2007年2月26日，溫家寶總理公開發(fā)表《關(guān)于社會(huì)主義初級(jí)階段的歷史任務(wù)和我國(guó)對(duì)外政策的幾個(gè)問(wèn)題》的重要文章，在文章中特別強(qiáng)調(diào)，社會(huì)主義初級(jí)階段有兩大任務(wù)：一是解放和發(fā)展生產(chǎn)力，極大地增加全社會(huì)的物質(zhì)財(cái)富；一是逐步實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平與正義，極大地激發(fā)全社會(huì)的創(chuàng)造活力和促進(jìn)社會(huì)和諧。也就是說(shuō)，發(fā)展與公平是社會(huì)主義初級(jí)階段的兩大主題。
　　隨后，在兩會(huì)的政府工作報(bào)告中，全文所貫穿的正是“發(fā)展與公平”兩大主題。尤其是在房地產(chǎn)的發(fā)展上，這兩大主題更是清晰地顯示出來(lái)。

經(jīng)濟(jì)適用房取消不如改進(jìn)

　　這兩大主題的明確無(wú)疑是非常平衡、非常科學(xué)、非常正確的。然而，中國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)的這兩大主題雖然是平行的，但并非同質(zhì)同等，事實(shí)上，公平的實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)比有效率的發(fā)展更加困難。
　　目前，全國(guó)各地的經(jīng)濟(jì)適用房都出現(xiàn)了諸多問(wèn)題。在某些城市，經(jīng)濟(jì)適用房成了“拆遷房”的代名詞，拆遷戶成為居住的主體，而真正的城市困難群體卻無(wú)法得到住房；在另外一些地方，經(jīng)濟(jì)適用房又成了“公務(wù)員房”的代名詞，政府機(jī)關(guān)工作人員等社會(huì)中高收入人群“近水樓臺(tái)先得月”，真正需要照顧的中低收入人群買不起或者買不到；而在許多的地方，它又成為有錢人追逐的對(duì)象，大戶型的供應(yīng)結(jié)構(gòu)只有中高收入的人群才買得起；除此之外，經(jīng)濟(jì)適用房還引出腐敗和炒賣的問(wèn)題，不僅住房的審批方面存在問(wèn)題，住房的交易上也存在巨大的漏洞。
　　正因?yàn)榇�，多位�?jīng)濟(jì)學(xué)家炮轟經(jīng)濟(jì)適用房，部分兩會(huì)代表則從2005年起就建議要取消經(jīng)濟(jì)適用房。然而，取消容易，用更好的方式來(lái)代替經(jīng)濟(jì)適用房則不太容易，“休克療法”也許不是最好的政策選擇。這也許可以解釋為什么今年的政府報(bào)告并沒(méi)有宣告經(jīng)濟(jì)適用房退出歷史舞臺(tái)，而是提出建立“改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房制度”。
　　那么，經(jīng)濟(jì)適用房如何改進(jìn)呢？一個(gè)重要的思路是借鑒國(guó)外“社會(huì)住宅”的概念來(lái)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，比如政府購(gòu)買商品房的35%，給低收入者一定補(bǔ)貼后購(gòu)買。這樣做的好處是可以讓低收入者和高收入者混居，享受同樣的住房品質(zhì)和社區(qū)環(huán)境，同等享受社區(qū)周邊的學(xué)校、醫(yī)療等設(shè)施，既節(jié)約成本又避免“富人區(qū)”與“窮人區(qū)”的突兀對(duì)立，但享受經(jīng)濟(jì)適用房的資格及審批問(wèn)題仍然是最大的難題，此外，資格認(rèn)定和審批環(huán)節(jié)如果得不到保障，則經(jīng)濟(jì)適用房的固有問(wèn)題仍將顯現(xiàn)。
　　另一個(gè)思路是嚴(yán)格限定經(jīng)濟(jì)適用房的面積。比如低于90平方米，主流戶型在80平米以下，而且只能自住，不能出租和買賣，一旦發(fā)現(xiàn)出租或出售，即行沒(méi)收，或者政府強(qiáng)制原價(jià)贖回并且在沒(méi)收不當(dāng)?shù)美�后適當(dāng)罰款。這樣做的目的是想通過(guò)降低經(jīng)濟(jì)適用房的面積和性能以降低炒房的可能性，來(lái)篩選出真正需要經(jīng)濟(jì)適用房的人群。

廉租房建設(shè)應(yīng)成為住房保障的主流模式

　　相比于經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房的建設(shè)成為從精英到公眾普遍支持的方向，僅十屆全國(guó)政協(xié)先后就有157位委員提出了40多件關(guān)于廉租房的提案，政府工作報(bào)告也明確提出要“健全廉租房制度”。廉租房制度的強(qiáng)力推行，將使住房保障制度的受惠范圍更加廣泛。城市最貧困階層和享受低保的群眾，都可以通過(guò)廉租房解決居住困境。的確，對(duì)于進(jìn)不了市場(chǎng)也買不起經(jīng)適房的人來(lái)說(shuō)，能住進(jìn)政府提供的廉租房也是不錯(cuò)的選擇。
　　據(jù)建設(shè)部負(fù)責(zé)人透露，2006年年底國(guó)務(wù)院已經(jīng)決定，土地出讓金的5%將用于廉租房制度建設(shè)。預(yù)計(jì)受惠于這項(xiàng)政策，全國(guó)將新增100億元廉租房建設(shè)資金，相當(dāng)于前8年甚至前10年總和的一倍左右。到今年年底，中國(guó)所有的城市，包括縣城都將建立廉租房制度，對(duì)低收入家庭，政府要應(yīng)保盡保。
　　100億元相比于中國(guó)市場(chǎng)化的住房建設(shè)規(guī)模（2006年近兩萬(wàn)億人民幣）來(lái)說(shuō)，肯定是不夠的，只有希望從這個(gè)起點(diǎn)開始能夠走向一個(gè)“公平”終點(diǎn)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，廉租房的建設(shè)的確應(yīng)該成為中國(guó)住房保障的主流模式。如果政府真能將廉租房的建設(shè)作為重點(diǎn)來(lái)抓，并且下決心拿出真金白銀來(lái)建設(shè)廉租房，那么市場(chǎng)的壓力“兩個(gè)70％（即凡新審批、新開工的住宅建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達(dá)到開發(fā)建筑總面積的70％；中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應(yīng)不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%）”的硬性規(guī)定也就可以放松了。如此一來(lái)，政府到位，市場(chǎng)就可以松綁，“公平”問(wèn)題解決了，發(fā)展問(wèn)題也就可以更好的解決。

房地產(chǎn)公平建設(shè)政府改革是關(guān)鍵

　　要做到住房建設(shè)發(fā)展與公平兼顧，并且在當(dāng)前加大公平建設(shè)的力度，政府改革是關(guān)鍵。事實(shí)上，房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，已有許多政策出臺(tái)，但關(guān)鍵是地方政府是否愿意落實(shí)。這涉及到中央地方政府的財(cái)權(quán)事權(quán)分配，更牽涉到中國(guó)經(jīng)濟(jì)的財(cái)政聯(lián)邦主義發(fā)展模式的變革。在中國(guó)，房地產(chǎn)的發(fā)展幾乎從一開始就是地方政府機(jī)會(huì)主義的產(chǎn)物，即一些地方政府只是為了擴(kuò)大內(nèi)需、挖老百姓的存款才通過(guò)啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)化來(lái)發(fā)展房地產(chǎn)，迄今為止并沒(méi)有任何動(dòng)力機(jī)制能夠保證地方政府致力于解決絕大多數(shù)老百姓的安居問(wèn)題。因此要落實(shí)中央的公平建設(shè)意圖，挑戰(zhàn)同樣是巨大的。
　　無(wú)論如何，如何有效地解決百姓尤其是百姓中的困難群體的住房需求，已成為公共政策的主導(dǎo)內(nèi)容，這意味著中國(guó)的住房發(fā)展理念和發(fā)展方向已經(jīng)改變，地方政府必須在增長(zhǎng)與民生、發(fā)展與公平之間尋求平衡。