中國的房地產市場已經變成一個擊鼓傳花的游戲。你如果現在再去買房，唯一能夠從中賺錢的辦法就是，找到一個比你膽子更大的人，讓他接你的下一棒。但你怎么知道自己不是那個接最后一棒的人呢？
　　2008年年底，中國房地產市場曾出現回調跡象。當時，很多房地產商覺得冬天可能就要來了。據說南方有個很大的房地產公司，員工去領圓珠筆，已經不發(fā)整支筆，只發(fā)筆芯了，而且走廊上開燈都是隔一盞開一盞。但是，自從美國金融危機爆發(fā)之后，中國房地產業(yè)因禍得福，幾乎在一夜之間，從冬天進入了夏天。在事實上極度寬松的貨幣政策和一系列針對房地產的優(yōu)惠政策刺激下，中國的房地產市場經歷了爆發(fā)性的增長。
　　從房價收入比（住房價格與城市居民家庭年收入之比）、房價租金比（住房價格與房屋月租金之比）和空置率（空置商品房面積與可供應商品房總面積之比）等指標來看，均可判斷，中國的房地產市場已經出現了嚴重的泡沫。一般來說，發(fā)達國家的房價收入比是1.8~5.5，發(fā)展中國家為4~6。在美國，中等收入家庭用3~5年的收入就能買到一套獨用住宅，在中國，普通城市居民家庭以整整10年的收入，也未必能買到一套“蝸居”。
　　中國社會科學院發(fā)布的房地產“藍皮書”中談到，城市房價對農民和農民工來說更是高不可攀。房價與農民工的年收入之比已經達到22倍，與農民的年收入之比已經逼近30倍。一個農民，不吃不喝30年，也無法在城市中擁有一個容身之所。單從房價這一點來看，農民進城——實現城市化幾乎是遙遙無期的。他們只能是城市繁華世界中的匆匆過客。
　　另一方面，當前的房價租金比已經超過了400，比一般的國際水平高了兩倍還多。租金不如月供多，反映出當前房地產市場上的投資投機成分是相當大的。
　　所有的泡沫最終都會崩潰。正如我在之前的專欄中所言，中國的房地產泡沫遲早也會破滅。但是，為什么房價到現在為止還是一路上揚呢？
　　出于學者的誠實，我必須承認，經濟學家最不擅長做的事情就是預測。不單我不擅長，比我牛得多的經濟學家也會預測錯誤。近日重讀克魯格曼（Paul　Krugman），偶然發(fā)現他在2002年就已預言，美國的房地產市場已出現泡沫，很快就會爆發(fā)金融危機，變得像20世紀90年代的日本一樣。結果呢？2003年，他錯了。2004年，他錯了。2005年，他又錯了。2006年，看起來他該對了，但是還是錯了。直到2007年，美國金融海嘯洶涌而來，他的預測終于應驗了。
　　這個故事說明了什么？說明市場是個復雜的系統(tǒng)，我們無法準確預測下一個時點會出現什么情況。凡是復雜系統(tǒng)，從本質上說都是無法預測的。
　　你到沙灘上散步，看到一個孩子在玩沙子。閑來無聊，不妨也跟孩子一起堆沙堆。松散的沙子會逐漸形成一個像金字塔一樣的沙堆。隨著沙堆慢慢變高，也就會變得越來越陡峭。到最后，這個沙堆突然崩塌。那個小孩子會在旁邊，看得非常高興。丹麥物理學家巴克（Per　Bak）就曾經思考過這個問題。假設我們一粒一粒地把沙粒堆起來，到什么時候，你再往上面增加一顆沙粒，整個沙堆會突然倒塌呢？
　　這個問題看似簡單，卻難倒了全世界的科學家。在第一階段，沙粒落下之后，并不是散落各處，而是會互相組合，慢慢形成一個錐形體，這就是物理學家所說的“自組織過程”。但是，到第二個階段，沙堆會變得非常不穩(wěn)定，再增加一顆沙粒，就會導致整個金字塔的倒塌。但問題在于，我們不知道哪顆沙粒會導致沙堆崩塌。可能再掉下來一顆沙粒，就會導致沙堆倒塌，但也可能再落下上千顆沙粒，沙堆仍然會巋然不動。
  　中國的房地產市場目前已經進入第二個階段，變成了一個不穩(wěn)定的體系。泡沫隨時可能破滅，但我們無法預測何時會破滅。從短期來看，恐怕中國的樓市還會繼續(xù)暴漲。2010年貨幣政策仍然會保持寬松、大量的熱錢可能會流入中國、居民的通貨膨脹預期越來越強烈，所有這些因素都可能導致房價走高。
　　而且，金融理論的最新發(fā)展已經表明，過去我們信奉的“有效市場”假說是有缺陷的。資產價格并不是在超過基本面支撐的內在價值之后就會馬上下跌，在低于基本面支撐的內在價值之后就會馬上上漲。投資者往往是非理性的，金融市場上的“羊群效應”會經常發(fā)生。當房價走高的時候，會帶動更多的人買房，導致房價繼續(xù)增高，房價增高，會導致更多的人買房，又會推動房價繼續(xù)增高，這是一個“自我實現的預言”。所以，我們往往會看到，當牛市剛剛出現的時候，資產價格的上漲會比較緩慢，但是到牛市快要崩潰的時候，恰恰是資產價格上漲最為瘋狂的時候。
　　中國的房地產市場已經變成一個擊鼓傳花的游戲。你如果現在再去買房，唯一能夠從中賺錢的辦法就是，找到一個比你膽子更大的人，讓他接你的下一棒。但你怎么知道自己不是那個接最后一棒的人呢？照理說，城市居民買房者，一定不是中國城市化賽跑中跑最后一棒的。接最后一棒的應該是農民工。農民工變成城市新市民的時候，才是中國城市化最后成功的時候。遺憾的是，中國的農民工太窮了，太累了，看來這次他們是沒有辦法接上最后一棒了。所以，在中國的房地產市場上，最悲慘的人是那些接倒數第二棒的人。
　　他們是誰呢？

（作者系中國社科院世界經濟與政治研究所所長助理）