今年三月我國(guó)樓市見暖意 誰人敢言春已歸?
    2009-03-18    新華社“新華視點(diǎn)”記者:徐壽松 姚玉潔    來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

上海新房成交量連創(chuàng)新高

  3月17日,行人從上海市江蘇路旁一正在建設(shè)中的住宅商品房前經(jīng)過。
  易居中國(guó)3月16日的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,3月第二周(3月9日至3月15日),上海市共成交商品住宅32.38萬平方米,環(huán)比大幅上升38.3%,這是上海樓市自2007年底受宏觀調(diào)控下滑以來的近70周新高。新華社記者:陳飛 攝

  早春三月,經(jīng)歷了持續(xù)寒冬的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),呈現(xiàn)出絲絲縷縷的復(fù)蘇氣息,全國(guó)各大城市住宅成交量明顯反彈。與此同時(shí),一些城市的房?jī)r(jià)開始觸底彈升。
  樓市真的“春暖花開”了?

  樓市迎來“春暖花開”?

  素有“樓市風(fēng)向標(biāo)”之稱的2009“上海之春”房展會(huì)日前落幕。為期4天的展會(huì)吸引參觀者近13萬人次,創(chuàng)下了歷年新高;現(xiàn)場(chǎng)成交總額為1.2億元,創(chuàng)造了歷史新低。
  盡管“看熱鬧的多、出手的少”,房展會(huì)還是給上海樓市帶來了真真切切的春日氣息。市場(chǎng)機(jī)構(gòu)佑威·樓市通提供的數(shù)據(jù)顯示:房展會(huì)帶動(dòng)上海市商品房成交量節(jié)節(jié)攀升,3月13日至15日,全市商品住宅成交分別達(dá)到4萬、5.1萬、6.74萬平方米,創(chuàng)下2008年以來單日成交最高水平,當(dāng)周也成為近一年來上海樓市成交最高的一周。
  上海樓市不過是當(dāng)下全國(guó)樓市的一個(gè)縮影。春節(jié)后,全國(guó)樓市普遍出現(xiàn)了成交大幅反彈的“小陽春”行情。在中國(guó)指數(shù)研究院重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中,有24個(gè)城市2月住宅成交面積環(huán)比上升,有10個(gè)城市環(huán)比增幅超過50%。如上海2月份商品住宅成交面積為78.76萬平方米,比1月增加61%;先于全國(guó)調(diào)整的深圳,2月份新房成交面積為48.84萬平方米,環(huán)比上升了24.5%,比去年同期更是劇增580%。
  “春意盎然”同樣出現(xiàn)在二手房市場(chǎng)。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示,2月份二手房成交量達(dá)4721套,比1月份高出近四成,也創(chuàng)下了2007年6月以來二手房單月成交最高水平。
  成交的瞬時(shí)回暖令樓市悄然生變。嗅覺靈敏的開發(fā)商們對(duì)促銷的態(tài)度和樓盤定價(jià),已經(jīng)發(fā)生了耐人尋味的變化。自“拐點(diǎn)論”之后一言一行便備受業(yè)界關(guān)注的“帶頭大哥”萬科,2月中旬暫停了幾乎所有促銷活動(dòng)。上海的一些樓盤開始祭起兩三年前樓市火爆時(shí)常見的“少量多批”的推盤模式。根據(jù)易居中國(guó)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),3月9日至15日上海推出的18個(gè)樓盤中,有12個(gè)推出的房源面積在0.64萬至1.9萬平方米之間,具“少量多批:”推盤特征。易居中國(guó)分析師薛建雄分析,在當(dāng)前,開發(fā)商采用“少量多批”的方式一點(diǎn)點(diǎn)推盤,意在“多次開盤、反復(fù)提價(jià)”。
  在“上海之春”房展會(huì)上,一處名為“中信和平家園”的樓盤罕見地沒有給出均價(jià),看房人李姓女士猜測(cè),“房產(chǎn)商肯定是有定價(jià)的,不標(biāo)價(jià)就是在觀察市場(chǎng)反應(yīng)。如果樓市回暖,房?jī)r(jià)肯定會(huì)水漲船高!

  剛性需求釋放,調(diào)整尚未充分?

  “樓市已經(jīng)回暖了?”正在看房的上海白領(lǐng)葉利頗為疑慮,他被二手房中介告知,“一月份還是買方市場(chǎng),現(xiàn)在可是賣房人的天下了!
  “陽春”行情在給開發(fā)商帶來信心的同時(shí),也給買房人帶來了焦慮。趙孟潔在一家媒體工作,“我從去年就開始看房子,從春天看到冬天,終于等到樓市‘拐點(diǎn)’出現(xiàn)?墒墙祪r(jià)的房子,不是距離太遠(yuǎn),就是價(jià)格依然很貴。促銷廣告噱頭十足,好像真的有好大優(yōu)惠,跑過去一看,完全不是這么回事!”
  “不管是時(shí)間周期還是價(jià)格深度,我認(rèn)為樓市調(diào)整還不夠充分!鄙虾R拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為,目前談樓市回暖尚言之過早!按汗(jié)后樓市成交量的反彈是合理的,但即使如此,2月份上海商品住宅成交量也僅相當(dāng)于去年的月均水平,依然偏低!
  專業(yè)人士認(rèn)為,2月份全國(guó)房地產(chǎn)交易量的回升主要是去年下半年以來凍結(jié)了半年多的剛性住房需求集中釋放所致。中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟向記者表示,從2月份上海樓市的成交結(jié)構(gòu)看,配套商品房成交占了三成,單價(jià)在1萬元以下的商品房占66.7%,單價(jià)在7000元以下的商品房占44.7%!斑@表明,當(dāng)前市場(chǎng)的主流需求還是自住需求,而自住需求在任何時(shí)候都存在!
  記者從房產(chǎn)中介了解到,近一個(gè)月以來,婚房的交易出現(xiàn)井噴情況,一些剛性需求開始擇機(jī)入市。在“上海之春”房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng),多家開發(fā)商也在剛性需求上做文章,瞄準(zhǔn)工作不久、準(zhǔn)備結(jié)婚的新人,力推“中小戶型、低總價(jià)、近軌道交通”的樓盤。
  但這一切尚未令樓市的供需結(jié)構(gòu)發(fā)生逆轉(zhuǎn),巨大的商品房庫存量依然存在。戴德梁行最新報(bào)告顯示,上海、北京、廣州等全國(guó)9大城市目前積壓了2006年到2008年在建的庫存商品住宅約3800萬平方米,消化這些庫存平均需要9個(gè)月時(shí)間。而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),截至去年底,全國(guó)商品房空置面積達(dá)到1.64億平方米,同比增長(zhǎng)21.8%。

  [業(yè)界人語]持續(xù)回升仍待經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇

  知名專業(yè)房地產(chǎn)代理公司上海新聯(lián)康的“掌門人”周小麗在上海從業(yè)已有十多年。她表示,現(xiàn)在樓市銷量確實(shí)在回升,但她擔(dān)心,這種回升能否持續(xù)?
  她的擔(dān)心在業(yè)內(nèi)很具有代表性。廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲也認(rèn)為,全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入周期性調(diào)整,這一輪周期性調(diào)整與中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整、世界金融危機(jī)同步,其結(jié)束有賴于宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。
  在此大背景下,蔡穗聲認(rèn)為,房地產(chǎn)政策取向的著眼點(diǎn)與歸結(jié)點(diǎn)應(yīng)是刺激市場(chǎng)消費(fèi),維持開發(fā)投資規(guī)模。刺激消費(fèi)與維持投資規(guī)模是相輔相成、互為條件的。在刺激消費(fèi)層面,它既是維持開發(fā)投資規(guī)模的必備條件,又是擴(kuò)大內(nèi)需的重要構(gòu)成。
  而中原地產(chǎn)研究中心研究總監(jiān)陶琦則認(rèn)為,高房?jī)r(jià)導(dǎo)致高存量,降價(jià)是市場(chǎng)博弈的必然結(jié)果,“在目前價(jià)格偏高、存量較大的城市,開發(fā)商應(yīng)該多考慮降價(jià)手段,以實(shí)現(xiàn)銷售!
  中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院在2009“上海之春”房展會(huì)期間對(duì)購房者所做調(diào)查顯示,以往考慮較多的樓盤景觀、學(xué)區(qū)等附加值,已經(jīng)被價(jià)格優(yōu)勢(shì)所替代!霸谕阮愋偷臉潜P中,價(jià)格是否足夠低,已經(jīng)成為購房者選擇開發(fā)商品牌的唯一標(biāo)識(shí)!敝袊(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟說。

  網(wǎng)言網(wǎng)語

  ●網(wǎng)友121.42.144.*:最近,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了住房成交數(shù)據(jù):前兩個(gè)月,全國(guó)住房成交量同比增長(zhǎng)6.1%。他們得出結(jié)論,住房成交量有所回升。好一個(gè)掩耳盜鈴的把戲!前兩個(gè)月住房成交量是怎么增的?業(yè)內(nèi)人士都心知肚明。繼1月新增貸款1.6萬億之后,2月新增貸款再超1萬億元,達(dá)到1.07萬億元。前兩月新增貸款規(guī)模已達(dá)2.69萬億元,同比多增1.64萬億元,完成了今年計(jì)劃“新增貸款5萬億”的一半還多。貸款的大幅增加及房貸政策的放寬,為開發(fā)商搞假按揭提供了天然的良機(jī)。在存量住房壓身,新樓盤不斷上市,壓力重重,資金鏈隨時(shí)崩裂的情況下,開發(fā)商乘機(jī)通過假按揭,套現(xiàn)撤離,而把包袱甩給銀行。這種所謂成交量回升的把戲,開發(fā)商們?cè)缫淹娴脻L瓜爛熟了。警惕!

  ●網(wǎng)友這座山那條河:要提高對(duì)全國(guó)樓市回暖論調(diào)的警惕,經(jīng)濟(jì)房廉租房馬上大量上市,回光返照!

  ●網(wǎng)友錢捆入袖:朋友在一工地上承包點(diǎn)小工程,昨晚喝酒時(shí)跟我說開發(fā)商又找他借“長(zhǎng)得順眼點(diǎn)的農(nóng)民工”去銷售部捧捧場(chǎng),哈哈。

  ●網(wǎng)友樓市價(jià)格:穩(wěn)定樓市是穩(wěn)定樓市價(jià)格還是成交量?樓市價(jià)格在過去的三年中成倍增加,難道現(xiàn)在不該降下來?如果不是穩(wěn)定樓市價(jià)格,那么就是穩(wěn)定樓市成交量?這么高的價(jià)格怎么能擴(kuò)大樓市成交量?擴(kuò)大內(nèi)需,是為了安居樂業(yè)。這么高的房?jī)r(jià)怎么能讓老百姓安居?房地產(chǎn)走過了一段不正常的發(fā)展,現(xiàn)在要回歸的時(shí)候。前一段房?jī)r(jià)調(diào)控不是很成功的情況下,怎么能夠現(xiàn)在談穩(wěn)定樓市?是穩(wěn)定什么呢?我不懂。

  ●網(wǎng)友218.21.211.*:要促進(jìn)樓市回暖,說白了就是讓老百姓買房。那在什么條件下大家才會(huì)真正爭(zhēng)著去買房呢?我覺得第一:房?jī)r(jià)確實(shí)得降到一定程度。讓老百姓看到真正的實(shí)惠,覺得時(shí)機(jī)已成熟了,讓人有一種機(jī)不可失的感覺。第二:讓老百姓手里真正有這筆錢,貸得了款,并且不費(fèi)力就可還貸。第三:讓老百姓不僅買得起房,還要住得起房,(適當(dāng)減免一些物業(yè)雜費(fèi))。當(dāng)然,開發(fā)商也要維持自己的利益,這就須要政府出面和開發(fā)商進(jìn)行協(xié)調(diào)了。

  ●網(wǎng)友222.185.124.*:從我個(gè)人的角度來看,房子這東西實(shí)在不應(yīng)該成為炒作的對(duì)象。因?yàn)橹袊?guó)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是非常有限的——土地的使用年限是有限的,房產(chǎn)權(quán)并不包括土地的所有權(quán)。不值得炒作的另一個(gè)原因是:房子的價(jià)格在使用,中國(guó)房子的價(jià)格和租金是不成比例的,并且房子后面還可能遭遇政府一些不確定卻隨時(shí)可能出臺(tái)的稅收政策。炒房子等于買套套自己。奉勸有房子的人沒必要去關(guān)心房子的價(jià)格走勢(shì),積點(diǎn)德讓想買房住的人有個(gè)寬松合理的買房市場(chǎng)環(huán)境。

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