在一片“拐”聲中，上海的購(gòu)房者并未迎來(lái)渴望已久的優(yōu)惠大甩賣(mài)。3月14日至17日舉行的“上海之春”房展會(huì)透露的信息顯示，開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)只是“嗓門(mén)大、口號(hào)響”，折扣很小很微弱，中心城區(qū)房?jī)r(jià)依然很高很堅(jiān)挺。打折尚未“進(jìn)城”，僅限于城郊邊遠(yuǎn)區(qū)域，或者是以促銷(xiāo)之名甩賣(mài)“尾盤(pán)”。

“上海之春”房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)。新華社記者 任瓏 攝

樓市新“定律”：折扣與距離成反比

　　上海樓市向來(lái)被當(dāng)作是中國(guó)一線城市房地產(chǎn)走勢(shì)的風(fēng)向標(biāo)，而一年一度的春季房展會(huì)又被視為測(cè)度上海樓市走向的晴雨表。在前期成交萎縮、樓市“拐點(diǎn)”爭(zhēng)論未息的當(dāng)下，“上海之春”的“表情”無(wú)疑為觀察、研判房地產(chǎn)市場(chǎng)情勢(shì)提供了一個(gè)標(biāo)本。
　　在“上海之春”房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，記者細(xì)數(shù)參展的房地產(chǎn)公司，不過(guò)70來(lái)家，大量的咨詢(xún)、廣告公司甚至一些建材、設(shè)計(jì)公司夾雜其間，除了大華、新長(zhǎng)寧集團(tuán)等大開(kāi)發(fā)商，對(duì)市場(chǎng)具有深度影響力的房企不多，即使參展，一些開(kāi)發(fā)商也只是打打品牌，意思一下。參展樓盤(pán)以城外(外環(huán)、郊環(huán)一帶)及與上海毗鄰的蘇南、浙北樓盤(pán)居多，中心城區(qū)樓盤(pán)寥若晨星。不少樓盤(pán)都打出了優(yōu)惠促銷(xiāo)的招牌，有的還以鮮紅色的“九五折”字樣吸引眼球。但記者發(fā)現(xiàn)，打折樓盤(pán)絕大部分在外環(huán)線以外甚至更遠(yuǎn)的郊環(huán)以外，而且促銷(xiāo)多有附加條件，例如在一定期限內(nèi)購(gòu)房、一次性付款等。
　　即便遠(yuǎn)在城外的樓盤(pán)，房?jī)r(jià)所謂的“降幅”也不大，均價(jià)鮮有低于每平方米一萬(wàn)元的，連位于浦東康橋的一個(gè)樓盤(pán)均價(jià)都在11000元/平方米。
　　至于市區(qū)樓盤(pán)，因?yàn)轼P毛麟角，價(jià)格自是“巋然”不動(dòng)。譬如自詡為“上游生活·精英寓所”的徐匯區(qū)電影華苑，售樓人員連話也不愿多搭理，在一張白紙上寫(xiě)明：“均價(jià)2.6萬(wàn)，毛坯，無(wú)折”，且只有三間房的大戶型。品牌開(kāi)發(fā)商大華集團(tuán)此次有九個(gè)樓盤(pán)參展，沒(méi)有任何優(yōu)惠。

買(mǎi)賣(mài)博弈膠著成交顯露回暖

　　盡管開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)“嗓門(mén)很大、口號(hào)很響、折扣很小”，但從現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售情況看，這對(duì)購(gòu)房者仍有一定的吸引力。如位于環(huán)外莘莊西側(cè)的“綠洲香島”，裝修房均價(jià)為1.1萬(wàn)元/平方米，如辦理會(huì)員卡就可以享受9.8折優(yōu)惠。據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，200張會(huì)員卡已基本辦完。松江“象嶼都城”的“三重優(yōu)惠”也吸引了不少看盤(pán)者現(xiàn)場(chǎng)辦理會(huì)員卡。
　　記者發(fā)現(xiàn)，由于前期房?jī)r(jià)過(guò)快上漲和購(gòu)買(mǎi)力透支，加上政府保障性住房分流部分購(gòu)房需求，樓市往年3月小陽(yáng)春的行情可能不會(huì)現(xiàn)身今年的上海樓市。買(mǎi)賣(mài)雙方博弈僵持的格局依舊存在，購(gòu)房者持幣觀望的周期還將拉長(zhǎng)。但由于剛性需求仍在，樓市“速凍”的可能性極小。
　　進(jìn)入3月份以來(lái)，上海新房成交量開(kāi)始從2月份的谷底回升。上海市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)顯示，3月10日預(yù)售各類(lèi)商品房552套，13日上升到680套，14日至698套。如不考慮動(dòng)遷房因素，目前的成交數(shù)據(jù)已經(jīng)與去年同期的銷(xiāo)量比較接近。
　　知名中介漢宇地產(chǎn)的施宏睿認(rèn)為，3月份較多房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始加大推盤(pán)力度。盡管部分開(kāi)發(fā)商對(duì)新推房源價(jià)格是明升暗降，但房?jī)r(jià)最終還將走高。截至15日上午，全上�？墒垡皇肿≌�房源依然偏少，只有538.94萬(wàn)平方米，其中普通住宅為194.67萬(wàn)平方米。二手房面積倒是有1143.48萬(wàn)平方米。而上海二手房指數(shù)辦公室統(tǒng)計(jì)顯示，即便在“冰點(diǎn)”的2月份，上海二手房房?jī)r(jià)環(huán)比仍是小漲0.3%，下降的只是漲幅。

剛性需求仍在房?jī)r(jià)難言“拐點(diǎn)”

　　“上海之春”房展會(huì)上依然火熱的場(chǎng)面，以及近來(lái)各地攀升的成交量，依稀透露出以下信號(hào)：
　　——目前房?jī)r(jià)出現(xiàn)大的降幅的條件并不具備。從需求看，今年中央用于廉租房建設(shè)的資金為68億元，就算地方拿2：1的配套資金，全國(guó)廉租房投資不過(guò)200多億元，尚屬杯水車(chē)薪，根本不會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)構(gòu)成沖擊。大量的剛性需求在觀望無(wú)果之后仍會(huì)回到商品房市場(chǎng)。從成本看，土地流標(biāo)現(xiàn)象不會(huì)長(zhǎng)久，地價(jià)仍將維持在高位。因?yàn)槟壳巴恋爻鲎屖杖肴允堑胤街饕��?cái)源，這一點(diǎn)沒(méi)有改觀，地價(jià)就不會(huì)大落——地方政府通過(guò)調(diào)節(jié)土地出讓規(guī)模、節(jié)奏就可以輕而易舉地控制地價(jià)。
　　而從本次房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)看，小戶型樓盤(pán)受到參觀者追捧，表明一些自住需求的購(gòu)房者畏于高房?jī)r(jià)，轉(zhuǎn)而選擇低總價(jià)的小戶型。地鐵2號(hào)線威寧路站附近的天山華庭，主推56平方米至100平方米的小戶型房源，意向購(gòu)房者排起長(zhǎng)隊(duì)索取資料、填寫(xiě)聯(lián)系方式，與其它樓盤(pán)的冷清形成鮮明對(duì)比。
　　——住房保障比房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”更值得期待。九部委聯(lián)合下發(fā)《廉租住房保障辦法》以及《廉租住房保障資金管理辦法》出臺(tái)已有時(shí)日，中央已明確要求地方必須從土地出讓金中拿出10%用于住房保障體系建設(shè)，2008年中央財(cái)政用于全國(guó)廉租房建設(shè)的資金也已公布，現(xiàn)在的問(wèn)題是，地方還鮮有動(dòng)作。年初，廣州、深圳、上海等地紛紛制定并公布了未來(lái)五年住房發(fā)展規(guī)劃，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)規(guī)劃占比均大幅提高，現(xiàn)在已進(jìn)入3月中旬，需要地方政府將紙上規(guī)劃變成保障房的土地、建筑。