股市健康發(fā)展有利抑制房價過快增長
    2007-03-26    馮光明    來源:上海證券報
    一方面央行貸款加息,一方面股市持續(xù)走牛,部分炒房者開始變現(xiàn)房產(chǎn)投向股市。據(jù)重慶媒體報道,近日,不斷有當?shù)赝顿Y房產(chǎn)的老客戶改變投資方向賣房炒股。溫州炒房團把手中的房子比買入價降低5%掛牌出售,即使這樣也不好賣,有的炒房人表示,房價可以再降100元/平方米進行銷售。
    房價持續(xù)上漲與投機性或投資性買房的推動作用密切相關,它在客觀上起了囤積作用,人為減少了市場中的住房供應量,對房價起了推波助瀾的作用。我們知道,房產(chǎn)有兩個最基本的功能,一是居住和生產(chǎn)、商用功能,二是投資功能,即購置房產(chǎn)不是為了生產(chǎn)和消費,而是作為一種價值形式加以儲存,在合適的時候再出售或出租,以達到保值、增值的目的。作為投資功能,房產(chǎn)與股票、期貨、藝術品等具有可替代性,這使得房地產(chǎn)買賣及租賃市場與股票等投資品市場之間具有一定的關聯(lián)性。
    從投資的角度來看,目前的房價可謂高處不勝寒。經(jīng)過連續(xù)多年的上漲,像北京、深圳、上海等地的房價,有的地方已經(jīng)上漲了好幾倍,且房價始終沒有經(jīng)過回調(diào),向上漲的空間已經(jīng)變得非常小,而風險卻在加大。這種風險一方面是房市自身漲跌規(guī)律帶來的。房價漲跌是有一定規(guī)律的,從來沒有只漲不跌的房價。在連續(xù)上漲多年后,房價存在著內(nèi)在的回調(diào)沖動,一旦房價下跌,投資者就將面臨損失。
    而且,我國房價即使從絕對值上來看,與國外相比也已經(jīng)非常高。新華社引用德國媒體的評論說:“北京、上海等大城市的房價已經(jīng)遠遠高于歐美很多同類城市,如果考慮到實際貨幣因素,可能高出幾倍、幾十倍。德國的杜塞爾多夫、科隆這些房價最高的城市,即使在絕對黃金地段,每平米2000歐元以上的房子也是極為罕見的!
    另一種風險來源于政策面。今年溫家寶總理所作的政府工作報告中,在修改時把“居民住房”四個字添加到了“有待于解決的涉及群眾利益的突出問題”,這顯示出決策層對高房價引發(fā)的民生問題的憂慮,中央正在加大房市調(diào)控的執(zhí)行力度。今年兩會上,廣州市市長張廣寧面直言不諱地表示:“按照中央的要求,廣州市政府會全力以赴地把這個房價壓下來”,如此鮮明的表態(tài)令人震撼,它流露出來的是中央對房市調(diào)控的堅定決心。這意味著,投資房產(chǎn)的政策性風險正在加大。
    事實上,在利率上調(diào)后,投資房產(chǎn)的成本已經(jīng)開始上升,炒房者的壓力開始加大。同時,此前在我國房市中興風作浪的外資炒房者,已經(jīng)受到我國各種條件的限制,房價上漲的推動力正在減弱,而不確定性風險在增加。
    與此同時,中國股市才剛剛步入興旺發(fā)展的旅程,作為投資品,股票比房產(chǎn)具有流動性強、變現(xiàn)快、操作簡單、稅收成本低等優(yōu)勢,股市的繁榮吸引部分原來在房市興風作浪的資金加入,相當于對房價釜底抽薪,有利于抑制房價的過快增長。當然,對那些典當房產(chǎn)投資股票的做法應強化風險提醒。據(jù)新華社報道,來自滬上規(guī)模較大典當行的信息表明,目前房產(chǎn)典當占了總業(yè)務額的80%,大多數(shù)為市民通過典房炒股。股市存在著比較大的波動,有關部門應加強風險提示,防止一些人以賭的心態(tài)入市。
    同時,還應該繼續(xù)增加上市公司的透明度,不斷提高上市公司質(zhì)量,保持股市的穩(wěn)步健康發(fā)展,從側面對抑制房價過快增長做出貢獻,減輕政策調(diào)控房市的壓力。
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