國家統(tǒng)計局近日首次就住房成本問題，在全國40個重點城市進(jìn)行商品住宅開發(fā)費用調(diào)查。盡管許多人士對國家統(tǒng)計局的住房成本調(diào)查結(jié)果翹首以待，但應(yīng)該認(rèn)識到，是供求關(guān)系而非成本決定了房價，只要供求關(guān)系不改變，價格上漲趨勢就不會停止。筆者認(rèn)為，要加快開發(fā)速度以增加住房供應(yīng)，同時抑制過度的投機需求，從而改變房
地產(chǎn)市場的供求關(guān)系。
要減少開發(fā)商的“暴利”，無非是兩條途徑：增加開發(fā)商的經(jīng)營成本；壓低其銷售收入。對于前者，政府通過土地一級市場的壟斷提高土地價值，通過控制供應(yīng)節(jié)奏助推“地王”出現(xiàn)，因此不用再出新政策，政府已經(jīng)在抬高地價，增加開發(fā)商經(jīng)營成本了。只是，地價高了，房價更高，開發(fā)利潤率更高。
那么，減少開發(fā)利潤就只有限制開發(fā)商的銷售價格或銷售方式了。然而，賣房子總不能來個憑票供應(yīng)，比如憑戶口供應(yīng)吧？雖然國際上許多國家對住房是憑“國籍”銷售，以此限制國外游資炒房，但中國各地目前還看不到對住房購買有附加限制條件的，相反倒是有許多鼓勵優(yōu)惠措施。因此，減少開發(fā)商收入就只有限制銷售價格這一條途徑了。
這條途徑是否可行？首先要看供求關(guān)系，供求關(guān)系決定價格。當(dāng)前房價越漲越高，是需求超過供給的結(jié)果。盡管這種需求里面包含了很多的投機需求，但筆者認(rèn)為，不能先驗地判斷“投機需求”是不道德的。投機通過加速銷售加快了開發(fā)商的資金回籠，間接地加快了開發(fā)，增加了市場供應(yīng)。
只要供求關(guān)系不發(fā)生逆轉(zhuǎn)，房價居高不下的局面就無法改變。要改變房價，首先要靠加快開發(fā)速度以增加住房供應(yīng)。而要增加住房供應(yīng)量，最主要的是要嚴(yán)格土地執(zhí)法�，F(xiàn)有囤積在開發(fā)商手里已出讓而未開發(fā)的土地高達(dá)11.63億平方米，即使按照2005-2008年間的高速開發(fā)進(jìn)度（2.5億平方米/年）測算，當(dāng)前存量土地需要開發(fā)4.6年。未開發(fā)存量規(guī)模等于最近3年的土地購置量，2006-2008年間高價拿的土地等于全部沒開發(fā)。按照我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)有的開發(fā)速度，我國土地存量規(guī)模在2004年就開始超越了2年開發(fā)時間的一般開發(fā)周期標(biāo)準(zhǔn)，正是在2004年，中國房地產(chǎn)市場開始顯現(xiàn)過熱征兆，政府也開始了宏觀調(diào)控，但在各級地方政府出于財政收入考慮而陽奉陰違的做法下，中央的調(diào)控政策效果被大打折扣，未開發(fā)土地存量逐漸積累至如今的天量。
改變供求關(guān)系的第二個方面，是要抑制過度的投機需求。要嚴(yán)格“二套房”房貸政策，嚴(yán)格住房交易增值稅征收，對稅收轉(zhuǎn)嫁問題可以試行真實居住滿一定年限返稅的制度，這樣，不但可以提高自住需求者的購房能力，又實現(xiàn)只有真正的自住者才可真正得到政府補貼的政策效果。
對樓市而言，當(dāng)前供不應(yīng)求的市場狀況即將發(fā)生逆轉(zhuǎn)，并極有可能轉(zhuǎn)變?yōu)閲?yán)重的供過于求態(tài)勢。當(dāng)前房地產(chǎn)市場的施工面積超過了20億平方米，按照住房建設(shè)周期1-2年的通常情況，即使沒有新開工項目，2009-2010年至少要完成竣工面積20億平方米以上。而2005-2008年是我國住房銷售的旺盛時期，銷量穩(wěn)定且規(guī)模較大，平均每年銷售6.4億平方米。按照這個銷售速度，現(xiàn)有在建項目建成后完成銷售至少需要3年。從房地產(chǎn)的銷售情況看，房地產(chǎn)市場的交易量基本上是跟隨竣工量變化的，其中發(fā)揮調(diào)整機制的變化量是價格。從竣工和銷售的對比情況看，我國已竣工面積完成銷售率為99.55%。可見，開發(fā)商秉承“沒有賣不掉的商品，只有賣不掉的價格”理念，對價格一般隨行就市，從而保證了銷售進(jìn)展的順利。房地產(chǎn)項目由于資金占用量大，杠桿比例高，開發(fā)商一般很少發(fā)生“捂盤”行為。按照未來的施工和竣工進(jìn)展情況，未來房地產(chǎn)市場的演變會經(jīng)歷一個價格由緩慢下降到快速下降的過程。
（作者系上海證券研究所首席宏觀分析師） |
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