近年來(lái)德國(guó)樓市的發(fā)展用錢(qián)鐘書(shū)先生的“圍城說(shuō)”來(lái)形容最為恰當(dāng)：城外的人想進(jìn)去，城里的人想出來(lái)。

城里人和城外人

　　2003年德國(guó)只有6萬(wàn)套房屋成交，2004年則躍升至35萬(wàn)套，而掀起熱潮的正是境外資本。去年前三季度，德國(guó)房屋交易額中僅有不到30%是由本土投資者完成的。
　　城外的人想進(jìn)去，自有城外人的“道理”。按美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投資商弗朗西斯的話說(shuō)：“德國(guó)是目前全球最充滿機(jī)遇的市場(chǎng)之一。”他所說(shuō)的機(jī)遇便是德國(guó)房產(chǎn)價(jià)格尚處于低谷，正是買(mǎi)進(jìn)的黃金時(shí)期。
　　既然德國(guó)樓市如此具有潛力，德國(guó)房產(chǎn)擁有者會(huì)不會(huì)“捂盤(pán)惜售”？事實(shí)恰恰相反，近10年來(lái)，德國(guó)政府、公司和地產(chǎn)基金等都在積極尋求將手中的房產(chǎn)和地產(chǎn)股票等脫手。
　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家解釋到，德國(guó)公司之所以擁有這么多住房，主要原因是：德國(guó)統(tǒng)一后，政府為了緩解住房壓力，鼓勵(lì)所有公司修建住宅，并對(duì)其提供稅收和補(bǔ)貼優(yōu)惠。但隨著一幢幢大樓相繼建成，樓房空置率不斷攀升，租房收入隨之下降。另外，房地產(chǎn)并非各公司主業(yè)，卻占用了其大量資金。

“護(hù)城”三大撒手锏

　　德國(guó)政府抵制房?jī)r(jià)炒作有“三大撒手锏”。一是指導(dǎo)價(jià)制度，二是刑罰威懾，三是重稅限制。
　　目前，德國(guó)的地價(jià)、房?jī)r(jià)等由獨(dú)立的地產(chǎn)評(píng)估師進(jìn)行評(píng)估認(rèn)定。德國(guó)還成立了各地“房地產(chǎn)公共評(píng)估委員會(huì)”，負(fù)責(zé)制訂當(dāng)?shù)氐闹笇?dǎo)價(jià)。這類(lèi)指導(dǎo)價(jià)具有法律效力，所有房地產(chǎn)交易均有義務(wù)照此執(zhí)行，并在合理范圍內(nèi)浮動(dòng)。
　　指導(dǎo)價(jià)之所以能得到執(zhí)行，還源于其有效的“執(zhí)行威懾機(jī)制”。德國(guó)法律規(guī)定，導(dǎo)致房?jī)r(jià)、房租等超高者甚至要承擔(dān)刑事責(zé)任，其威懾作用不言而喻。
　　稅收手段同樣是德政府遏制炒房的有效武器。在德國(guó)，用于買(mǎi)賣(mài)的房產(chǎn)首先要繳納不動(dòng)產(chǎn)稅，房屋買(mǎi)賣(mài)還要繳納交易稅。通過(guò)買(mǎi)賣(mài)盈利后，還要繳差價(jià)盈利稅。自有房屋的出租除繳納不動(dòng)產(chǎn)稅外，租金收入還要繳個(gè)人所得稅�？梢�(jiàn)，重重的稅收限制大大壓縮了炒房者的利潤(rùn)空間。

炒房團(tuán)敗走德國(guó)

　　去年6月，百仕通和瑟伯勒斯等連續(xù)大規(guī)模拋售買(mǎi)進(jìn)不久的德國(guó)房產(chǎn)。市場(chǎng)觀察家表示，其變現(xiàn)舉動(dòng)并不意外，因?yàn)椤八鼈兊耐顿Y出現(xiàn)失誤”，收益遠(yuǎn)低于預(yù)期。外資在德國(guó)樓市倉(cāng)促退出的舉動(dòng)，也直接體現(xiàn)了德國(guó)“遏制炒房機(jī)制”的成功。
　　與此同時(shí)，德國(guó)民眾也開(kāi)始對(duì)國(guó)內(nèi)主要房產(chǎn)所有者、特別是各級(jí)政府大量拋售房屋提出質(zhì)疑。
　　德國(guó)《明鏡》周刊載文指出，炒房團(tuán)如果在德國(guó)吹了個(gè)氣泡，到頭來(lái)吃虧的還是德國(guó)老百姓。德國(guó)房屋租賃者聯(lián)合會(huì)也認(rèn)為，政府一旦沒(méi)有了自己的房產(chǎn)公司，將不能再向弱勢(shì)群體提供廉價(jià)房屋。這樣一來(lái)，為弱勢(shì)群體租房提供補(bǔ)助的重?fù)?dān)同樣將落在政府頭上，最后導(dǎo)致其不堪重負(fù)。