重慶農(nóng)村土地交易所。 資料照片

    一些專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)人士在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，重慶農(nóng)村土地交易制度創(chuàng)新和“地票”交易模式設(shè)計(jì)，作為中國(guó)農(nóng)村集體建設(shè)用地制度改革的一次重要探索，可能會(huì)對(duì)于解決進(jìn)城農(nóng)民的宅基地處置，助推戶(hù)籍制度改革帶來(lái)十分有意義的嘗試。

　　激活城鄉(xiāng)要素市場(chǎng)

　　重慶市市長(zhǎng)黃奇帆表示，“地票”交易制度是“先造地后用地”，農(nóng)村閑置土地資源依法有序退出，先把農(nóng)村建設(shè)用地轉(zhuǎn)化成耕地之后，才在城市新增建設(shè)用地，對(duì)耕地的保護(hù)力度更大、保護(hù)效果更好。同時(shí)，“地票”交易制度創(chuàng)新可以有效解決當(dāng)前城鎮(zhèn)化和工業(yè)化加速期，城市建設(shè)用地緊張的矛盾，而城鄉(xiāng)建設(shè)用地總量不增加、耕地總量不減少。
　　“地票”模式在解決城市建設(shè)用地緊張矛盾的同時(shí)，也降低拆遷成本，減少了拆遷矛盾�！暗仄薄蹦Ｊ綄�(shí)現(xiàn)了在遠(yuǎn)郊區(qū)縣偏遠(yuǎn)地區(qū)進(jìn)行拆遷安置，在近郊區(qū)縣用地。在遠(yuǎn)郊偏遠(yuǎn)地區(qū)，農(nóng)戶(hù)對(duì)集體建設(shè)用地的增值收益預(yù)期不高，降低了拆遷難度。在城市近郊區(qū)，農(nóng)民對(duì)土地特別是對(duì)房屋的增值預(yù)期很高，政府和開(kāi)發(fā)商不愿意面對(duì)近郊區(qū)對(duì)村莊和宅基地的高拆遷成本以及引發(fā)的社會(huì)矛盾。據(jù)榮昌縣測(cè)算，在縣城旁邊，僅房屋拆遷補(bǔ)償和住房貨幣安置費(fèi)用就要超過(guò)30萬(wàn)元/戶(hù)。如果是重慶主城區(qū)城鄉(xiāng)接合部，拆遷補(bǔ)償價(jià)格更高。而“地票”價(jià)格每畝在10萬(wàn)元左右，目前最高每畝也不超過(guò)20萬(wàn)元。
　　在黃奇帆看來(lái)，“地票”模式還有利于激活城鄉(xiāng)要素市場(chǎng)，完善城鄉(xiāng)市場(chǎng)體系。土地交易所成立后，通過(guò)開(kāi)展遠(yuǎn)距離、大范圍的土地資源優(yōu)化配置，使固化的土地資源轉(zhuǎn)化為可以流動(dòng)的資本。土地作為農(nóng)村最主要的生產(chǎn)要素，它一旦流動(dòng)起來(lái)，必然帶動(dòng)農(nóng)村要素市場(chǎng)的發(fā)育，有力地促進(jìn)資本、產(chǎn)權(quán)、技術(shù)等其他要素市場(chǎng)建設(shè)。

　　反哺“三農(nóng)”

　　黃奇帆認(rèn)為，“地票”模式可實(shí)現(xiàn)城市反哺農(nóng)村、發(fā)達(dá)地區(qū)支持落后地區(qū)。理清“地票”收益反哺“三農(nóng)”的思路，必須算清兩筆賬：
　　第一筆賬：政府賬。即政府如何分配地票收益，如何提升農(nóng)村土地價(jià)值，如何實(shí)施耕地保護(hù)？
　　目前，“地票”價(jià)格也隨之走高，目前每畝最高達(dá)18萬(wàn)多元。“地票”交易價(jià)款分配辦法規(guī)定，“地票”收益全部用于“三農(nóng)”。
　　重慶市國(guó)土資源和房屋管理局副局長(zhǎng)、重慶農(nóng)村土地交易所總裁董建國(guó)說(shuō)，如果是農(nóng)民宅基地復(fù)墾所得的“地票”，交易成功后，農(nóng)民可得到三筆收益：農(nóng)民的房屋及其構(gòu)附著物按當(dāng)?shù)卣鞯夭疬w補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償；按復(fù)墾區(qū)縣100平方米鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋市場(chǎng)價(jià)的20%給予農(nóng)民購(gòu)房補(bǔ)助；復(fù)墾增加的耕地仍由該農(nóng)戶(hù)承包耕種。
　　而屬于集體經(jīng)濟(jì)組織的“地票”(比如鄉(xiāng)村公用設(shè)施或鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廢棄的建設(shè)用地)，首先按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)有土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)給予所有權(quán)補(bǔ)償，主要用于村民的社會(huì)保障；其次在地票收益中還將撥付給復(fù)墾區(qū)縣一筆耕地保護(hù)基金或用于農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的專(zhuān)項(xiàng)基金。此外，“地票”落戶(hù)區(qū)縣還將獲得約占“地票”交易總額10%左右的新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)，用于改善當(dāng)?shù)剞r(nóng)村發(fā)展條件。
　　第二筆賬：農(nóng)民賬。即農(nóng)民如何從“地票”交易中增加土地收益，如何促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展？
　　由于“地票”交易，使難以從城市發(fā)展的土地級(jí)差地租中獲益的遠(yuǎn)郊區(qū)農(nóng)民從中得到好處。江津區(qū)的李市鎮(zhèn)孔目村，距離重慶有一個(gè)多小時(shí)的路程，即使到江津區(qū)政府所在地，開(kāi)車(chē)也要半小時(shí)。村支部書(shū)記張福云對(duì)記者說(shuō)，村里的宅基地和建設(shè)用地，如果沒(méi)有“地票”交易，幾乎沒(méi)有任何其他的利用價(jià)值。但是通過(guò)“地票”交易后，價(jià)值提高了很多，解決了新農(nóng)村建設(shè)中資金短缺的問(wèn)題，使得部分村民的住房條件得到了改善，還配套了水、電、燃?xì)?沼氣)、閉路電視、信息網(wǎng)絡(luò)、污水處理、垃圾處理等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了相應(yīng)的配套，并配套了生產(chǎn)用房。

　　助推戶(hù)籍制度改革

　　專(zhuān)家們認(rèn)為，重慶市正在推行的“地票”模式，是對(duì)中國(guó)農(nóng)村集體建設(shè)用地制度改革的一次重要探索。如果把“地票”的形式和農(nóng)民進(jìn)城落戶(hù)的城鎮(zhèn)化政策結(jié)合起來(lái)，可能會(huì)對(duì)于解決進(jìn)城農(nóng)民的宅基地處置上帶來(lái)十分有意義的嘗試。
　　如果由中央政府出資，結(jié)合戶(hù)籍制度改革，統(tǒng)一購(gòu)買(mǎi)進(jìn)城落戶(hù)農(nóng)民的宅基地，通過(guò)“地票”的形式出讓給用地的城鎮(zhèn)，并把基中一部分收益補(bǔ)償給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和進(jìn)城落戶(hù)的農(nóng)民、農(nóng)民落戶(hù)的城鎮(zhèn)政府，可能對(duì)中國(guó)未來(lái)的城鎮(zhèn)化政策以及相關(guān)的農(nóng)村集體建設(shè)用地制度改革具有十分重要的意義。
　　隨著農(nóng)民工外出的增多，收入水平的提高，在家鄉(xiāng)城鎮(zhèn)購(gòu)房現(xiàn)象已經(jīng)比較普遍。如大足縣高升鎮(zhèn)先進(jìn)村不足50戶(hù)的11組已有10多戶(hù)農(nóng)民在城鎮(zhèn)購(gòu)置了住房。江津區(qū)的統(tǒng)計(jì)顯示，江津城區(qū)每年30%的商品房是由農(nóng)民購(gòu)買(mǎi)。這些在城鎮(zhèn)購(gòu)房的農(nóng)民，對(duì)農(nóng)村宅基地的交易愿望較高。對(duì)江津區(qū)李市鎮(zhèn)的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在第一批137戶(hù)參與“地票”交易的農(nóng)民中70%已在城鎮(zhèn)購(gòu)房。推進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城落戶(hù)，“地票”是利用市場(chǎng)化手段激勵(lì)他們徹底切斷與農(nóng)村聯(lián)系的政策工具。