對于中央政府針對趨于瘋狂的樓價所出臺的一系列嚴(yán)厲調(diào)控政策，現(xiàn)在有一種擔(dān)心：中國因此會出現(xiàn)像日本在上世紀(jì)90年代那樣的危機，樓市、股市崩潰，如日中天的經(jīng)濟增長戛然終止，失去整整“20年”。的確，這是個值得高度關(guān)注與警惕的問題。不過筆者認(rèn)為，雖然世界各國頻頻出現(xiàn)以房地產(chǎn)泡沫破滅為特征的地區(qū)性和全球性經(jīng)濟危機，但中國不是日本，不是泰國，也不是美國。它山之石，可以攻玉，只要中國能從日本危機中吸取教訓(xùn)，總結(jié)經(jīng)驗，中國的房地產(chǎn)市場調(diào)控就一定會避免日本當(dāng)年的許多錯誤，最終將理順房地產(chǎn)市場的秩序，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場軟著陸，中國經(jīng)濟將更健康地持續(xù)發(fā)展。
　　日本在上世紀(jì)90年代初爆發(fā)的危機乃至后來十幾年的經(jīng)濟衰退，是從樓市、股市泡沫的破滅開始的。歷史背景是在廣場協(xié)議壓力下，日元大幅升值。升值造成出口下降，經(jīng)濟下滑。日本央行大幅降低利率，通過寬松貨幣政策刺激經(jīng)濟恢復(fù)增長。低利率刺激了信貸大規(guī)模流向樓市和股市，推動股市上漲4倍，東京、名古屋、大板三大城市圈房價上漲近300%。東京曾號稱“土地不敗”，意思是日本人均土地可使用面積在世界各國中是最小之一，東京更甚，因此東京地價只會漲不會跌，地價不斷上漲推動房價不斷上漲。當(dāng)房價快速上漲3年以后，風(fēng)險大幅度上升，政府開始加息，而累積加息成了壓死駱駝的最后一根稻草。隨即，神話破滅，東京股市一年內(nèi)從近40000點飛流直下至8000點，房價一路大跌。日本房地產(chǎn)協(xié)會的資料顯示，直到2007年，日本房價水平仍大大低于1986年房價開始大幅上漲時的水平。緊接著樓市、股市崩潰的，是超過2萬家金融機構(gòu)破產(chǎn)，日本大銀行壞賬劇增。在政府幫助下，日本大銀行經(jīng)歷了超過十年的艱苦重組和整合，日本經(jīng)濟因此幾乎一蹶不振。
　　現(xiàn)在，擔(dān)心中央政府嚴(yán)厲調(diào)控政策的背后，就是認(rèn)為中國的現(xiàn)況與當(dāng)年的日本非常相似的觀點�？墒聦嵣�，現(xiàn)在的中國和20年前的日本有幾個根本的不相似，特別是調(diào)控政策與調(diào)控時點的根本不同。
　　首先，當(dāng)今中國與日本上世紀(jì)80年代末、90年代初的經(jīng)濟實力不一樣。日本的泡沫是在人均GDP達(dá)到3萬美元時開始形成和破滅的，中國的泡沫是在人均GDP3000美元時開始形成，這個最根本的不同，決定了中國決不會、也不能犯日本同樣的錯誤。中國付不起20年經(jīng)濟衰退的代價。對中國經(jīng)濟現(xiàn)狀的實事求是的評價，能使我們對房地產(chǎn)市場價格變化帶來的經(jīng)濟和社會的影響有更清醒的認(rèn)識，會更注意采取平穩(wěn)的、持續(xù)的經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，而不會去追求經(jīng)濟短期的非理性快速增長。
　　其次，日本政府當(dāng)年的一系列政策，對于房地產(chǎn)泡沫以及整體泡沫經(jīng)濟起了推波助瀾的作用。日本政府簽署廣場協(xié)議，推動日元大幅升值，日本央行降息刺激經(jīng)濟，缺乏對銀行資金大規(guī)模流進(jìn)股市的嚴(yán)格監(jiān)管，房地產(chǎn)和股市崩潰后銀行壞賬大規(guī)模上升，銀行和金融系統(tǒng)的崩潰最后導(dǎo)致經(jīng)濟的崩潰。今天，中國政府對外堅持人民幣匯率保持基本穩(wěn)定，對內(nèi)在當(dāng)前通脹預(yù)期不斷增大的形勢下，央行絕對不會降低利率。更重要的是，政府調(diào)控采取了最有效果的政策，直接嚴(yán)格地限制銀行資金流入房地產(chǎn)市場，銀行監(jiān)管部門也采取了各種方式加強對銀行房地產(chǎn)信貸的監(jiān)管。減少銀行資金對投機性行為的支持，就等于投機收益的去杠桿化，對于遏制投機行為是最有效的。這些政策大大降低了銀行的風(fēng)險，也就降低了經(jīng)濟的系統(tǒng)風(fēng)險。
　　其三，調(diào)控時點完全不同。日本央行是在房地產(chǎn)市場價格大幅上漲三年以后，銀行以及其他金融機構(gòu)的資金已經(jīng)大規(guī)模涌進(jìn)房地產(chǎn)市場，泡沫風(fēng)險急劇膨脹后，才開始加息政策來調(diào)控的。此時，日本央行加息，對于已形成的巨大的價格泡沫，無異于正式拉開經(jīng)濟危機的序幕。觀察世界房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟暴發(fā)的過程，一般都是房地產(chǎn)價格大幅上漲三年左右，政府政策開始調(diào)控，最后刺破泡沫引爆危機。日本20年前如此，泰國12年前如此，這次美國次貸引發(fā)的危機，也同樣如此。
　　而中國這次是在房地產(chǎn)價格非理性上漲一年以后政策開始調(diào)控。換句話說，房地產(chǎn)的泡沫并沒有被累積到一觸即潰的程度。政策是給正在膨脹中的泡沫減少繼續(xù)吹大的能量，以制止泡沫在短期內(nèi)繼續(xù)大幅膨脹，降低房地產(chǎn)風(fēng)險，也大大降低銀行的風(fēng)險和經(jīng)濟風(fēng)險，恢復(fù)經(jīng)濟延續(xù)平穩(wěn)增長的態(tài)勢。從長期來說，房地產(chǎn)市場恢復(fù)正常秩序，房地產(chǎn)價格就能按照規(guī)律，隨著經(jīng)濟的持續(xù)增長，隨著收入不斷上漲而呈現(xiàn)與收入水平相匹配的正常態(tài)勢。
　　從中國和日本情況的對比中，可以清楚地看到兩國國情的不同；中國政府的政策沒有出現(xiàn)日本政府那樣助吹泡沫形成的政策失誤；中國的調(diào)控已適時出手，沒有像日本那樣遲遲沒有采取有效的調(diào)控措施，最后調(diào)控行動變成了引爆危機。故而，只要切實落實房地產(chǎn)調(diào)控的各項措施，特別是落實各項信貸新政，以及嚴(yán)格保障性住房建設(shè)指標(biāo)的落實，相信中國的房地產(chǎn)市場一定能夠軟著陸。

（作者系銀河證券首席經(jīng)濟學(xué)家）