房地產(chǎn)救市斷不能行
    2008-07-22    作者:蘇振華    來源:南方都市報

  時下出現(xiàn)了要政府對房地產(chǎn)進行救市的呼聲,大概指向的事實是個別城市如深圳房價出現(xiàn)了較大的下跌,一些購房者選擇了停止支付按揭款,還有一些城市出現(xiàn)了房產(chǎn)的滯銷,成交量有所萎縮,不復(fù)當(dāng)年漏夜排隊搶購的盛況。

  我猜度所謂救市,無非就是希望政府出臺一些政策來制止房價的下跌。政府出臺公共政策,首先得問政策目的是什么。在我國,房地產(chǎn)是一個關(guān)涉民生的行業(yè),基本目的是保障民眾能夠獲得可供居住的住房,在目前住房保障體系嚴(yán)重不健全的事實之下,房地產(chǎn)市場承擔(dān)了讓民眾獲得基本住房保障的功能。但與之相關(guān)的事實是,80%的居民根本無力購買必要的住房。既然住房是民生必需品,那么在一個均衡的市場里,努力工作的民眾應(yīng)該有支付能力購買住房,就像絕大多數(shù)居民應(yīng)該有能力購買糧食、蔬菜等生活必需品一樣,而剩下的低收入階層也應(yīng)該有渠道獲得相對低水平的保障性住房。如果80%的居民無力購買住房,只能說明現(xiàn)在的房地產(chǎn)價格太高了,至少是遠遠高于了均衡市場里的價格。
  如此一來,與房地產(chǎn)有關(guān)的公共政策目的就只能是定位于將房價降下來,直到絕大多數(shù)居民買得起住房為止。與這一政策目的相適應(yīng)的公共政策手段,也就只能是加大低價位的保障性住房供給,進而拉低平均的房價,讓部分相對的高收入階層能夠買得起商品房。因此,所謂救市完全多余,恰恰相反,房價下跌正好契合了調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策目標(biāo)。
  目前一些斷供個案報道顯示的事實是,深圳一些握有大量物業(yè)的投資者不愿意還貸。可以設(shè)問,當(dāng)初這些投資者無論是在什么價位買進的住房,應(yīng)該都對自己的支付能力有足夠的信心,才會選擇向銀行融資的。尤其是購買自住房的家庭,無不是精打細(xì)算才決定向銀行巨額按揭的。在收入水平并沒有下降時,房價的漲跌其實都不會影響其支付能力,因為這不會導(dǎo)致每月支付的按揭款比以前更高。選擇斷供,只能有三種解釋:其一是收入狀況惡化無力還款,其二是有錢但不愿意還款,其三是原本就是指望房價不斷上漲而隨時脫手求現(xiàn)的,即原本就沒打算長期按揭下去。倘若真要“救市”,只能對第一類購房者進行救助。對于第二類、第三類購房者,銀行當(dāng)然可以將他們送上法庭,對他們的違約行為進行無限追索。后兩類購房者,我們俗稱其為炒房客,其目的就是賭房價的上漲而后脫手獲利。我其實更愿意稱呼他們?yōu)橘I房企業(yè)家,對這些敢于直面市場風(fēng)險的企業(yè)家來說,房價的漲跌應(yīng)該都在他們的意料之中,房價下跌是他們必須面對的市場風(fēng)險,當(dāng)然不在公共政策應(yīng)該救助的范圍之類。
  一種頗為駭人聽聞的說法是,房價下跌乃至大范圍的斷供,會形成類似美國次級債一樣的金融危機,進而引發(fā)宏觀經(jīng)濟衰退。如今開辦按揭業(yè)務(wù)的銀行全部都是商業(yè)銀行,倘若斷供者眾,無非是這些商業(yè)銀行形成了一些壞賬而已。這只是一個財富轉(zhuǎn)移和重新分配的過程,與銀行的壞賬相對應(yīng)的,是財富轉(zhuǎn)移到了高價位售房者手中,這一群體包括開發(fā)商和精明的投資者,而財富本身并沒有毀滅。以為如此就會引發(fā)大面積的金融危機,實在是低估我們這些銀行家的風(fēng)險控制能力了。目前個人住房貸款余額占金融機構(gòu)人民幣各項貸款總余額為10%左右,只有以最高價位入市的購房者在房價下跌三成以上,才會有激勵選擇斷供,這占貸款總余額比例是微不足道的,單單因房價的波動根本不會引發(fā)像樣的信用危機,呼吁救市的專家們真是多慮了。
  溫家寶總理已經(jīng)指出,今年是中國經(jīng)濟最困難的一年,困難在于通脹率居高不下,宏觀政策的首要目的是遏制通脹,任何救市措施都只會加劇物價上漲從而背離這一宏觀目標(biāo)。

(作者系浙江大學(xué)公共管理學(xué)院副教授)

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