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| 2009-12-24 作者:張國(guó)紅 來(lái)源:上海證券報(bào) |
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中國(guó)需要發(fā)展一個(gè)能滿足大多數(shù)居民起碼住房需求的房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)又要采取措施遏制高房?jī)r(jià)，防止由此可能引發(fā)的社會(huì)不和諧問(wèn)題。但政府在加快保障性住房建設(shè)方面應(yīng)當(dāng)充當(dāng)“運(yùn)動(dòng)員”而不是“裁判員”，這樣才能推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、持續(xù)發(fā)展。
不得不承認(rèn)，當(dāng)今中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展已陷入嚴(yán)重的兩難境地：一方面，我們需要大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，因?yàn)樗抢瓌?dòng)未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要引擎之一；另一方面，我們又要防范房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度發(fā)展，因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)已成為誘發(fā)當(dāng)下社會(huì)不和諧的潛在根源之一，但過(guò)度調(diào)控又可能會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生負(fù)面影響。因此，既要發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)又要遏制高房?jī)r(jià)泡沫，兩者最好“兼而有之”，這可能是這次房地產(chǎn)調(diào)控必須直面的一個(gè)復(fù)雜問(wèn)題。
如今，關(guān)鍵的問(wèn)題是中國(guó)需要發(fā)展一個(gè)怎樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)？這涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)問(wèn)題。以中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)分析，適合于廣大中低收入居民的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房所占比重太小，市場(chǎng)化的商品用房所占比重太大。這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了嚴(yán)重失衡。
在市場(chǎng)低利率、房地產(chǎn)優(yōu)惠政策等因素影響下，更多人以低利率從銀行借入貸款購(gòu)買住房，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的快速上漲，并進(jìn)一步誘發(fā)了房地產(chǎn)泡沫�？梢哉f(shuō)，流動(dòng)性過(guò)剩是導(dǎo)致當(dāng)下高房?jī)r(jià)的主因之一。當(dāng)然，地方政府掛牌出讓的高地價(jià)，也是引起當(dāng)下高房?jī)r(jià)的誘因之一。
但與價(jià)格飛漲的商品房供給相比，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等保障性住房的供給太少了，導(dǎo)致社會(huì)公眾質(zhì)疑不斷上升的高房?jī)r(jià)，高房?jī)r(jià)已使越來(lái)越多的人買不起住房。
正是房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)失衡，使得住房問(wèn)題已成為一個(gè)社會(huì)公共問(wèn)題，這可能比高房?jī)r(jià)問(wèn)題本身更為棘手，這也是促使國(guó)家痛下決心進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的重要原因之一。通過(guò)展開(kāi)房地產(chǎn)調(diào)控，可以遏制或威懾高房?jī)r(jià)，又可以平息社會(huì)公眾的不滿情緒。
從目前來(lái)看，城市特別是超大型城市中保障性住房市場(chǎng)規(guī)模實(shí)在太小，我們需要徹底改善房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)，特別是要加大力度建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房。這一點(diǎn)在早先國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議公布的新“國(guó)四條”中已有闡述，比如說(shuō)，要加快保障性住房建設(shè)。
據(jù)此，筆者認(rèn)為，政府在加快保障性住房建設(shè)方面應(yīng)當(dāng)充當(dāng)“運(yùn)動(dòng)員”而不是“裁判員”，需要更大的投入，并建立長(zhǎng)效的體制與機(jī)制，以此加速推進(jìn)保障性住房的建設(shè)步伐，這樣才能滿足廣大中低收入居民的起碼居住需求。
這就是說(shuō)，我們需要發(fā)展一個(gè)能實(shí)現(xiàn)保障性住房與商品房彼此均衡的房地產(chǎn)市場(chǎng)，要借用政府的有形之手，這是解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)失衡問(wèn)題的治本之道。這將有助于遏制高房?jī)r(jià)，也能平息社會(huì)公眾的不滿情緒。
另外，如何才能有效遏制高房?jī)r(jià)呢？在筆者看來(lái)，國(guó)家應(yīng)當(dāng)采取綜合治理措施，從土地供應(yīng)、住房建設(shè)、住房交易等環(huán)節(jié)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。
例如，現(xiàn)在大家普遍認(rèn)為，導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的因素是高地價(jià)，這是由地方政府的土地財(cái)政引起的。要想解決高地價(jià)問(wèn)題，首先要解決地方政府財(cái)政收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)，要讓地方政府遠(yuǎn)離“靠地吃飯”的土地財(cái)政，不進(jìn)行財(cái)政稅收體制綜合改革還真不行。
還有，在解決房地產(chǎn)市場(chǎng)需求過(guò)于旺盛問(wèn)題上，我們可以綜合運(yùn)用財(cái)政、貨幣、稅收等政策措施，來(lái)抑制房地產(chǎn)投資及投機(jī)需求。例如，可以提高第二套住房的房貸成數(shù)，或適時(shí)提高房貸利率等措施，以此來(lái)抑制過(guò)于旺盛的住房投資或投機(jī)需求。
其實(shí)，只要國(guó)家真的下決心要遏制高房?jī)r(jià)，只要我們將籬笆扎得“水泄不通”，相信是可以治理中國(guó)的高房?jī)r(jià)及房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題的。
現(xiàn)在，我們已經(jīng)清楚，中國(guó)需要發(fā)展一個(gè)能滿足大多數(shù)居民起碼住房需求的房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)又要采取措施遏制高房?jī)r(jià)，防止由此可能引發(fā)的社會(huì)不和諧問(wèn)題。這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是健康、持續(xù)的，并將繼續(xù)成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要引擎之一。因此，尋求適度房?jī)r(jià)下能滿足大多數(shù)居民起碼住房需求的房地產(chǎn)市場(chǎng)，或許是中國(guó)人的一個(gè)夢(mèng)想，當(dāng)然也可能是房地產(chǎn)調(diào)控的期待目標(biāo)之一。
但是，需要注意的是，這次房地產(chǎn)調(diào)控最好不是一次性的“急風(fēng)暴雨”，即不要為了達(dá)到抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的調(diào)控目的，簡(jiǎn)單地將發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)像“潑臟水”一樣扔掉了，我們要謹(jǐn)防房地產(chǎn)調(diào)控的“矯枉過(guò)正”。
這是因?yàn)椋l(fā)高房?jī)r(jià)的因素是綜合的，市場(chǎng)化的東西應(yīng)交由市場(chǎng)來(lái)解決，政府應(yīng)當(dāng)做好自己的事情，這樣的房地產(chǎn)調(diào)控才能起到“事半功倍”的效果，才能化解制約中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展所面臨的兩難困境。
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