房地產(chǎn)市場(chǎng)需要強(qiáng)心針,目前給房地產(chǎn)市場(chǎng)注射的是葡萄糖。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)早已處于寒冬狀態(tài),現(xiàn)在政策救市與做空并行,試圖挽狂瀾于既倒,恐怕不太現(xiàn)實(shí)。只要處于通縮狀態(tài),房地產(chǎn)將一直萎靡下去,直到出現(xiàn)通脹,房地產(chǎn)作為投資品的保值價(jià)值才能體現(xiàn)。不過(guò),也不可能回到2003年以后的高價(jià)階段。
　　12月17日晚,房地產(chǎn)新政又添新內(nèi)容。
　　溫家寶總理主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議,研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施。主要內(nèi)容三條:（一）加大保障性住房建設(shè)力度;（二）進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi);（三）引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化,促進(jìn)商品住房銷售。
　　我們到底需要怎樣的房地產(chǎn)生態(tài)？政策給了雙向選擇,市場(chǎng)與保障兼?zhèn)�。從另一個(gè)角度看,新政典型體現(xiàn)了在救市與保民生的雙重壓力之下,政府平衡各方利益的左支右絀的心態(tài)。第一條加大保障性住房對(duì)于商品住房是利空,第二條刺激商品住房銷售,兩條政策的效果是相互抵消。值得關(guān)注的是第三條,“支持合理融資需求,加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持,對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)”。
　　昨天筆者參加觀點(diǎn)房地產(chǎn)論壇,樊綱先生說(shuō),政策是平衡的產(chǎn)物。利益博弈激烈、平衡至上的政策不可能石破天驚,只能在各方利益之間走鋼絲,決定了政策的效力不可能達(dá)到最高。政治與經(jīng)濟(jì)之間的鋼絲是最難走的,在呼聲日高的降價(jià)狂潮中,與拯救房地產(chǎn)企業(yè)之間,政府已經(jīng)做出了明確的選擇——房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)下降,這才有刺激商品住房銷售一說(shuō);房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)倒一批,這才有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組融資的伏筆。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)大轉(zhuǎn)型難以避免,因此,政府下決心一勞永逸解決保障性住房問(wèn)題,只要維持大型房地產(chǎn)企業(yè)不崩潰即可。
　　至于降低稅收刺激交易,如現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)5年（含5年）改為超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)讓的,免征營(yíng)業(yè)稅;將個(gè)人購(gòu)買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅,改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅,在上海等城市已經(jīng)實(shí)行,并沒(méi)有讓房地產(chǎn)市場(chǎng)面目一新。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)本來(lái)就是重病纏身,庫(kù)存量增加,按目前的銷售量要消化兩年以上;地王時(shí)代拿的地遭遇降價(jià)風(fēng)暴的沖擊;二、三線城市降幅相對(duì)較小。11月銷售數(shù)據(jù)回暖多數(shù)拜保障房所賜,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)意義不大。
　　冷熱兩劑政策藥同時(shí)下肚,明年會(huì)有許多實(shí)力不濟(jì)的企業(yè)被趕出市場(chǎng)。今年土地流拍與退地現(xiàn)象增加,項(xiàng)目出售增加,到明年,將會(huì)爆出房地產(chǎn)合理倒閉的傳聞。
　　為了自救,從短期來(lái)看,房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)新的局面,一些房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)爭(zhēng)搶廉租房項(xiàng)目,因?yàn)榭梢韵硎茔y行的低息貸款。央行、銀監(jiān)會(huì)同日公布《廉租住房建設(shè)貸款管理辦法》,規(guī)定廉租住房建設(shè)貸款利率應(yīng)按央行公布的同期同檔次貸款基準(zhǔn)利率下浮10%執(zhí)行。而地方政府,如南京等地一會(huì)兒對(duì)抬價(jià)者罰款,一會(huì)兒對(duì)壓價(jià)者罰款,早已暈頭轉(zhuǎn)向。
　　事已至此,討論什么救市能起多大的作用意義不大,至于股票分析師再拿短期的利好忽悠散戶入場(chǎng)接棒房地產(chǎn),恐怕是用心險(xiǎn)惡。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)要想度過(guò)寒冬,還能發(fā)展壯大,開發(fā)商必須面對(duì)實(shí)際,進(jìn)行兼并重組,保存優(yōu)質(zhì)基因,而將趁房?jī)r(jià)高漲時(shí)那些官商勾結(jié)拿地、一無(wú)品牌二無(wú)專業(yè)素質(zhì)的濫竽充數(shù)者淘汰出局。
　　房地產(chǎn)開發(fā)商大洗牌勢(shì)所難免,政府的并購(gòu)融資與融資服務(wù)說(shuō)明了政策導(dǎo)向。但問(wèn)題并不如此簡(jiǎn)單,很多具有劣質(zhì)基因的企業(yè)在地方政府的卵翼之下繼續(xù)茍延殘喘,大多數(shù)地方中小開發(fā)企業(yè)都是地方政府的“小金庫(kù)”,在拿地成本等方面受到特殊照顧。而南京市江寧區(qū)房管局局長(zhǎng)周久耕建議處罰萬(wàn)科、恒大的降價(jià)行為,稱為 “低于成本價(jià)格銷售,屬于不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)”,其弟周久忠據(jù)傳就在房地產(chǎn)行業(yè),大名鼎鼎的周局長(zhǎng)恐怕不是在維護(hù)市場(chǎng)秩序,而是排斥競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
　　如果市場(chǎng)分割、各自為政,小開發(fā)商各霸一方,政府試圖導(dǎo)引出并購(gòu)重組、建構(gòu)房地產(chǎn)良性生態(tài)的努力就不可能實(shí)現(xiàn)。中央政府顯然有必要出臺(tái)直擊核心的政策,瓦解割據(jù)市場(chǎng),建立統(tǒng)一市場(chǎng)。