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| 2009-12-17 作者:馬光遠 來源:經(jīng)濟參考報 |
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12月14日，國務院常務會議出臺了遏制房價過快上漲，抑制投資投機性購房的四條政策，史稱“國四條”。政策的核心通過政策組合拳，運用土地、金融、稅收等手段，果斷對失控的樓市進行調控，從而抑制投資、投機性購房，穩(wěn)定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。很顯然，去年年底以來國務院出臺的扶持房地產(chǎn)發(fā)展的政策已經(jīng)全面被以“國四條”為代表的房地產(chǎn)新政所取代。
然而，遺憾的是，“國四條”似乎遭遇了民眾的冷遇。筆者研究了一下網(wǎng)上對“國四條”的評論，大多對政策是否真正起到效果持懷疑態(tài)度，而且，很多都認為在地方政府和開發(fā)商的博弈和對抗下，“國四條”會遭遇和以前的調控政策一樣的命運�！皣臈l”遭遇的這種信任危機有歷史的前車之鑒。2005年國家就開始調控房價，然而，在地方政府和開發(fā)商的合謀下，這些政策都被化于無形，陷入了“兩個凡是”式的尷尬：凡是中央調控房價的政策，很難得到執(zhí)行；凡是推動房價的，都會加倍執(zhí)行！
特別是，2008年底，在房地產(chǎn)本身剛剛開始周期性調整，房價剛剛開始理性回落的時候，卻因金融危機的到來而使得政策“急轉彎”，國家出臺了一系列促進房地產(chǎn)發(fā)展的政策。從當時來看，雖屬無奈之舉，但也在很大程度上損害了民眾對房地產(chǎn)政策的信任。既然2005年開始的調控政策一直致力于控制高房價，而在房價剛剛開始回落的時候卻又立即挽救，讓民眾對政策的信任基礎蕩然無存。因此，“國四條”如何在復雜的利益博弈下，修復民眾的信任，恐怕比政策本身都更加重要。
而且，就中國的房地產(chǎn)市場而言，我們無法逃避這么一個結論，政府在其中扮演著一個重要的利益角色。開發(fā)商之所以敢于對抗中央政府的調控政策，根源在于地方政府與房價之間的畸形依賴關系和土地財政的生存模式。從根子上來說，要讓民眾重新恢復對政策的信任，必須下定決心改變房產(chǎn)商和地方政府唇亡齒寒的畸形血肉關系，恢復政府作為中立的裁判者的地位。
由是觀之，破除中國房地產(chǎn)公共政策信任危機的關鍵恐怕要在地方政府的執(zhí)行力上下功夫。鑒于目前房地產(chǎn)市場復雜的利益格局和態(tài)勢，為了對抗利益集團對房地產(chǎn)政策實施的干擾，必須對“國四條”的相關內容進行細化，增強其操作性。其一，在土地供應上，不能再采用“價高者得”的招拍掛制度，而是應該根據(jù)居民的收入和消費能力，用居民可接受的房價來倒推地價；其二，在信貸政策上，必須嚴格控制第二套房政策，嚴格界定改善性住房的條件，抑制房地產(chǎn)投機行為；其三，將保障性住房的完成情況納入地方官員的考核指標，扭轉在保障性住房上執(zhí)行不力的現(xiàn)狀；其四，強行規(guī)定收取土地出讓金的至少20%用于彌補保障性住房建設資金之不足。唯有如此，才能確保房地產(chǎn)公共政策的民意基礎和實質正義，重建房地產(chǎn)公共政策的信譽。
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