近期，在全國(guó)樓市版圖中一直相當(dāng)活躍的長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)吹起“涼風(fēng)”：市場(chǎng)出現(xiàn)“價(jià)漲量跌”態(tài)勢(shì)，政策層面釋放“從緊”信號(hào)。長(zhǎng)三角樓市將如何演變？四季度會(huì)不會(huì)遭遇“有價(jià)無(wú)市”的尷尬？如何打破僵局以建立新的供求平衡？

    市場(chǎng)和政策層面雙雙“遇涼”

    高歌猛進(jìn)了半年多之后，長(zhǎng)三角樓市近期有些“著涼”。根據(jù)易居中國(guó)的數(shù)據(jù)顯示，9月上海新建商品住宅成交量為509.8萬(wàn)平方米，比二季度下滑17.6%。南京“網(wǎng)上房地產(chǎn)”公布的官方數(shù)據(jù)顯示，9月南京新建商品住房(不含高淳、溧水)成交了6432套，較8月減少18.3%，比7月下降更高達(dá)28.7%。
    此外，長(zhǎng)三角不少城市房?jī)r(jià)漲幅有所縮小。比如，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，9月南京住宅銷售均價(jià)比8月上漲了0.7%，但漲幅縮小0.4個(gè)百分點(diǎn)；其中，新建住宅均價(jià)環(huán)比雖上漲0.8%，但漲幅縮小0.2個(gè)百分點(diǎn)；二手房環(huán)比上漲0.4%，但漲幅縮小0.9個(gè)百分點(diǎn)。
    在政策方面，長(zhǎng)三角也出現(xiàn)疑似“收緊”的跡象。比如，從10月10日開(kāi)始，南京市執(zhí)行新政策，全面收緊住房公積金政策：個(gè)人還貸能力系數(shù)由0.45下調(diào)至0.3；同時(shí)，對(duì)所購(gòu)房屋建筑面積為144平方米以上的，以及夫妻雙方任何一方再次申請(qǐng)公積金貸款的，其貸款額度降低為可貸額度的50%。公積金新政首先影響的是人均公積金貸款在20萬(wàn)元以上的購(gòu)房者，這約占到市場(chǎng)總量的50%。
    上海市銀監(jiān)局則在近日下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步維護(hù)上海銀行業(yè)良好競(jìng)爭(zhēng)秩序的通知》中再度強(qiáng)調(diào)，各行“特別要嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸的相關(guān)監(jiān)管要求”。上海中原地產(chǎn)七寶地區(qū)門店的業(yè)務(wù)員告訴記者，近來(lái)二手房貸款明顯收緊了，“以前兩三天就能辦下來(lái)，現(xiàn)在一般需要六七天，銀行對(duì)材料的要求也更嚴(yán)格，7折優(yōu)惠利率已很難申請(qǐng)到”。記者從杭州不少地產(chǎn)中介處也了解到相似情況。

    居高房?jī)r(jià)未現(xiàn)松動(dòng)跡象

    不過(guò)，開(kāi)發(fā)商似乎不擔(dān)心眼下長(zhǎng)三角地區(qū)成交量的下滑，甚至“反其道而行”。記者在國(guó)慶期間“2009上海房地產(chǎn)秋季展示會(huì)”上采訪發(fā)現(xiàn)，此次房展會(huì)未見(jiàn)往昔“買房送家電送旅游”等促銷招數(shù)，且開(kāi)發(fā)商給出的真正折扣優(yōu)惠也不多，有些還附加了相對(duì)“苛刻”的條件。比如，有個(gè)別樓盤打出一些現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)惠大都在一萬(wàn)元或“總房?jī)r(jià)的1%”以內(nèi)，且前提是“國(guó)慶期間簽約”；有樓盤宣稱可打9.8折，但要符合“現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)購(gòu)、三天內(nèi)簽約、首付40%”等要求。在總計(jì)約220個(gè)樓盤中，近一半樓盤“只展不售”，這其中包含不少來(lái)自蘇州、嘉興等地的樓盤。一些售樓人員對(duì)看房者不冷不熱地介紹，具體開(kāi)盤時(shí)間和銷售價(jià)格還沒(méi)有確定，目前只是作些“形象宣傳”。據(jù)主辦方介紹，此次參展樓盤的均價(jià)在2萬(wàn)元/平方米左右，遠(yuǎn)高于以往假日房展會(huì)的價(jià)格水平。
    雖然漲幅有所縮小，但長(zhǎng)三角地區(qū)城市的房?jī)r(jià)依然居高不下。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，9月上海、南京、杭州、寧波等城市的住宅及新建商品住宅價(jià)格的同比、環(huán)比均出現(xiàn)上漲。尤其是同比方面，滬、寧、杭、甬四城市的漲幅分別為2.3%、3.4%、4.9%和4.9%，均在70個(gè)城市中位列前茅。
    統(tǒng)計(jì)顯示，南京9月份成交的1萬(wàn)元/平方米以上的房源有1814套，成交面積占總數(shù)的32.28%，而8月“萬(wàn)元房”成交面積為22.85%。南京市房管部門人士分析：“每平方米1萬(wàn)元以上的房源成交比例在擴(kuò)大，說(shuō)明高房?jī)r(jià)的趨勢(shì)在放大”。而在上海，第三季度均價(jià)4萬(wàn)元以上的房源共成交24.82萬(wàn)平方米，比二季度上漲126%。雖然“高價(jià)房”的標(biāo)準(zhǔn)彼此有別，但長(zhǎng)三角不少城市房?jī)r(jià)卻均在“高臺(tái)”上繼續(xù)“摸高”。
    而且，長(zhǎng)三角的高房?jī)r(jià)沒(méi)有明顯的松動(dòng)跡象。戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)董事伍惠敏認(rèn)為，通過(guò)快速的去化、回籠資金，目前開(kāi)發(fā)商已沒(méi)有資金壓力，要做的就是在銷售量和房?jī)r(jià)之間實(shí)現(xiàn)平衡，而沒(méi)有調(diào)價(jià)的必要。一些開(kāi)發(fā)商更是直言：即使接下來(lái)一棟房都不買，撐一年都沒(méi)有問(wèn)題。

    “價(jià)漲量跌”會(huì)否轉(zhuǎn)為“有價(jià)無(wú)市”？

    供應(yīng)量是判斷樓市走勢(shì)的另一個(gè)重要指標(biāo)。記者整理易居中國(guó)提供的數(shù)據(jù)：6-9月杭州商品住宅供應(yīng)量分別為40.55萬(wàn)、23.04萬(wàn)、28.91萬(wàn)和56.41萬(wàn)平方米，上海的供應(yīng)量分別為127.24萬(wàn)、126.83萬(wàn)、145.32萬(wàn)和149.78萬(wàn)平方米，南京在8月的供應(yīng)量為創(chuàng)紀(jì)錄的84.23萬(wàn)平方米�？梢�(jiàn)，長(zhǎng)三角各地的供應(yīng)量大致呈逐漸增加的趨勢(shì)。根據(jù)各地新房源預(yù)告來(lái)看，預(yù)計(jì)第四季度不少城市商品住宅供應(yīng)量也保持在相對(duì)充裕的水平。
    易居中國(guó)的分析師薛建雄認(rèn)為，四季度長(zhǎng)三角的房?jī)r(jià)不太可能出現(xiàn)明顯下滑，加上主力需求釋放、信貸收緊等因素，不排除出現(xiàn)“有價(jià)無(wú)市”的可能性。搜房網(wǎng)在國(guó)慶期間進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查顯示，有67%的人最關(guān)注的是房地產(chǎn)“價(jià)格走勢(shì)”；有9%的人選擇在“1個(gè)月內(nèi)”買房，而多達(dá)56%的人購(gòu)房時(shí)間將在“6個(gè)月及以上”。
    “有價(jià)無(wú)市”對(duì)買賣雙方都是一種尷尬：一方面，購(gòu)房者想買房但是無(wú)力承受高房?jī)r(jià)；另一方面，房子明明賣不動(dòng)了，開(kāi)發(fā)商卻不降價(jià)、甚至逆市漲價(jià)。如此一來(lái)，樓市又將陷入僵局。這種僵局如何打破、新的平衡如何建構(gòu)，是依靠市場(chǎng)“內(nèi)力”還是政策“外力”？一切還有待觀察。