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| 2010-06-12 作者:謝百三 來源:21世紀經(jīng)濟報道 |
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近日，應邀在南京水游城和曾子墨小姐、謝百山先生就中國經(jīng)濟和房地產(chǎn)趨勢展開辯論。我的意見是，在目前宏觀經(jīng)濟的走勢下，中國房地產(chǎn)將出現(xiàn)急劇分化。下面是我的辯論摘要：
我不相信開發(fā)商在這種密集的調控措施下，還有什么理由硬撐房價。盡管中國社會正在努力讓房價軟著陸，我本人也希望房價泡沫能夠得到有效化解，但是，面對開發(fā)商的瘋狂，面對官商勾結的巨大勢力，面對這些既得利益集團對全球經(jīng)濟走勢的無知和誤解，中國的房價泡沫已經(jīng)命懸一線，隨時都會破滅。
我們不用去盲目的預判房價究竟在哪一天破滅，但是，面臨的后果是，拖得越久危害越大，除非開發(fā)商主動降價。從暴發(fā)戶的嘴臉來判斷，讓開發(fā)商放棄嘴邊的肥肉，那沒有狠招是不行的，一出狠招又極易刺破泡沫。因此，只有觀望和僵持。在這種觀望和僵持中，中國房地產(chǎn)會發(fā)生三大轉型：
一是80%的開發(fā)商在未來三年破產(chǎn)或者轉型。2009年，中國70個大中城市，有房地產(chǎn)開發(fā)公司2.6萬家，其中，上市公司包括借殼和控股的有134家。中國的開發(fā)商大多是皮包公司，最大的開發(fā)商萬科的固定資產(chǎn)也只有總市值的5%，絕大多數(shù)開發(fā)商處在一沒技術二沒人才三沒資金的狀態(tài)下，只是仗著和地方官員的關系和交情，依靠行賄腐化官員才能爭取一點項目，而行賄和腐化官員已經(jīng)越來越不靠譜，在經(jīng)濟轉型趨勢越來越明晰的情況下，這些關系在土地和資金問題上，處在空白狀態(tài)，被迫關門大吉。三年后，在2.6萬家開發(fā)商中，能夠繼續(xù)做地產(chǎn)開發(fā)的只有三四千家。
二是土地供應結構發(fā)生巨大變化。像2009年這樣大規(guī)模的以招牌掛的形式狂推住宅用地的情況是不可能再發(fā)生了，地王的游戲已經(jīng)被現(xiàn)實無情的戳穿，未來的招拍掛的出讓土地的形式將出現(xiàn)在對商業(yè)用地的出讓中，土地供應的模式形成三分天下的格局：一是社會保障住宅瓜分二分之一以上的住宅用地，形成中國社會對民生問題的關注；二是普通商品房的住宅用地將改革出讓模式；三是商業(yè)用地規(guī)模異軍突起，滿足二線城市日益擴大的需要。從整個房地產(chǎn)業(yè)的情況來看，只要中央政府調結構擴內(nèi)需的政策不變，二三線城市居民的購買力將會增大，因此，對商業(yè)物業(yè)也提出了更高的要求。
三是消費結構的變化促使市場對商業(yè)地產(chǎn)價值進行重估。一線城市的發(fā)展其實極為脆弱，一個次貸危機，就把上海的GDP增長擠到了倒數(shù)第四位，后勁不足的疲態(tài)在一線城市暴露無遺。未來中國經(jīng)濟的發(fā)展主要依托二三線城市，而二三線城市經(jīng)過瘋狂的拆遷運動已經(jīng)增大了住宅用地的供應，并且把住宅用地的價值人為烘托到了一個頂點�，F(xiàn)在消費結構正在發(fā)展變化，為商業(yè)地產(chǎn)帶來機遇，而商業(yè)地產(chǎn)目前與住宅價格發(fā)生倒掛，也就是住宅價格上漲擠出了真正的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品。在宏觀調控的大背景下，二三線城市商業(yè)物業(yè)的增值空間和前景是顯而易見的。
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