住房貸款不妨嘗試適度證券化
    2010-06-03    作者:楊濤    來源:新京報
    目前,中央和地方各級政府開展房地產(chǎn)市場調(diào)控的思路已經(jīng)逐漸明確,目的就是為了一定程度上“擠出”房價泡沫。
  從根本上看,近年來房價的瘋狂上漲雖然可以歸因于許多因素,但終究是房地產(chǎn)市場供求失衡的表現(xiàn)。要想真正有助于解決房地產(chǎn)市場的矛盾,未來的金融政策需要充分創(chuàng)新。
  首先,從住房供給角度來看,當前的房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)存在兩方面嚴重的問題。
  一方面,地產(chǎn)商的融資來源過度依賴于銀行貸款,造成了銀行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)形成互相依賴的局面,也使得決策者在進行房地產(chǎn)市場調(diào)控時,不得不考慮對商業(yè)銀行可能產(chǎn)生的沖擊。
  另一方面,保障性住房供給尚未形成可持續(xù)的融資來源。目前各地的保障性住房建設(shè),其資金來源除了銀行貸款之外,還有財政撥款、公積金沉淀資金等。而保障性住房的非市場特性,使得這些資金來源都難以持續(xù),規(guī)模也受到限制。
  對于前者,需要在適度控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模的同時,積極促進房地產(chǎn)市場中的直接金融創(chuàng)新,發(fā)展包括房地產(chǎn)投資信托在內(nèi)的新型金融工具。對于后者,則應(yīng)該借鑒眾多國家的發(fā)展經(jīng)驗,改革現(xiàn)有的住房公積金體系,發(fā)展新型的住房政策性金融機構(gòu),為保障性住房建設(shè)提供長期、穩(wěn)定的低成本資金來源。
  其次,從住房需求角度來看,當前的房價泡沫,很大程度上是源于房地產(chǎn)市場中的投機盛行,而這又更多是由于中高收入者存在投機沖動,而低收入者則由于嚴重的財務(wù)約束,其住房需求受到了根本性的抑制。要解決這樣的矛盾,同樣需要利用金融政策來實現(xiàn)住房需求結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整。
  一方面,要持續(xù)通過金融政策來遏制中高收入者的住房投機需求,適度抑制其住房改善需求。另一方面,針對低收入者的住房需求,除了依靠提供保障性住房之外,還需要對低收入者增加相應(yīng)的金融支持手段。其中既包括要為低收入者購房提供政策性的低成本貸款、政策性擔保,也要適度地發(fā)展相應(yīng)的個人住房貸款證券化,促使金融機構(gòu)對低收入者提供更多的購房融資支持。
  總之,金融政策不能簡單地著眼于“一刀切”地抑制住房供給和需求,而應(yīng)該致力于優(yōu)化房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu),才能最大程度上有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
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