防開發(fā)商以資金鏈斷裂要挾調(diào)控
    2010-08-03    作者:馬紅漫    來源:廣州日報

    房地產(chǎn)市場理應(yīng)樂見開發(fā)商資金鏈斷裂,唯有這樣才能推動房價回歸理性。但調(diào)控部門須未雨綢繆,防范開發(fā)商以資金鏈條斷裂要挾政策轉(zhuǎn)向。
  監(jiān)管層近日對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險發(fā)出密集警告,而新華社記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),在持續(xù)的樓市調(diào)控下,部分開發(fā)商已出現(xiàn)資金鏈緊張風(fēng)險,除了求助代價高昂的信托融資渠道,不少小型開發(fā)商無奈選擇出讓股權(quán)。
  “新國十條”實施至今堪稱為“百日新政”,而目前的市場狀況則是“價高量縮”,成交低迷,價格卻保持高位運行,用“僵局”二字來形容可謂貼切!敖┚帧苯^非調(diào)控政策的理想結(jié)果,恰恰相反,它意味著市場觀望情緒非常濃重,買賣雙方心理落差無法彌合,更像是市場機制調(diào)節(jié)失靈的表現(xiàn)。對于買賣雙方而言,大家都在試探對方的變化底線,購房者的弱點在于剛性需求爆發(fā),而開發(fā)商的弱點則就在于資金鏈條的斷裂。而在筆者看來,當(dāng)下已經(jīng)到了買賣雙方博弈對決的尖峰時刻。
  從4月份到10月份前后,累積半年的剛性購房需求存在集中入市沖動,并可能使房價轉(zhuǎn)身向上導(dǎo)致調(diào)控政策失敗。而開發(fā)商的資金鏈條斷裂固然可能迫使開發(fā)商主動降價,打破市場僵局,但同樣也存在房產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險向金融風(fēng)險蔓延的可能性,并掣肘調(diào)控當(dāng)局而放松政策力度。筆者當(dāng)然希望金融機構(gòu)能夠扛住房價下跌壓力,但是從歷史上房產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)驗看,除了銀行單方面的風(fēng)險承受能力外,還應(yīng)該做好更加全面的政策準備,才能夠真正遏制房地產(chǎn)市場資金斷裂風(fēng)險的蔓延。
  中國房產(chǎn)歷史上最為慘烈的案例是1995年海南樓市泡沫破裂,炒房者和開發(fā)商幾乎是棄房而逃,爛尾樓到處都是。彼時海南人口不過占全國人口的0.6%,而積壓商品房的面積卻占全國10%以上,泡沫破裂導(dǎo)致海南經(jīng)濟一蹶不振達十年之久。而在海外市場,美國次貸危機爆發(fā)與此類型相同,其結(jié)果是導(dǎo)致全球經(jīng)濟衰退。
  筆者重述這些案例是想提個醒,只有調(diào)控部門對于開發(fā)商資金鏈條斷裂做好了充足準備,才能夠保證調(diào)控政策延續(xù),其中的政策把控要害在于,房價下調(diào)合理,但不能演變成為房產(chǎn)行業(yè)的全面崩盤。否則,調(diào)控部門很可能由于擔(dān)憂波動劇烈而導(dǎo)致政策落實半途而廢。
  需要未雨綢繆的政策至少包括如下幾項:其一,對于開發(fā)商資金鏈條管控同樣應(yīng)該建立起“有保有壓”的政策措施。筆者建議,鑒于房價僵局依舊,因此不妨把是否主動調(diào)降房價作為確定信貸投放的標準之一,由此不僅能夠促動開發(fā)商主動降價,還能夠形成資金保障機制。其二,建立起財政資金主導(dǎo)的房產(chǎn)“平準基金”,主要用于收購開發(fā)商資金斷裂造成的爛尾房產(chǎn),并負責(zé)完成爛尾房產(chǎn)建設(shè)、重新推向市場。由于爛尾房產(chǎn)收購價格很低,此舉不僅能夠避免樓市崩盤導(dǎo)致經(jīng)濟蕭條,也能夠保證房產(chǎn)供給規(guī)模最終平抑房價。其三,盡快建立銀行存款保險制度,其核心含義是,即便銀行倒閉了,存款儲戶仍能保證自己絕大多數(shù)本金的安全,借此來遏制住金融機構(gòu)風(fēng)險蔓延為社會危害的可能性。
  房地產(chǎn)市場理應(yīng)樂見開發(fā)商資金鏈斷裂,唯有這樣才能夠真正推動房價回歸理性,但與此同時,調(diào)控部門須未雨綢繆,防范開發(fā)商以資金鏈條斷裂要挾政策轉(zhuǎn)向。

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