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| 2010-08-18 作者:唐學(xué)鵬 來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 |
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中國住房空置率之謎是近日最為關(guān)注的話題。不久前，有媒體報(bào)道，經(jīng)國家電網(wǎng)的家庭用電數(shù)據(jù)可知，全國660個(gè)城市總共有6540萬套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個(gè)月為零，一時(shí)間引發(fā)軒然大波，很多網(wǎng)友不斷發(fā)布附近住宅小區(qū)“黑燈照”，央視更是對(duì)很多熱點(diǎn)樓盤的“空置房”做了一些調(diào)查。不過，住房高空置率問題也遭到很多市場(chǎng)分析人士的否認(rèn)和反駁。
坦率地說，即使“6540萬套”數(shù)字過于龐大牽強(qiáng)，但只需用日常的觀察可知中國住房空置率是個(gè)很大的問題。中國統(tǒng)計(jì)部門沒有專門的空置率。這也許是件好事，因?yàn)樯倭艘豁?xiàng)爭(zhēng)議性的統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目。不過，住建部官員發(fā)出“空置率跟高房價(jià)沒有直接關(guān)系”的言論卻在邏輯上讓人費(fèi)解。
如果“空置率和高房價(jià)沒有直接聯(lián)系”的邏輯成立的話，那么是否也可以說“農(nóng)產(chǎn)品的囤積炒作同農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格飛漲沒有直接聯(lián)系”？這就會(huì)在事態(tài)上形成古怪的分裂，因?yàn)檗r(nóng)產(chǎn)品沒有順暢地進(jìn)入消費(fèi)市場(chǎng)可以等同于“空置”。國家各部委正在部署行動(dòng)打擊農(nóng)產(chǎn)品的囤積和投機(jī)，發(fā)改委甚至認(rèn)為，農(nóng)產(chǎn)品例如粳米、玉米、大蒜、蔬菜、綠豆等價(jià)格的猛漲最重要的原因就是不法資金的囤積，兩者有著至關(guān)重要的關(guān)聯(lián)。但是這個(gè)關(guān)聯(lián)在房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎消失得無影無蹤。
當(dāng)然，并非所有空置都是不合理的，例如家庭人口增減帶來的住房多余，這是市場(chǎng)正常狀態(tài)的合理變動(dòng)。我們所擔(dān)憂的是一種“系統(tǒng)性空置”，這種空置的背后根本性力量是政策導(dǎo)致的。就像在期貨市場(chǎng)，人們之所以持續(xù)持有頭寸并不斷放大，不愿意平倉，那一定是有一種瘋狂的系統(tǒng)性力量驅(qū)使人們這么做。而這個(gè)力量就是政府低利率為代表的極度寬松貨幣政策，人們始終受到負(fù)利率和高通脹預(yù)期的困擾，買房就是一件非常合理的事情。即使買房產(chǎn)生的租金收入看上去都不如房屋總款存在銀行里面的利率，人們還是會(huì)投機(jī)式買房，即使買房之后房屋是空置的。因?yàn)橘I房是可以使用按揭，有杠桿率，同時(shí)他們堅(jiān)信通脹會(huì)傳遞到房屋租賃市場(chǎng)，最終房租還會(huì)大幅度上升，租售比會(huì)在動(dòng)態(tài)中修正。
房屋市場(chǎng)的“系統(tǒng)性空置”在西方國家被視為堪比失業(yè)的浪費(fèi)，相當(dāng)于大量資源被閑置，所以會(huì)出臺(tái)稅收政策來增加空置成本，不過這要求對(duì)中國也許過高，因?yàn)橹袊y(tǒng)計(jì)部門現(xiàn)在連空置房屋都不能查，更談不上會(huì)立即出臺(tái)政策。所以，我們冀望政府改變“系統(tǒng)性空置”是通過提高利率、收縮貨幣的方式來進(jìn)行。
房屋空置并不是個(gè)中性問題，也不僅僅是投機(jī)性購房者所忌諱的問題。事實(shí)上，維護(hù)房屋泡沫的中堅(jiān)力量始終是那些有房者——甚至僅有一套房的業(yè)主。道理很簡單，因?yàn)槿绻阄夜べY相當(dāng)都是8000，但我在房價(jià)1萬的時(shí)候，每月還完按揭5000后我還有3000，有余錢買其他消費(fèi)品，但如果房價(jià)漲到1.4萬，按揭7000，那么你只能買點(diǎn)糧食蔬菜“果腹”了，由于你沒有余錢，那么其他商品對(duì)應(yīng)的整體購買力也會(huì)削減，從而使價(jià)格變得便宜，這其實(shí)是“消費(fèi)者剩余的轉(zhuǎn)移”，只不過從后購房者轉(zhuǎn)到先購房者。所以，房價(jià)泡沫對(duì)于所有的購房者都是有利的，即使這其中人并不炒房，他們也可以通過房價(jià)對(duì)后買者購買力的“稀釋”而獲利，這個(gè)“消費(fèi)者剩余內(nèi)部轉(zhuǎn)移機(jī)制”將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫會(huì)極大限度地吸納每一滴泡沫成分，最大限度地拖人入“泥潭”，最大限度地?cái)U(kuò)散，然后造成最大限度的傷害。
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