|
這一次房價(jià)可能真的要下來。
4月17日“國十條”之后，銀行股和房地產(chǎn)股領(lǐng)跌，滬深兩市出現(xiàn)重挫，最前線的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，已感到些許寒意，大街上擺攤推銷的中介人員越來越多，市場觀望氣氛漸濃。所以，預(yù)期部分“房價(jià)上漲過快的城市”在未來幾個(gè)月房價(jià)下降一到兩成，回復(fù)到春節(jié)之前的水平，是有道理的。其實(shí)，還有個(gè)被忽略了的理由：3月“兩會(huì)”之后，房價(jià)扶搖直上，這本身就蘊(yùn)含著下跌的風(fēng)險(xiǎn)，所謂“要讓其滅亡，必預(yù)令其瘋狂”，即使沒有新政策出臺(tái)，按照市場的規(guī)律，房價(jià)也會(huì)出現(xiàn)滯漲甚至下降趨勢。過去，很多人覺得房價(jià)越調(diào)越高，房地產(chǎn)開發(fā)商以為政府沒有容忍底線，現(xiàn)在看來是大錯(cuò)特錯(cuò)。
新政策的核心是三條，一是地方政府對(duì)房價(jià)負(fù)總責(zé)；二是實(shí)行嚴(yán)格的差別化信貸政策，二套房首付50%，這是世界上最高水平的首付，除了降低投機(jī)者的杠桿外，還抑制模棱兩可的購房者的購買沖動(dòng)；三是保留了一個(gè)撒手锏：新型的房產(chǎn)稅或者物業(yè)稅。不管將來的征收具體細(xì)節(jié)如何，這個(gè)稅，將大大降低購買環(huán)節(jié)的成本，致房價(jià)明顯回落。
但是，所有的政策都只是短期有效的，不是長期的治本之策。因?yàn)�，在政策頻出的環(huán)境下長大的國人，所謂“上有政策，下有對(duì)策”，是拿手好戲，比如二套房、甚至三套房，很容易變成“首套”。已經(jīng)有開發(fā)商表示，可以替購房者墊付一成首付等等。更要緊的是，高房價(jià)的真正元兇，是某些制度性的缺陷。改變這些，才是房地產(chǎn)的治本之策。
第一，住宅商品化方向需要調(diào)整。十幾年的住房商品化改革，雖然有值得肯定的一面，但是，確實(shí)走過了頭。首先，并不是所有該到市場上買房的人，都通過市場解決居住。華遠(yuǎn)集團(tuán)的任志強(qiáng)先生就說，北京有大量房子，以超低價(jià)格，賣給了機(jī)關(guān)單位的公務(wù)員。而這些人的收入和其他福利遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般的企業(yè)職工，其實(shí)不應(yīng)該受到照顧。人們獲得住房的價(jià)格是五花八門的，有免費(fèi)的，有房改房、成本價(jià)房、兩限房等等，真正到市場買房的，只是一部分人，包括那些最貧困的人。其次，住宅作為民生的最大部分，政府本來負(fù)有為低收入居民提供基本住房保障的義務(wù)，這一點(diǎn)，近幾年幾乎完全忽略和放棄了�！熬诱哂衅湮荨保皇亲尵诱邠碛挟a(chǎn)權(quán)，政府提供的，應(yīng)該是廉租房或者公租房，而不是經(jīng)濟(jì)適用房，經(jīng)濟(jì)適用房難以避免信息不對(duì)稱導(dǎo)致的腐敗和效率損失。核心的問題是，政府應(yīng)該照顧社會(huì)最貧窮階層，而不是“夾心層”。經(jīng)濟(jì)適用房所照顧的，其實(shí)是相對(duì)富裕的人群。如果按照改革伊始的目標(biāo)，有70%的人，住在由政府提供的住房里，就不會(huì)有今日之民眾的抱怨。再次，在住房已經(jīng)商品化的條件下，富人多幾套房子，表面上看沒問題，但是，在土地有限的背景下，多套房的人，侵害了無房人的空間，產(chǎn)生了負(fù)外部性，政府是不能不干預(yù)的。
第二，城市土地不是用來賣錢的。房子多了價(jià)格就會(huì)下來，但是，蓋房需要土地，土地供應(yīng)充分，房價(jià)才會(huì)讓大部分人接受。但是，在現(xiàn)有制度下，地方政府是土地的唯一賣主，作為壟斷者，是沒有積極性增加土地供應(yīng)的。在招拍掛制度下，土地價(jià)格不斷推高，地方政府自然樂觀其成。除了可以收獲不菲的“私房錢”，還可以通過高地價(jià)推高房價(jià)，拉動(dòng)GDP。似乎完全忘了，土地本來是用來造房子供人居住的，是一種“公共財(cái)產(chǎn)”。所以，土地出讓金制度，需要徹底改革。土地供應(yīng)可以進(jìn)一步放開，人為控制是不足取的，因?yàn)槌鞘谢且环N大方向，它的成功，必然是節(jié)約而非浪費(fèi)土地。
第三，地方政府不應(yīng)成為房地產(chǎn)的利益中人。除了獲得GDP和土地出讓收益，地方政府還能獲得數(shù)十項(xiàng)收費(fèi)，這使得這些年來地方政府成了房地產(chǎn)的利益中人，有了利益，當(dāng)然就希望房價(jià)能持續(xù)永遠(yuǎn)上漲，可以說，這是歷次調(diào)控終歸失敗的根由所在。推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，不是地方政府的本來責(zé)任，提供公共產(chǎn)品，保障民生才是。如果地方政府，不從GDP的緊箍咒中退身，民眾降低房價(jià)的期待，就只能是一種空想。
第四，富人需要更多的投資渠道。如果沒有一個(gè)富裕人群，當(dāng)然就不會(huì)有中國房價(jià)快速追趕美國的神話。當(dāng)今中國富裕群體的富裕程度，已令全世界咋舌。讓人們富裕起來，是改革的初衷，并不奇怪。但是，他們需要更多的投資渠道，房地產(chǎn)價(jià)格飆升跟有些富人愚昧消費(fèi)，背后的原因，都是缺乏多樣化的投資渠道。必須承認(rèn)，在對(duì)外開放上，我們已然盡力，但是，在對(duì)內(nèi)開放上，還有許多大門是緊閉的。資金若水，需要疏浚。否則，即使暫時(shí)退卻，終究還要卷土重來。
此外，基本數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，也是當(dāng)務(wù)之急。比如什么人已經(jīng)有了住房，眼下真正需要住房的人是哪些人，誰有多套房產(chǎn)，這些如果是一筆糊涂賬，計(jì)將安出？
人無遠(yuǎn)慮，必有近憂。有了這些相關(guān)制度上的基本改變，人民才能安居樂業(yè)。
（作者系中央財(cái)經(jīng)大學(xué)政府與經(jīng)濟(jì)研究中心主任） |