一次，筆者接觸到一位在外打工多年的農(nóng)民工，他告訴我，他們夫妻兩個(gè)都在沿海的同一個(gè)城市打工，經(jīng)辛苦打拼，已積攢了一些錢(qián)，準(zhǔn)備全部花掉，在他老家的縣城買(mǎi)一套房。我問(wèn)他那些錢(qián)是否夠在他們那里的縣城買(mǎi)一套房，他說(shuō)，雖然他們縣城經(jīng)濟(jì)還不夠發(fā)達(dá)，人均收入還不高，但近幾年房?jī)r(jià)漲了不少，而真正炒房的并不多，再貸些款，就差不多夠了。
 　 從這個(gè)農(nóng)民的話語(yǔ)中，我們獲得的重要啟示是，住房市場(chǎng)以消費(fèi)需求為主導(dǎo)才健康；一個(gè)國(guó)家、一個(gè)地區(qū)、一個(gè)城市，乃至一個(gè)縣城的住房市場(chǎng)是否理性、是否健康，對(duì)于該地方的民生、經(jīng)濟(jì)發(fā)展都是至關(guān)重要的。如果老百姓在城市或縣城買(mǎi)不起房，提高城市化率就很難。
　　一個(gè)健康、理性的住房市場(chǎng)不是那種房?jī)r(jià)暴漲暴跌的市場(chǎng)，而是房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定的市場(chǎng)，是一個(gè)以住房消費(fèi)需求為主導(dǎo)的市場(chǎng)。從長(zhǎng)期來(lái)看，要治理好中國(guó)的住房市場(chǎng)，防止中國(guó)住房市場(chǎng)房?jī)r(jià)暴漲暴跌，要想中國(guó)的住房市場(chǎng)在理性軌道上運(yùn)行，有三個(gè)前提。
　　其一，具有控制銀行“短視”行為的機(jī)制，建立了住房信貸占總貸款比例的彈性制度。與許多其他行業(yè)一樣，銀行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)是比較激烈的，在住房市場(chǎng)異�；鸨瑫r(shí)，銀行投向住房市場(chǎng)貸款所獲得的回報(bào)率是相當(dāng)可觀的，這樣各銀行自然會(huì)競(jìng)相向住房市場(chǎng)投放貸款，而不顧長(zhǎng)期性的風(fēng)險(xiǎn)。所以，為了促進(jìn)中國(guó)住房市場(chǎng)理性發(fā)展，住房金融政策的方向是，在控制好信貸規(guī)模的情況下，應(yīng)控制好住房信貸占總貸款的比例。這個(gè)比例不是越高越好，也不是越低越好，要結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況和房?jī)r(jià)情況來(lái)確定。
　　中國(guó)在2008年年底及2009年所采取的貨幣政策及信貸政策是一個(gè)特例，是為了應(yīng)對(duì)次貸危機(jī)所采取的權(quán)宜之策，不能當(dāng)長(zhǎng)期政策使用。當(dāng)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)線性增長(zhǎng)或單方向增長(zhǎng)時(shí)，應(yīng)控制好住房信貸占總貸款的比例，使其呈線性下降趨勢(shì)；當(dāng)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)線性下降或單方向下降時(shí)，應(yīng)逐步提高住房信貸占總貸款的比例。也就是說(shuō)，應(yīng)使住房信貸占比與房?jī)r(jià)呈反方向運(yùn)動(dòng)。從靜態(tài)角度看，從優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)的角度考慮，住房信貸占金融系統(tǒng)總貸款的比控制在20％以下是比較合理的，這樣，信貸結(jié)構(gòu)不會(huì)呈現(xiàn)畸形化， 金融風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)會(huì)比較小。
　　其二，具有彈性房產(chǎn)稅制度。房產(chǎn)稅使用得當(dāng)，對(duì)抑制囤房行為是有很大幫助的，可有效防止住房市場(chǎng)發(fā)生泡沫。按照目前中國(guó)的房產(chǎn)稅制度，居民或房地產(chǎn)企業(yè)手上的住房只要不用來(lái)出租或從事經(jīng)營(yíng)，是不用交房產(chǎn)稅的。這樣容易產(chǎn)生囤房現(xiàn)象。所以，不僅要對(duì)現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度改革，即在不對(duì)居民住房消費(fèi)需求造成大的影響的前提下，不區(qū)分住房用途征收房產(chǎn)稅。而且，還應(yīng)建立彈性的房產(chǎn)稅制度。所謂彈性房產(chǎn)稅制度，就是指房產(chǎn)稅稅率采取累進(jìn)稅率，房?jī)r(jià)高的稅率越高，并根據(jù)住房市場(chǎng)情況對(duì)房產(chǎn)稅稅率進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。當(dāng)住房市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)，提高房產(chǎn)稅稅率，當(dāng)住房市場(chǎng)疲軟時(shí)，應(yīng)及時(shí)降低房產(chǎn)稅稅率。
　　日本有較好的房地產(chǎn)稅，如固定資產(chǎn)稅，但沒(méi)用好，其房地產(chǎn)稅不僅缺乏彈性，而且沒(méi)有進(jìn)行逆勢(shì)反向調(diào)節(jié)。當(dāng)1985年日本房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫開(kāi)始吹起時(shí)，其后來(lái)的固定資產(chǎn)稅稅率是相當(dāng)?shù)偷�，大致�?.2%-0.3%，且實(shí)際有效稅率低于0.2%。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)非常明顯時(shí)，日本卻于1988年采取了減輕固定資產(chǎn)稅稅負(fù)的措施，降低房地產(chǎn)估價(jià)，對(duì)居住用地實(shí)行稅收優(yōu)惠政策。中國(guó)應(yīng)吸取日本的教訓(xùn)，不僅應(yīng)改革現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度，還應(yīng)建立富有彈性的房產(chǎn)稅制度。
　　其三，具有防止住房市場(chǎng)人為炒作的機(jī)制。近幾年，當(dāng)房?jī)r(jià)不斷上揚(yáng)的時(shí)候，有人說(shuō)，這是因?yàn)檎�府供�?yīng)的土地不夠，而每當(dāng)新的土地供應(yīng)出來(lái)，新的地王就會(huì)產(chǎn)生。在這種情況下，越是供應(yīng)土地，越是被人利用炒作，房?jī)r(jià)就越往上漲。這種炒作行為抓住了一種消費(fèi)心理，那就是恐漲心理。此外，房地產(chǎn)企業(yè)拿到地后，有的可能不會(huì)馬上去蓋房，有的會(huì)拿去蓋房，但蓋好房子還要等一段時(shí)間，不可能馬上向市場(chǎng)供應(yīng)新房。
　　所以，在住房市場(chǎng)非理性上漲的情形下，靠向市場(chǎng)供應(yīng)土地來(lái)抑制泡沫收效甚微。在此種情形下，不如停止向住房市場(chǎng)供應(yīng)土地，使住房市場(chǎng)的炒作失去 “土壤”。此外，防止住房市場(chǎng)人為炒作的另一個(gè)辦法就是，根據(jù)居民住房消費(fèi)需求情況，投放、建設(shè)保障性住房用地，并每年保證一定的增長(zhǎng)比例。

（作者系經(jīng)濟(jì)學(xué)教授）