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| 房地產(chǎn)成本結(jié)構(gòu)，不僅要摸底而且應(yīng)公開 |
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日前，國家統(tǒng)計局已經(jīng)展開對40個重點(diǎn)城市商品住宅開發(fā)費(fèi)用的專項調(diào)查。即對房地產(chǎn)項目開發(fā)費(fèi)用的構(gòu)成中，項目土地費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)等各種稅費(fèi)各占多少進(jìn)行“摸底”。
統(tǒng)計部門“摸底”來得正是時候。最近一段時間，房價出現(xiàn)“回暖”的趨勢，面對開發(fā)商、地方政府、消費(fèi)者各執(zhí)一詞的局面，調(diào)控政策已進(jìn)退維谷。政策制定者唯有徹底了解整個行業(yè)的利益結(jié)構(gòu)，才能洞悉真相，尋找治理良方。
一直以來，公開房地產(chǎn)開發(fā)成本的呼聲從未停止。很大程度上，民眾的這一訴求，是希望能用成本價格比照高房價，算出開發(fā)商的暴利。這固然部分出于民眾的情緒宣泄，但更重要的是，這一訴求不僅指向開發(fā)商的利潤，更指向開發(fā)商與地方政府之間的利益分配關(guān)系。因為開發(fā)成本中包含了土地出讓成本、稅費(fèi)收入以及地方政府在房地產(chǎn)價格中的獲利比例。
據(jù)統(tǒng)計，目前我國與房地產(chǎn)直接有關(guān)的稅種多達(dá)14種，其中實際征收的有12種，占我國實際征收稅種數(shù)量的一半。收費(fèi)項目就更加繁雜，一般都在幾十種，多的地方甚至超過百種。由于稅、租、費(fèi)界限不清，且在保有環(huán)節(jié)稅負(fù)畸輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)畸重，這些都構(gòu)成提高房價一次性交付成本的壓力。掌握成本結(jié)構(gòu)，無疑有利于厘清地方政府與房地產(chǎn)企業(yè)的利益分配比例，以及洞悉地方政府對市場的干預(yù)動機(jī)。
但正因為此，地方政府與開發(fā)商對房地產(chǎn)開發(fā)成本一直諱莫如深，雖然曾經(jīng)有過幾個省份宣布將公布房地產(chǎn)開發(fā)成本，但后來無不被以各種理由推脫搪塞。不少省份都以房價由供求關(guān)系決定、與成本無關(guān)，而且開發(fā)成本屬于商業(yè)機(jī)密為由，明確拒絕公布房地產(chǎn)成本。
房地產(chǎn)開發(fā)成本真的與房價無關(guān)嗎？2006年廣州樓面地價為2872元/平方米，但到2007年，樓面地價已經(jīng)接近翻了一倍，為5227元/平方米。開發(fā)商正是在這個節(jié)骨眼上，宣稱政府土地供應(yīng)過少，導(dǎo)致未來可能出現(xiàn)“地荒”，倘若加上建設(shè)周期的時滯，地價上漲正好對應(yīng)2008年樓價上漲一倍的瘋狂。而在稅費(fèi)成本方面，2008年3月8日，全國政協(xié)委員、河南省工商聯(lián)副主席王超斌等在《關(guān)于減少政府收費(fèi)環(huán)節(jié)，遏制住房價格上漲的建議》中提到，房地產(chǎn)開發(fā)商需要繳納50余項費(fèi)用，涉及到約25個政府部門，總體費(fèi)用占到開發(fā)成本的15%-20%。這些事實無不說明，地方政府實為房地產(chǎn)市場的獲利主體之一。
正是由于在開發(fā)商與政府之間的這筆賬算不清楚，房價虛高的真實原因往往陷入公說公有理、婆說婆有理的雙重表述：地方政府歸咎于開發(fā)商定價虛高，開發(fā)商抱怨土地供應(yīng)過少，稅費(fèi)成本過高，推高房價，一來二去，民間輿論往往失去焦點(diǎn)，最終不了了之。而這種互相責(zé)難，倒能從反面鞏固政商之間的攻守同盟，維持著兩者之間的利益共生結(jié)構(gòu)。因此，此次國家統(tǒng)計局的“摸底”行動，除了要了解房地產(chǎn)的成本結(jié)構(gòu)外，還應(yīng)該將調(diào)研結(jié)果公之于眾，否則，這個“底”仍然有可能被既得利益的游說集團(tuán)繼續(xù)掩蓋。
從當(dāng)前公布的信息看，統(tǒng)計局此次摸底行為，調(diào)查的范圍和對象是北京、上海、廣州、杭州、無錫等40多個重點(diǎn)城市部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從2008年1月到2009年4月有銷售活動的商品住宅樓盤項目。截取近期數(shù)據(jù)，固然有減少調(diào)研成本的考慮，但卻存在無法縱向查明地方政府歷年來干預(yù)房價手段的問題。必須指出的是，地方政府對房價的影響，未必是通過提升土地出讓價格以及增加稅費(fèi)收入的方式進(jìn)行，更為隱秘的方式是通過調(diào)整土地供應(yīng)以及對開發(fā)商囤積土地管理的松緊程度對房地產(chǎn)供應(yīng)量施加影響。只要減少土地供應(yīng)，或縱容開發(fā)商囤積土地，房價就必然飚升，稅費(fèi)收入也水漲船高。因此，僅僅調(diào)查2008年至今的開發(fā)成本結(jié)構(gòu)，并不能完整理解房地產(chǎn)市場利益結(jié)構(gòu)，建議有關(guān)部門一次性調(diào)研5年內(nèi)的稅費(fèi)收入以及土地價格、土地供應(yīng)量、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)供應(yīng)量數(shù)據(jù)，從而完整掌握動態(tài)的利益結(jié)構(gòu)變化軌跡。
總之，此次國家統(tǒng)計局對40個重點(diǎn)城市房地產(chǎn)開發(fā)成本的調(diào)查及時而且必要。特別是在物業(yè)稅的改革正在醞釀之際，摸清現(xiàn)有利益結(jié)構(gòu)，還可以為“新人新辦法，老人老辦法”作出安排。我們期待有關(guān)部門徹底公布調(diào)查結(jié)果，為房地產(chǎn)市場正本清源。 |
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