樓市供需均會出現(xiàn)低迷之勢。節(jié)日之后,樓市雖然會有明顯的回升,但是由于受到政策調(diào)控等多種不確定因素的影響,樓市未來走向也將變得更加撲朔迷離!皬漠(dāng)前樓市現(xiàn)狀及宏觀大勢來看,雖然未來樓市走勢難以界定,但有一點(diǎn)可以肯定,就是2010年將會是樓市的盤整之年,類似于2009年的瘋狂、火爆將不再上演!

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