國內大中城市房價畸高，根本原因在于土地出讓金制度。在房價構成中，出讓金占到了25%～30%甚至更高的比例，今年上海推出的一些地塊，樓板價甚至就已經超過每平方米3萬元，正因此，才有開發(fā)商“今后房價超過5萬元”的斷言，也才有普通民眾拼命購房以求擠上末班車的自我求生。我們無法肯定是地價拉高了房價還是房價拉高了地價，但是我們卻可以肯定，如果取消出讓金，至少可以降低房價。
　　土地出讓的本質是土地國有化之后國家又以競價方式向居民出售土地財產權，而出讓金則是對未來70年物業(yè)稅的集中提前征收。任何一種資源也好、服務也好，如果我們只能向國家購買，且只能按照國家的定價購買，那就是在向國家交稅，無論它的名義是稅還是費。但作為費的出讓金和作為稅的物業(yè)稅，在以下幾個方面存在不同：
　　1.在繳納數額的確定上，物業(yè)稅是法定的，事先確定了被征收對象和數額的標準，并且可以有減免和優(yōu)惠。而出讓金則是競價確定，因人而異，因地而異，因時而異，并且有很大的尋租空間；2.物業(yè)稅是逐年繳納的保有稅，它不會加大購房成本，卻會增加閑置成本，從而有利于抑制投機，增加房屋供給，達到降低房價的效果。而出讓金，是對將來70年物業(yè)稅的提前征收，加大了購房成本，同時又因為保有的低成本，無法有效地減少閑置和抑制投機；3.出讓金雖然可以在短期內增加政府收入，但是，卻使后來的政府面臨無地可供出讓的巨大財政風險。而按照房地產的估值逐年繳納物業(yè)稅，則為政府提供了一個穩(wěn)定的現金流，有利于財政安全；4.政府對出讓金的攫取以不斷地否定民眾的土地權利為前提，所以，會導致不斷地征收和拆遷，使政府和民眾的矛盾日益激化。而物業(yè)稅則以承認并保護民眾的土地權利為前提，有利于推進法制建設。
　　我們建議：廢棄出讓金制度，實行物業(yè)稅改革。具體措施如下：
　　1.所有國民住宅的興建，一律由國家無償提供土地，房屋所有權人逐年按照法定的稅率繳納物業(yè)稅，但國家對于貧困家庭應減少或免征物業(yè)稅；2.現有已購商品房，在土地出讓使用權有效期間免征物業(yè)稅，使用權到期后自動續(xù)期的，依法繳納物業(yè)稅；3.現有農村集體土地上興建的房屋，不違反土地規(guī)劃的，依法承認其合法所有權，并允許自由轉讓，同時，對房屋所有權人和土地使用權人征收物業(yè)稅；4.核定現有經濟適用房的所有權人，對于經濟收入狀況不符合取得條件的所有權人，包括初始不符合以及初始符合但后來所有權人收入增加變?yōu)椴环�合的，依法征收物業(yè)稅。
　　物業(yè)稅改革的意義，除了降低房價，保障政府財政安全，還包括：
　　1.有利于妥善處理小產權房的合法化問題。符合規(guī)劃的小產權房，其合法化的障礙主要是國家如何分享集體土地的收益。在出讓金制度下，國家必須取得集體土地的所有權，才能夠再予以出讓，因此，國家為了壟斷取得土地出讓金，會禁止集體土地出讓、出租用于非農業(yè)建設。而集體為了取得出讓金，則必須違法出讓和出租。物業(yè)稅改革后，通過規(guī)定國家和地方鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體對物業(yè)稅收的分享，可以有效地解決這一爭端。
　　2.可以有效地化解經濟適用房的弊端。姑且不說現實中存在大量購買人條件作假的情形，即使條件是真的，也無法避免購買人在購買經濟適用房后收入增加，因此不再符合經濟適用房條件的情形，從而導致了大量的高收入者占據著經濟適用房而低收入者卻無房可買的局面。而物業(yè)稅，卻可以根據所有權人的收入狀況，及時地予以免除和征收，避免了上述不公平的發(fā)生。
　　3.有利于減少非法拆遷。物業(yè)稅的實施，政府收入的取得不再依賴于出讓，政府就沒有動力去從事大規(guī)模的非公共利益性質的拆遷。相反，為了征收物業(yè)稅，必須承認并保護現有的房屋所有權，這樣，就使因拆遷導致的緊張局面得以化解。
　　總之，出讓金制度嚴重違反了稅收法定原則，是政府機會主義的制度根源，是房價高企的罪魁禍首，我們呼吁：面對嚴重的金融危機，中國政府必須當機立斷，立即停止出讓金制度，實現出讓金向物業(yè)稅的制度轉型。

（作者系上海大學法學院副教授）