一份樓盤"成本清單"揭秘高房價(jià)利益鏈
    2009-10-27    作者:本報(bào)記者 鄧華寧 葉鋒 李美娟    來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

  ●“政府可以說是房地產(chǎn)最大的贏家”

  ●開發(fā)商“賺取的利潤是普通人難以想象的”

  ●“銀行是吃了買房人再吃賣房人”

  ●推高房價(jià)——“媒體非常有用”

  在記者的要求下,南昌紅谷置業(yè)投資有限公司總經(jīng)理汪斌為記者提供了一份其開發(fā)的樓產(chǎn)項(xiàng)目“地中海陽光”的成本清單。從這份清單可以粗略地發(fā)現(xiàn),房價(jià)的構(gòu)成中,存在多個(gè)利益體,其中,開發(fā)商、地方政府、銀行、媒體算得上是前四大,他們形成一條“泡沫”制造鏈,從拍賣土地價(jià)高者得、虛假宣傳誤導(dǎo)消費(fèi)、囤積居奇哄抬房價(jià)、高息放貸加重成本等方面,將房價(jià)不斷推高,以攫取更大價(jià)值。
  住宅樓盤“地中海陽光”位于南昌市紅谷灘新區(qū),目前其市場(chǎng)銷售的均價(jià)是每平方米約4720元。這份清單顯示,“地中海陽光”每平方米建筑面積商品住宅成本是3946.61元!
  在3946.61元/平方米的成本價(jià)中,土地使用權(quán)取得費(fèi)用(樓面地價(jià))701.61元/平方米,前期工程費(fèi)是95.37元/平方米;房屋開發(fā)費(fèi)每平方米1828.23元;管理費(fèi)94.82元/平方米;財(cái)務(wù)費(fèi)170.48元/平方米;銷售費(fèi)用(90%為媒體費(fèi)用)160元/平方米;其他費(fèi)用201.1元/平方米;稅費(fèi)695元/平方米。 
  汪斌認(rèn)為,這份“成本清單”說明,政府在從房價(jià)收益中“賺了一大把”。汪斌為記者“清算”了政府從中的收益:一是土地權(quán)使用權(quán)取得費(fèi)用(樓面地價(jià))701.61元/平方米;二是前期工程費(fèi)中的“可行性研究費(fèi)”2元/平方米;三是房屋開發(fā)費(fèi)的8.33%即152元;四是管理費(fèi)中涉及政府的達(dá)50%即47.41元;五是稅費(fèi)695元/平方米。幾項(xiàng)合計(jì)約1600元/平方米,超過了房價(jià)的1/3。此外,政府還要從購房人手中收取稅費(fèi)和房屋維修基金等費(fèi)用!罢梢哉f是房地產(chǎn)最大的贏家!蓖舯笳f。
  從這份成本清單也可以看出,開發(fā)商是利潤的第二大主體。“即便是中部地區(qū)的城市,一個(gè)項(xiàng)目賺1000萬元的純利潤也很常見”,南昌市一名開發(fā)商坦言,“現(xiàn)在的開發(fā)商是歷史上最厲害的一個(gè)商人群體。我們賺取的利潤是普通人難以想象的,當(dāng)然有時(shí)候用來打點(diǎn)的錢也是老百姓想不到的!
  房價(jià)“成本清單”顯示出銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)投資中獲得了頗豐的效益,其每平方米收益在170元。汪斌給記者算了一筆賬,如果是購買一套100萬元的房子,從銀行獲得商業(yè)貸款60萬元,30年還清,按照現(xiàn)在實(shí)行的7折優(yōu)惠利息,償還給銀行的利息也要10幾萬元。
  江蘇省長發(fā)都市房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長周力明說,銀行是吃了買房人再吃賣房人。近10年來,房地產(chǎn)開發(fā)貸款始終是銀行利潤最大的一塊,主要是貸款利息遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)貸款,一般也要達(dá)到百分之十幾。
  記者采訪發(fā)現(xiàn),房價(jià)“成本清單”中媒體花費(fèi)占據(jù)一席之地,在房價(jià)背后的利益鏈中,媒體作用巨大。汪斌坦言,就“地中海陽光”這個(gè)樓盤,目前每平方米160元的推廣費(fèi)用中,有90%給了媒體。行業(yè)內(nèi),基本上是成本價(jià)的3%至5%要投放至媒體。
  一位熟悉媒體運(yùn)作的人告訴記者,一些市場(chǎng)化媒體在推高房價(jià)過程中負(fù)有不可推卸的責(zé)任。近年來,房地產(chǎn)廣告幾乎在都市類媒體的廣告收入中占了1/3,從幾百萬到幾千萬不等。
  媒體在獲取大筆廣告費(fèi)用的同時(shí),也承擔(dān)了為樓盤銷售造勢(shì)的“義務(wù)”,炮制出諸如某樓盤“供不應(yīng)求”“消費(fèi)者連夜排隊(duì)買房”等“新聞”,欺詐群眾。僅南昌紅谷置業(yè)投資有限公司一家為例,今年該公司銷售收入約8個(gè)多億,其中,廣告費(fèi)用就達(dá)一兩千萬元。汪斌坦言:“媒體非常有用!
  “現(xiàn)在看起來政府有錢,日子好過,問題是和大眾想法完全違背,是走不遠(yuǎn)的”。江蘇銀監(jiān)局局長于學(xué)軍認(rèn)為,地方政府不能把經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“寶”壓在房地產(chǎn)市場(chǎng)上,否則,政府在立場(chǎng)和利益上,就會(huì)和房地產(chǎn)商趨同化,和老百姓相背離。任何商人都是惟利是圖的,關(guān)鍵是政府如果在趨利中與其成為“合伙人”,對(duì)社會(huì)的危害是很大的,因?yàn)檎泻芏嗟馁Y源和手段發(fā)揮作用。政府本來是公共服務(wù)的,如果偏離了此角色,危害很大。
  有關(guān)業(yè)內(nèi)人士及專家分析,房價(jià)暴漲中政府負(fù)有不可推卸的責(zé)任。地方政府對(duì)于“經(jīng)營城市”“出售土地”的興趣和沖動(dòng),為房地產(chǎn)與地方政府的結(jié)盟提供了可能。一些地方政府官員在土地征用、地皮出讓、工程項(xiàng)目中的腐敗行為,更成為這種聯(lián)盟關(guān)系的粘合劑。

  國企瘋狂搶地吹大資產(chǎn)泡沫為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇“埋”下地雷

  “國企抬價(jià)的現(xiàn)象很普遍,搶地?fù)尩孟癔偭艘粯。”南京市浦口區(qū)國土局一位不愿透露姓名的干部告訴記者,近期南京市要拍賣7幅地塊,浦口區(qū)打算拿出2塊地,但是現(xiàn)在有多家國企來爭(zhēng)。
  記者近日在江蘇、江西采訪時(shí),多位基層國土部門干部向記者反映,近期多個(gè)城市土地拍賣中頻頻出現(xiàn)國企制造新“地王”現(xiàn)象,地價(jià)紛紛超過2007年的歷史最高位。大規(guī)模出現(xiàn)的地價(jià)新紀(jì)錄不僅短期內(nèi)會(huì)拉動(dòng)周邊房價(jià)上漲,在未來多年內(nèi)還會(huì)因自身成本過高而不斷刷新房價(jià)紀(jì)錄。

  專家:京滬未來十余年房價(jià)已被透支  災(zāi)難性后果將比日本更可怕

  學(xué)者羊慧明等業(yè)內(nèi)人士表示,如果國內(nèi)一線城市房價(jià)繼續(xù)被哄抬炒高,將可能重蹈東京樓市“急漲長跌”的覆轍。一些經(jīng)濟(jì)界人士認(rèn)為,當(dāng)前我國一線城市的房價(jià)已經(jīng)很高,風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很大,前車之鑒不能不重視。
  事實(shí)上,北京、上海的人均收入還不到東京的1/10,而房價(jià)已比肩東京,一套100平方米的普通公寓(清水房)房價(jià)達(dá)200萬元人民幣以上,即以家庭戶均年收入6萬元計(jì)算,房價(jià)收入比已超過30倍。

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